论我国房地产权属登记制度

徐强

摘 要 虽然房地产行业目前的发展已有所萎缩，但是二手房买卖仍然是经济市场的热点。因此，我国房地产权属登记制度显得尤为重要。本文先从房地产权属登记制度的基本概念入手，然后阐述了房地产权属登记制度的主要特点，进而表述了笔者对于改进房地产登记制度的一些观点，希望从实际出发，规范我国房地产权属登记制度。

关键词 房地产 登记制度 登记 改进

一、引言

在城市中，有的房产因为政府政策，购房者能够低价购得，在一定年限内拥有使用权，但是却永远没有房产权属证书。甚至有些房产交易是个人之间私下交易，购房者法律意识淡薄，导致人财两空。这些情况的出现从深层次分析就是缘于我国房地产权属登记制度不够完善，政府对于房地产权属的管理不够深入。

二、房地产权属登记制度的概念及作用

房地产权属登记制度，即房屋使用权登记制度与土地使用权登记制度的合称。众所周知，房产与地产都属于不动产，因此对房地产的登记管理并对房地产权属进行公示变得尤为重要。房地产产权证就相当于人类的身份证，对于房产的权利人、面积、所在地点都有细致标注。根据我国《城市房地产管理法》第60条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”也就是说一处房产应该拥有两份证书，即房屋所有权证书与土地使用权证书。如上所说，我国法律规定土地永久属于国家，人民只有使用权而没有所有权，换句话说，人民不拥有土地但可以根据国家的划分进行使用。在我国，房地产登记制度具有房地产权利确认、公示和管理的职能。同时，房地产权属登记属于一项行政法律制度，其具有强制性。没有经过国土局登记的房地产，其使用权不受到法律的认可与保护。其次，公示功能是房地产权属登记完成后最重要的功能，将房地产使用权利过渡给个人，证书就是一种权利人拥有使用权利的最好说明。在与第三方发生纠纷时，证书具有法律效应，是使用权属于谁的直接证据。最后，房地产权属登记制度具有明显的管理功能。只要登记部门足够完善房地产信息，政府对房地产权属数据库进行调查就可以发现所处阶段中房地产的发展状况，并及时作出政策调整，也有利于国家发现不法行为的存在，对于废弃房屋与土地的回收也有监察作用。

三、房地产权属登记制度的主要特点

房地产是一个整体，因此房屋与土地的使用权所属人应该是同一个，而不会出现第二个权利人，通常就是户主持有总的使用权。在特殊情况下，如果房产需要转让，那么应该将房屋使用权与土地使用权一起转让，不可只转让其中一样，这在法律上来讲属于违法行为。抵押房产时，也应该是整体一起抵押给个人或一个单位。房地产权属登记制度的第二个特点是所属地原则，房地产属于不动产，不能通过外部力量转移，因此房地产权属登记只能到房地产所在地的房地产登记行政主管部门进行。

四、房地产登记制度的改进方式

（一）建立统一的登记机关

我国所有制度都是在探索中不断完善的，很多登记制度的登记机关都具有多元化的特点，完成一件登记或者注册需要奔波多个地方是常事。在房地产权属登记制度方面，国家政府部门应该建立统一的登记机关，成立专门的登记工作人员队伍，开展专业化培训，培养房地产登记专业人员。并且房地产主管部门应该建立问责制度，对工作人员的日常工作形成警示作用，避免因为工作人员的不专业操作或者是工作人员的疏忽造成工作纰漏。登记主管部门应该建立统一的登记程序以及采用统一的登记信息网站，便于信息的录入与查询，促进信息资源的共享。建立统一的登记机关可以节省权利人的时间，也给登记机关自身信息整理提供便利。

（二）简化房地产登记程序

房地产登记程序主要包括四个部分，第一个部分是申请人需要向房产所在地的政府登记部门提出书面申请，登记部门核查真实情况后予以办理。第二个部分就是权属审核，前提条件是国土局下面的房地产测绘部门已经采集完所有数据信息，登记部门再根据申请人提交的证明材料进行初审、再审以及最后的审批工作，审核通过以后就是第三部分。第三个部分也就是公示，利用报纸或者是新媒体进行公示，利用大众监督审查是否有反对、有异议的情况存在，这一步并不是必须进行的部分，但是特殊情况下必须进行信息公示。除此之外，如果产权证有遗失，那么必须进行登报公示，宣布产权证作废。最后一步也就是产权证的颁发，经过多次的审核过程之后，对申请人进行权属证书颁发。在现有登记制度管理下，通常申请人真正拿到权属证书必须经过很长的时间，简化房地产登记程序迫在眉睫。在互联网技术发达的今天，申请人完全可以在网络上进行申请并完成资料提交，只需要在最后到政府部门完成证书领取。政府工作与互联网结合必将成为今后政府工作的新方向。

（三）充分发挥房地产登记公示作用

公示，顾名思义就是将信息资源广而告之。房地产登记其实就是房地产权属公示的途径，其目的是保护房地产在转让或抵押过程中出现的第三方的保护。房地产权属证书其实是受到法律保护的财产的标志，在流转过程合法的表现。将房地产权利人拥有的权利公之于众，一方面是维持市场经济中平等的交易秩序，另一方面就是維护交易双方利益不受侵害。

（四）建立房地产登记代理人制度

传统的房地产权属登记制度要求申请人必须亲自到登记部门提交材料，其他人不得代理，但是随着社会现状的改变，有的人可能拥有不止一处房产，跨地办理房产证权属登记就相当麻烦，需要花费大量的金钱与时间。要改进房地产权属登记制度，那么建立房地产登记代理人制度不失为减轻申请人申请登记压力的好办法。目前我国已经兴起了大量房地产权属登记代理人培训机构，这些培训机构培养了大量的优质代理人，这些代理人不仅精通房地产知识，对于房地产法律知识也是相当了解。申请人办理委托书将办理登记的基本权利移交给代理人就可以节约申请人大量的时间，并且房地产权属登记过程烦琐，委托代理人办理房地产登记就可以免去需要跨地办理的烦恼。

（五）明确政府管理规范

申请人向政府房地产登记部门申请，那么就肯定要参与政府部门对房地产的管理过程。政府部门作为人民房地产信息的登记注册以及管理部门，首先就应该明确政府管理规范。在操作流程中，工作人员不可徇私舞弊，因一己私欲完成不具备登记资格的登记；政府高层管理部门对于登记主管部门中存在的不法行为应该严加监察、严格控制、严肃处理，以“为人民服务”为宗旨，努力做好自己的本职工作。对于权属证书的材料费应公示出来，让人民知道具体价格是多少，工作人员绝不因为自己所在岗位是政府岗位而贪赃枉法。房地产登记主管部门要建立统一的登记流程，建立专门的登记机关，规范工作人员在日常工作中的所作所为。

五、结语

房地产权属登记主管部门属于为民办事的部门，需要直接与人民接触。简化登记流程等措施直接影响工作人员的工作效率，也节省了申请人的时间与精力。对于申请人提交的材料，审核部门应该以认真负责的态度加以审核，对于材料不全的申请人应及时通知补交，帮助人们较快地获取权属证书，也让人们真正对工作人员的工作态度感到满意。

（作者单位为甘肃省人民检察院）

参考文献

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