浅析供给侧结构性改革下海南房地产项目管理

周玲

摘 要 在供给侧结构性改革的背景下，海南省房地产正处于调整结构、转型升级的攻坚期。为确保房地产市场平稳健康发展，遵循海南发展规律，必须以新的发展理念提升房地产项目管理水平。本文从项目管理现存问题入手，针对供给侧改革的具体要求，提出幾点改进措施。

关键词 供给侧 房地产 项目管理

一、引言

在供给侧结构性改革的背景下，海南正处于体制改革不断深入的关键时期，经济结构和发展方式都面临着重大调整，“转型”“发展”将成为未来海南房地产发展的关键词。在明确房地产经济管理的总体思路下，切实提升项目管理水平，以项目带产业，从而确保房地产业长期健康稳定发展。

二、在供给侧结构性改革下对海南房地产发展的要求

一直以来，房地产调控的逻辑是侧重需求端，限购、限贷政策均是如此，而供给端更强调从生产、供给入手。由于房地产一直受土地财政、投资投机等相关因素的影响，处于低质量的高供给状态，造成房地产过剩。房地产的供给侧结构性改革的要求就是通过完善法律和制度，将房地产的生产要素引向需求端发展的方向去。

当前是海南房地产调整结构、转型升级的攻坚期，自2017年7月1日起，海南全省范围内全面实行商品住宅全装修。全装修住宅实行施工、装修一体化、专业化管理，其质量管理纳入施工质量管理体系统一监管，这对房地产项目管理水平提出了更高层次的要求。

三、海南房地产项目管理现存问题

（一）项目可行性研究缺乏科学性论证

项目决策阶段的投资控制研究成果一般体现在项目可行性研究中。在项目可行性研究阶段，应在确定项目规模的基础上，客观估算项目投资，并据此制定融资方案及财务盈利判断，进而分析项目经济效益和社会效益。但目前普遍存在开发企业不重视可行性研究过程，任何地块拿了就开发，不考虑承担的投资风险，高估效益，低估投资。这些原因往往使可行性研究变成“可批性研究”，使这一工作失去原有的意义，难以达到投资控制效果。各项技术方案编制周期短，缺乏备选的多种方案，研究工作仅作为唯一方案的“可行”而开展，或仅凭主观倾向性确定项目的技术路线，缺乏深入论证。衡量方案是否可行往往只凭少数几个静态指标，缺乏科学性，容易出现决策失误。

（二）项目前期容易忽视投资控制

大部分房地产项目的投资预测与控制都是从项目的施工阶段开始的，即在项目设计阶段结束后，根据施工图纸算量、计价，测算出工程预算价格，作为项目投资控制的依据。项目竣工后依据竣工图结算建安工程价款、算细账，预算金额与结算金额的差值就是投资控制的成果。由于设计常常未按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计，未按照设计概算来控制施工图设计在工程施工过程中常出现设计变更记录不明确、责权不清、工作界面重复等问题，导致房地产项目建设中的“三超”现象时有发生。

（三）项目规划设计工作不规范

大多数房地产企业的项目规划设计都是依靠专业设计院完成。由于在设计中大多数尚未引入竞争机制，且缺乏一套完整的投资控制指标加以规范，致使设计人员投资控制意识薄弱，在设计时没有主动进行多方案比选、设计优化的动力和创造附加值的能力。另外，项目从规划设计到发包、正式施工常常只用两三个月的时间完成，时间短、任务重，对设计图纸审图不严，导致设计图纸中错、漏、缺现象严重，施工过程中设计变更大量发生，建安成本大幅增加。

四、供给侧改革下对海南房地产项目管理的建议

（一）加强项目前期管理工作

作为房地产开发商，需要时刻注意观察房地产行业以及市场变化，同时需要正确认识国家针对房地产行业提出的行业政策，能够对房地产行业的动态变化加以认识和全面把握，建立完善的企业信息管理机制，主动收集各类信息内容，实施综合分析和管理，为房地产项目的有效开发提供足够的信息和数据支持。除此之外，还需要做好市场调研和预测管理，对项目进行准确定位，形成多个备选方案，能够从中选择适合房地产企业的方案。确定方案后，能够对确定的方案形成全面且符合实际的投资报告。

（二）完善项目规划设计

在充分考虑市场需求、技术要求、项目安全等多方面要求的前提下，加强和设计单位之间的联系沟通，加强互动交流，项目团队的负责人全程参与房地产项目设计工作开展过程，加强密切合作交流，保证设计方案的有效性和安全性。

（三）严格推行合同管理制度

首先，在执行项目管理任务时，要重视合同签订的合法性和合同执行的严肃性。将合同总目标分解到合同实施的具体问题、具体工程和相关责任人身上，通过合同内容交底，落实责任人，使项目管理团队成员充分熟悉合同的主要内容、规定，树立全局意识，使各项工作协调一致，避免出现违约行为。其次，在合同管理中要增强自我保护意识，做好合同索赔管理工作，在签订合同前，要召集专业技术人员，综合考虑各种不利因素，分析合同变更和索赔的可能性。

（四）实现项目管理的信息化

在当今互联网快速发展的背景下，房地产项目管理必须实现信息化。借助有效的信息技术，将技术管理中的网络信息技术、商业环境中的客户关系管理、运作管理中的变革管理、项目规划中的战略协调等项目管理内容有机结合在一起，达到最优的管理目标。目前，企业资源规划、价值工程、系统工程和模拟等信息技术及其他各种项目管理软件在项目管理中获得了越来越广泛的应用，成为提高企业效率和竞争力的有效手段。将项目管理与信息技术相结合，大大提高了管理效益，并促进了工程项目管理的标准化和规范化。

五、结语

供给侧结构改革条件下，在房地产行业发展过程中，项目管理非常重要。在具体开展项目管理工作时，需要从项目开发前期工作、设计过程、职能控制过程、风险管理等多个方面加强项目管理。结合实际建设需要，把握房地产行业的营销理念，从而更好地促进市场推广和发展，提升房地产企业的发展效率，促进房地产行业可持续发展。

（作者单位为海航地产集团有限公司）

参考文献

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[2] 胡晓东.房地产开发项目管理重点方向综述[J].低碳地产，2016，2（5）.

[3] 张立永.浅析房地产项目管理的问题及应对措施[J].工程技术（全文版），2016（6）：00043.

[4] 李光红，宋有财.浅谈房地产项目管理[J].科研，2015（4）：00130.endprint