智慧评估将成为房地产估价行业的发展方向

王文华+杜冬丽

在“互联网+”的大环境下，智慧评估成为房地产估價行业的发展方向，智慧评估的基础就是大数据技术。房地产估价行业的竞争，在一定程度上已经演变为大数据技术之争。优秀的房地产估价机构将基于大数据的平台技术、优质的客户资源和服务质量，大数据将成为房地产估价机构的核心竞争力之一。房地产估价行业需要以大数据技术为基础，逐步构建智慧评估系统，提升房地产估价的效率和公信力。

一、大数据技术是构建房地产估价行业智慧评估系统的基础

大数据又称巨量资料，是指所有的数据量规模巨大到无法通过目前主流软件工具，在合理时间内撷取、管理、处理，并整理成为帮助企业经营决策等积极目的的信息。从本质上看，大数据的精髓在于它拓展了数据分析的抽样方法和范围，放松了对数据研究的精准度要求，更注重通过揭示相关关系来刻划世界万物之间的复杂联系。因此，大数据为人类认识世界提供了新的方法，引发了思维的革命。

大数据时代的显著特征，就是可以利用数据的相关性来解决问题，而不只是依赖因果关系。基于大数据技术的深度学习等人工智能的发展，特别是谷歌Alphago的成功，让人们更加深刻地认识到大数据技术可以突破人的认知能力极限。大数据的价值不仅在于其原始价值，更在于数据的连接、大数据扩展、再利用和重组。而且，大数据的开放对于提升整个社会的发展水平具有重要作用。大数据作为一种数字资产，可以重复利用，政府、行业协会等社会组织可以收集数据脱敏后对全社会开放，从而实现资源共享，创造出更大的社会价值。

以大数据处理为核心的系统是构建智慧评估的关键。大数据的本质可以归结为四个方面，即海量的数据规模、快速的数据流转和动态数据体系、多样的数据类型和巨大的数据价值。在大数据系统中，每天处理亿级数据，具有海量信息的数据规模；支持快速的数据流转，实现实时数据监控优化；大数据系统处理各种各样的信息，包含了结构化和非结构化数据；大数据具有极大的价值，推动系统成本和效率优化。

大数据平台技术栈从技术上提供了房地产估价的基础数据质量保障。如果数据质量得不到保障，那么后面所进行的分析就不可靠，那么整个大数据也都是不可靠的。因此，房地产估价行业作为重要的专业服务力量，要服务好实体经济，就要充分运用大数据技术，强化客户服务的深度、广度和效率。

二、把大数据转化为房地产估价行业智慧评估系统需要具备的基础

把大数据转化为房地产估价行业的智慧评估系统，需要具备两个基础：

一是业务数据化，且具有数据质量保障。房地产估价机构在大数据技术的支持下，能够实现所有业务操作的线上化，即数据化，且对每个业务操作环节都可以进行实时分析。如果房地产估价机构的所有业务都是在线下操作，或者系统无法准确及时地收集数据，即使数据量足够大，由于缺乏关键数据或数据不准确，也会给房地产估价的大数据处理带来很大的困难。房地产估价咨询数据库的数据来源，主要包含政府部门和各类相关专业机构等发布的各种数据、房地产估价机构的估价报告以及从相关网站获取的数据。房地产估价行业是一个典型的数据密集型行业。各房地产估价机构通过长期经营，已经逐步积累了海量的用户数据，这些对用户的评估数据构成了庞大的结构性数据资源。从房地产估价的角度的出发，理想状态的大数据是组织的行为全记录，以及从这些记录中发现规律的过程。

二是大数据处理技术，包括数据收集、传输、存储、计算、展示等一系列技术。在房地产估价业务开展的过程中，应用大数据至少需要考虑两个维度，即实时性维度，大数据分析是秒级的还是离线的；一致性维度，即对一致性到底是什么样的要求，是否要求100%一致。当房地产估价机构在做房地产估价数据系统或者应用大数据时，要考虑到所用的房地产估价业务的场景到底如何，再加上数据量的维度。这几个维度确定以后，从ETL（数据仓库技术）数据抽取到数据传输，再到数据存储，包括数据计算，技术相对来讲就比较成熟了，从而可以选择合适的技术。

房地产估价业务应用大数据技术，首先要在大数据处理技术上做大量的工作，对于实时数据、离线数据等，都要制定出完整、系统的解决方案。这样，就可以基于大数据平台，进行相应的实时数据处理和离线数据分析。大数据能够从根本上解决传统的房地产估价中面临的信息不对称、客户不透明的问题。传统的房地产估价业务运用大数据技术和方法，能够更好识别和认知客户需求，以客户为中心，创新房地产估价服务，实现快速、低成本的客户营销和有效的风险管控，进而从根本上提升房地产估价行业的专业服务能力。通俗地讲，大数据使房地产估价机构“更聪明”，这是房地产估价机构体现其核心竞争能力的新型资产。

三、以大数据为基础构建房地产估价行业的智慧评估系统

大数据技术已经成为房地产估价行业找准市场定位、挖掘新的业务增长点，实现战略转型、打造核心竞争力的重要方面，在很大程度上可以决定房地产估价行业的未来发展。

智慧评估系统是以数据作为开始，大数据技术的应用贯穿其中，并且是以数据为终点的一个循环上升过程。房地产估价机构在可靠的数据源和处理技术的基础上，可以以大数据技术为基础，逐步构建智慧评估系统。在智慧评估系统构建的过程，房地产估价机构大致上可以分为以下几步：

第一步，通过大数据技术，准确及时地还原业务。根据房地产估价的目的，及时准确地采集房地产估价业务所需的数据，并分不同层次需求展示出来。原始凭证、工作底稿等离线数据，都是房地产估价业务开展的基础，如果不能做到及时准确地收集这些数据，数字化评估就无法进行，更谈不上智慧评估了。

第二步，运用大数据进行业务评估。在大数据时代，可以依据社会化的数据，进行业务评估，并且可以利用互联网灰度测试的方法，进行流程优化的评估。利用这些方法，可以让房地产估价从业人员对房地产估价业务有了更深刻的理解。

第三步，在对业务进行实时监控和准确评估后，利用大数据对业务进行预测。预测始终是大数据应用的核心，也是最有价值的地方。预测的准确度，也就是传统统计学中的置信度，是预测的一个重要衡量。大数据的预测，很多是利用到相关性，因此，完全准确的预测是非常困难的。如果大数据应用对于准确度的容忍度越高，就越容易进行预测。对于房地产估价行业而言，如果能够提前进行预测，那么对于房地产估价业务的开展是很有帮助的。endprint

第四步，依托大数据开展房地产估价业务。这在很大程度上依赖于预测的准确性和房地产估价业务对准确性的包容性。这样可以得出四个象限，对于预测准确性高、并且包容性强的房地产估价业务，越容易实现智能评估。目前最好的方式依然是人机结合，能够利用大数据和人工智能的技术，为人工提供辅助决策，让人工决策更加合理。当前，基于大数据的深度学习技术，在人工智能领域取得重大突破，例如谷歌Alphago的案例，从而为智能评估提供了巨大的想象空间。

在构建房地产估价行业的智慧评估系统中，有两个维度非常重要：一个维度是构建智慧评估系统的难度，另一个维度则是构建智慧评估系统的价值。首先要选择大数据应用的场景。选择合适的大数据技术架构，把数据质量做好。然后，对房地产估价业务进行分析，第一步主要是进行业务还原，包括业务节点，把相关的数据用图形化展示出来，之后进行评估。如何能运用大数据技术，就可以发现房地产估价中的关键问题，从而进行改进和优化，优化后再将系统指标运行一下，检验是否真的改进了；利用灰度的方法对房地产估价业务的改进进行效果评估。

在大数据技术的保障下，房地产估价机构可以开展多种应用。从点到面，逐步提升智能化水平，智慧评估在效率、成本等方面不可比拟的优势。为推进大数据技术在房地产估价领域的应用，房地产估价机构需要引进高端计算机技术、信息技术等专业人才，迅速搭建起所需的部门。同时，需要搭建房地产估价的信息化管理平台，完善数据信息库和信息管理制度，如项目信息归档、客户信息管理、信息收集渠道等，为大数据技术的应用提供及时、完整的信息支持。同时，推进房地产估价领域大数据的开放共享进程，打通房地產估价信息横向共享渠道，推进信息资源的共享和业务协同，在此基础上形成房地产估价领域的大数据仓库。目前房地产估价机构之间的信息网络自成体系、相互割裂，相互之间的数据难以实现互通共享，信息系统出现“系统林立”和分裂状态。为此，需要借助大数据平台，整合强化信息网络体系，实时获取、交换和使用数字化信息。

智慧评估就是以大数据处理技术为基础，利用软件系统把人和设备更好地结合起来，系统不断提升智能化水平，让人与设备能够发挥各自的优势，达到系统最佳的状态。未来，国家将建设全国一体化的大数据中心，推进技术融合、业务融合、数据融合，实现跨层级、跨地域、跨系统、跨部门、跨业务的协同管理和服务的国家大数据战略。房地产估价行业响应国家的号召，积极拓展思路，适应新业务发展的需要，逐步推进改革转型，开创评估大数据更好服务实体经济的新局面。endprint