楼市正在变天，行业何去何从

臧建军

今年的楼市让行业感到特别的焦虑和不安。这种焦虑不仅来自于密集的政策调控，而是这轮调控和往常调控在方式和力度上的差异。土拍方式的变化、持有比例的要求、销售秩序的整顿、行政手段的加强，等等。简言之，这轮调控不仅仅是抑制需求和调解供求关系，而是围绕“房子是用来住的”总方针下对房地产行业规则的重塑。如果说过往调控是政府作为裁判，吹哨尺度时松时紧；这一次，似乎是要改变游戏规则。这可能将迎来一次真正的“变天”，一路狂奔近20年的地产行业又将何去何从？

一、调控成为常态，变革山雨欲来

过往十余年调控都是松紧循环，根源在于政府把房地产作为经济发展GDP增长的工具。只有房地产才能救中国经济，已成为大家心照不宣的客观现实。这注定了调控将沦为“空调”。

本次楼市调控已显示不同以往的方向和气势，原因在于国家面临的国际国内形势大不同，调控的背景和出发点也就不同。

美国特朗普主义加息、减税、贸易保护等吸引资本和制造业回流，将引发世界经济秩序的重塑，也将重构中美大国博弈关系。而与此同时，中国实体经济不堪成本重负，制造业持续凋敝，资金在金融体系空转，信贷主要投入房地产。这种局面在不断加剧，系统风险趋于增大。所以，脱虚向实，支持制造业和实体经济成为国家战略。

当然，实体经济的发展需要政府在汇率、税收、金融等领域进行一系列配套改革。而抑制房地产价格快速上涨，从而把部分资金从房地产行业挤压出来引向实体；同时，抑制土地价格的快速上涨，从而降低企业运营成本。国家经济战略的这两点要求，基本决定了房地产行业的调控方向。

另一方面，在本届强势政府管理下，围绕“房子是用来住的”指导思想，逐步摆脱房地产的经济发展工具属性，驱使房地产回归民生属性，亦是调控的一个重要出发点。

在上述国际国内经济大背景下，本轮调控具有大格局下的政治高度，必将是一种常态，并过渡形成长效机制，并真正重塑行业游戏规则。房地产行业的一场大变革可谓山雨欲来。

二、市场严重扭曲，房企分化加剧

当前的楼市，在调控与变革的不确定预期下呈现出严重扭曲的状态。包括几种现象：第一，价格扭曲，行政手段介入新房定价，热点城市新房销售批准价格低于市场两成左右；第二，供应扭曲，政府控制预证与网签，市场供求关系已经不能反应真实市场；第三，一二手市场扭曲，二手房市场全线低迷，哀鸿遍野；一手市场依然热情不减、暗流涌动；第四，房地市场扭曲，房产销售行情面临反转，土地市场依然火爆。

市场的扭曲部分来自于房企矛盾纠结的心态，又反过来加重企业的迷茫和焦虑。调控会不会再度放松？政策变革的方向在哪里？是改弦易辙还是弯道超车？

房企矛盾的心态，不同的选择加剧了房企发展速度的分化。易居克而瑞的数据显示，今年1-5月与去年1-6月份数据相比，TOP20房企平均增速在33%，而排名50-100之间的房企与其去年1-6月业绩相比，平均增速为负。可以看到，规模房企增速开始一骑绝尘，中小房企在规模发展上略微吃力。TOP50-100房企规模发展尚且吃力，更不用说数以万计中小房企了。

对企业来说，调控并不可怕，最多只是煎熬，但变革难以预测则让人焦虑。调控持续高压，市场完全扭曲，未来充满不确定性，行业加速分化，房地产行业会在现实政策调控和未来方向迷茫的双重压力下负重前行，地产行业将迎来一次真正的考验。

三、行业陷入谜局，创新引领未来

市场很扭曲，房企很迷茫。道路在哪里？TOP房企凭借已有大平台，继续做大做强，抢占销售份额是一条路。立足精品产品线，深耕细分市场，每条战线上竞争者众。布局存量市场和资产服务，行业不乏标杆。上下游延伸，丰富房地产服务产业链，很多房企在探索。孵化创新业务，延伸产业布局，也不失为一种选择。

遗憾的是这个问题不是判断题，没有对错；房企只有各算各账，选择适合自己的道路。这也不是选择题，没有标准答案；过往的经验和模式不足以形成标准选项。楼市正处于风格转换，秩序重建和格局重塑的过渡期。这是一个谜局时代，也是最富有机遇的时代。每一个时代，都有属于那个时代的英雄。破局之際，正当是新时代英雄崛起之时。无论时代如何变化，英雄一定是个学习者、创新者，和行动派。

认知可以是灰度的，但决策必须是黑白的。不管如何看待谜局，企业都必须在当下有所决策和行动。扭曲的市场，更需要企业坚定的战略。谜局的未来，更考验企业的战略能力。面对调控带来的市场困境，企业依然要在产品、营销、成本、融资等各个方面做优做细，强化执行力，抢占份额成为这一轮的剩者。同时，战术上的勤奋不能掩盖战略上的懒惰。面向变革带来的行业谜局，企业必须面向未来重新构建和规划战略，创新并行动，主动打破谜局，成为下一轮的胜者和英雄。endprint