租售同权难以颠覆影响

张宏伟

近日，广州市政府官网挂出《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，其中第一条提出，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。

广州赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权，保障了特定人群在广州的公共服务权益，体现了一定的社会公平，但是实际操作中很难同权。因为同权的实现要足够多的租赁型住房供应和充足的教育等公共服务资源配套两方面支撑，如果有一方面无法满足，那么，购租同权也就没有办法保障。

一、满足租售同权要有足够多的租赁型住房

从这个角度来看，广州增加租赁住房用地有效供应，将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积；同时，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房；允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。租赁住房的增加指日可待，为购租同权提供了基本的租赁住房供应的保障。可以预计，今后广州租售并举“双轨”进行也是趋势，在这方面广州做的倒是和上海的住房政策有些像。不过实际租赁型住房实际供应量多少、实际效果怎么样还值得观察。

二、租售同权的前提是有充足的公共服务资源

有了租赁型住房，还应该有充足的教育等公共服务资源配套，只有这样才能够真正落实购租同权，如果教育等公共服务资源配套资源跟不上，那么，购租同权也很难保障，也很难做到实际意义上的公平。具体来讲：

广州购租同权仅限具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女等这些特定人群才可购租同权。政策的目的很明确，保护没有住房的本地户籍的公共服务权益，和其他城市争夺人才资源等，此项政策意味着并不是所有人都享受购租同权，所以，在这点上并不是所有人可以购租同权，大家也没有必要说这个是什么颠覆性政策。

购租同權导致优质教育资源集中的区域短期内住房租金价格快速上涨，租房也不便宜。另外，租了房子也不是每个人都可以享受到教育资源，因为优质教育资源太有限了，即使买了房子也不是谁都可以享受的，何况是租房。

三、租售同权并非长久之计

购租并举是长期政策，购租同权为短期内措施。笔者认为，因为房价偏高等因素购租并举势必成为一些大中城市的长期政策，比如北上广深等城市，但是，购租同权并不是一个长期措施，从目前看来更多是短期内措施，不具有普遍意义。一是购租同权更多是因为短期内城市化人口集聚和短期内调控的需要，暂时推出这些政策，而短期内调控需要的特征可能更为明显。从城镇化发展的角度来看，一旦人口集聚到一定规模，限制性措施也就开始有了，购租同权的问题也就不存在了。二是，不是所有城市都适合购租同权，类似北京、上海和深圳这样的城市因人口控制等因素就很难执行，但是，在大部分三四线城市、部分二线城市倒是有较大执行空间，可以利用购租同权吸引人口，进一步推进城镇化。

短期内租房不是目的，租房之后再购房才是最终目的，起码对于还在推进城镇化的一些城市来讲，通过购租并举和购租同权进一步吸引更多的人，尤其是各类人才落地生根，最终实现就业和购房居住，保证城市的产业和经济持续增长，这才是关键。endprint