房企境内融资受阻

陈品禄

【事件】

在去杠杆背景下，2016年三季度收窄房企融资渠道以来，房企融资压力持续增加。相关数据显示，2017年前7个月，房企融资渠道被压缩，包括私募债、公司债、中期票据等债权融资仅2238.97亿元，与2016年同期的7923.7亿元相比，下降了71.7%。同时，境内债券融资压力增加后，海外融资活跃，整体看，房企融资难度明显加大。但目前尚未进入债券集中偿债期，加之销售带来的回款增加，今年房企资金链压力尚可。不过，若前期杠杆过高的房企，后续开发将遭遇重压。

【述评】

相关数据显示，2017年上半年，房企海外融资达148.75亿美元，与2016年上半年的75.6亿美元相比，同比上涨97%，同时超过了2016年全年144亿美元的海外融资额。实际上，除了海外融资额度近两个月快速上涨外，资金成本也在上浮。

海外融资成本受美元加息的影响明显，较5月份以来利率整体上浮。目前，境内境外融资环境均不宽松，债权融资成本境内外同时提高，并且相差无几。从资金价格来看，2017年以来发行的债券利率均在5%-6%之间，甚至更高。近两个月，多宗房企债权融资的资金成本已经接近或超过7%。整体看，与2016年平均4%的融资成本相比，绝大多数房企的融资成本都有非常明显上浮。

在去杠杆环境下，有些房企甚至主动放弃了发行公司债，转而走股权融资模式去筹钱。不管怎样，待明后年偿债高峰期来临之际，债券融资带来的偿还规模叠加其他債务带来的兑付压力，可能就将导致个别现金流出现危机的房企退出房地产市场。

从当前地产债的到期时间分布看，2019年开始逐渐进入偿债高峰期。2018年6月份之前仅有500亿元左右债券到期，2018年下半年到期941.7亿元，2019年开始每半年就有超过1000亿元的债券到期，2020年6月份-2021年6月份期间，每半年的到期量超过2000亿元。

2010-2016年间，大中型房企商品销售现金流入的波动要明显小于小型房企，尤其是2013-2014年行业库存不断累积，200亿元销售规模以下的小型房企的收入连续两年增速为负，偿债能力长期偏弱。

由此看来，大笔举债扩张的中小企业和高价拿地的企业，甚至项目布局城市不均衡的开发商都将面临高杠杆运营带来的偿债压力，以至于有些房企将遭遇“生死劫”，预计今年下半年，为了生存或者减压，房地产行业并购案将更多。endprint