借资本东风，实现物业服务企业跨越发展

林煜佳

业服务企业的资本运作是近几年才逐步蓬勃发展起来，投行等机构逐渐接触到了物业服务企业各种各样的资本需求。本文主要讲三个问题。

一、资本借不借？

资本会青睐物业服务企业，主要是基于其未来高增长的预期。自彩生活上市以后，物业服务企业的新模式逐渐被市场认可，资本跟物业的结合实现破冰并逐渐加深；登陆香港主板市场的物业服务企业的上市表现证明，资本市场越来越青睐物业服务企业。从中国指数研究院的研究成果来看，优秀的物业服务企业近几年一直保持着非常强劲的高增长的势头，未来仍将保持一段时间。

这种增长主要来源于四个方面：一是，母体地产的强劲销售带来的内生性增长；二是，精益化管理带来的收益率增长；三是，产业并购整合带来的外生性增长；四是，社区O2O带来的服务性消费驱动。

二、物业服务企业为什么要借？

物业服务企业未来要实现外延式发展、内涵式发展和多元式发展，需要更多的资本投入。首先，随着房地产市场逐渐进入高增长的末期，为了打破路径依赖，物业服务企业从内生需求来讲必须寻求扩张；其次，要寻求更好的盈利，物业服务企业也需要进行内涵式的发展，摆脱单纯依赖住宅物业管理的态势，向商业地产、工业地产、旅游地产及教育机構等方面去渗透，这块儿新的投入必定会带来资本性的支出；最后，为提升竞争力，物业服务企业从以物业管理业务为主的业态，逐步向更高级的物业经营、物业顾问、资产管理等进行多元化的扩张，部分业务需要投入资金运作。

三、如何实现资本运作？

现在物业管理公司资本运作主要有两种方式，一个是上市以及挂牌，上市包括在香港主板或者A股上市，挂牌是在新三板挂牌，这是解决资本运作平台的问题；完成资本平台的建立后，包括股权及债权的再融资、以股份支付为对价的资产并购、股权质押融资等手段就比较顺畅了。

另外，一个运用的比较多的资本运作手段就是物业费的资产证券化，是基于物业公司未来若干年的物业费收入作为基础资产，通过特定的交易结构来实施。从2015年世茂天成第一单物业费ABS成功发行以来，市场上已经发行的同类产品已超过200亿元。

一言以蔽之，资本市场东风助力物业服务企业发展，焕发整体活力。endprint