中小房企非典型拿地模式初探

郭如贞

一、中小开发企业可持续发展困境

目前，土地一二级市场中中小开发企业难有作为。一级市场方面，大型房企自身所具有低成本多渠道融资能力，标准化带来的效率与成本管控，工程承建单位的高话语权及采购材料等的高议价权等多重管控下，成本优势明显，继而能在土地市场中取得压倒性优势，表现在热点区域“地王”频现，刷新速度越来越快，如招商98.1亿元造南京总价“地王”，武汉平安110.65亿元总价“地王”。二级市场方面，以市场的并购重组为例来看，中小房企都难以抗衡，如融创137.9亿元收购联想旗下融科智地42个物业项目权益，恒大36.09亿元收购嘉凯城52.78%股权，中海并购中信，保利收购中航地产等一系列并购频现，且2016年房企兼并重组的金额同比增长150%。

新导向趋势之下，未来自持经营与高门槛成为进入壁垒。“限制地价+竞价自持+自持年限”发展趋势下，热点地区市场已经开始从销售转向自持经营，万科先是在北京海淀以109亿元拿下两宗100%自持住宅地块，接着在广州以36亿元摘得两宗50%自持地块，佛山25亿元+100%自持+自持70年继续拿地。而上海则采取“招标+挂牌”复合模式，住宅第一次实行三宗地中，保利、中海、中建最终拿地。在此新导向趋势下，中小企业基本上很难参与未来的开发之中。

在目前土地稀缺性进一步凸显，一线开发企业挤压之下，自持经营趋势变化中，中小开发企业自身的灵活、细分等优势逐渐消失，已经不具备公开市场下的竞争力，土地储备难以为继，很可能沦为项目公司的风险下，找到可持续的发展模式，将是关键。

二、转型压力下非典型性开发拿地

在目前市场态势下，為了寻找新的高利润增长点，产业地产成为获取更高利润的开发模式，其所具有的零地价、低融资成本、高回报等成为转型拿地新选择。中小开发企业由于本身的局限性，很难彻底转型为产业地产运营商，特别是在城市运营、产业运营、物业运营等方面难度较大，其转型是介于传统开发企业向产业运营企业过渡阶段，所以过渡期开发拿地特征明显，具体来说有以下非典型性特征：（一）热点城市产城融合区域中拿地；（二）地块要保证综合用地属性（工业用地+经营性用地），必须有足够可销售型物业（住宅、商办）；（三）优惠政策在开发之前实际落地。

三、找准政府痛点，从顶层设计中寻找突破口

目前的大环境之下，中小开发企业要想在热点区域拿到土地，必须找准政府痛点：政绩和可持续性收入，即龙头企业或高科技企业落户带来的影响力，产业链发展诉求，以及持续性收入，继而通过税收优惠和定向招标的拿地优势，进行跨界整合。由此需要充分分析目标区域所具有的资源禀赋，将具有吸引力资源整合到本区域。一方面从产业升级的主攻方向上靠拢，对能够参与世界生产分工具有技术比较优势的资源进行整合，寻找突破口，如启迪控股通过高新科技在各地拿地兴建的启迪科技城；另一方面，要从推动产业顶层设计更新或变革的角度，进行引导、整合，如华夏幸福的固安模式。目前无论是传统房企，还是一些较早涉及的产业地产开发商，无不是从政府的痛点入手，在当地顶层设计中寻找突破口，从而以极低的成本甚至零地价获取综合性用地。

通过大型企业总部或依托总部构建的产业园区，一方面可以解决政府对长期财政收入的渴望及招商政绩需求；另一方面合作方取得综合性用地指标，通过住宅、办公等来取得整个园区建设的前期投入的平衡，开发商则取得可销售物业的利润。“亿达+东软”合作开发的大连软件园，“亿达+腾飞”合作开发的腾飞园区，以及冯仑的万通控股与TCL、汇源的合作开发无锡工业园等，都是类似思维下的可借鉴案例。

四、拿地案例借鉴

2017年3月，深圳宝安公开出让A002-0059宗地的挂牌出让，则是此类拿地方式的典型案例，该宗地块最终为亚太卫星宽带通信（深圳）有限公司以底价11.53亿成功竞得。

1.拿地背景

亚太卫星宽带通信（深圳）有限公司是宝安区政府重点招商引资项目，2016年7月23日，高通量宽带卫星项目签约落户宝安，亚太卫星宽带通信（深圳）有限公司同时成立。

2.股权合作模式摘地

通过资料查询，亚太卫星宽带通信（深圳）有限公司是由亚太卫星通信（深圳）有限公司和深圳市昊创投资集团有限公司等组成，其中前者占30%股权，后者占10%股权。公开资料显示，深圳市昊创投资集团有限公司创立于1998年，是一家以地产、工程、金融等实业与投资为主体，传统产业与新兴产业相结合的综合企业集团，旗下拥有地产开发、金融资本、互联网技术、工程建设、酒店餐饮、文化体育等10余家分子公司。在地产开发板块，昊创集团拥有深圳市昊创房地产开发有限公司和深圳市耀都房地产开发有限公司两家房地产开发公司，先后建成了博海名苑、昊海君悦等综合居住小区，以及昊创龙华工业园等深圳优秀工业园区。

3.定向出让及低价拿地策略

从出让条件来看，对竞买申请人主体资格要求非常严格，不仅限定行业类别，还进一步缩小的产业类型，不仅如此，对研发技术、产业标准、产业品质都有所限定。在竞买申请人主体资格限制方面，主要包括竞买申请人所处行业类别，必须是未来产业的航空航天产业；所从事产业类型须是卫星及应用产业；竞买申请人应满足已签订高通量通信卫星制造及发射合同、高通量通信卫星产品应满足设计寿命大于15年、可提供50Gbps通信通量等技术条件。endprint