“营改增”对房地产企业税负影响

代彩霞

摘 要：2016年，我国“营改增”试点推广到建筑、房地产、金融等行业。“营改增”改革对于房地产行业而言，是一柄双刃剑，其在某种程度上可以将重复征税现象大幅度降低，也能从侧面驱使房地产行业尽快改变自己的发展模式。文章主要从“营改增”改革对房地产企业负税方面所造成的影响进行相关研究分析，同时提出一些在“营改增”改革大背景下关于税务的计划措施。

关键词：“营改增” 房地产 税负影响

中图分类号：F810 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2017）10-132-02

我国已经步入到经济发展新时代中，我国各行各业都进入到高速发展时期，同时行业间的竞争压力也越来越大。房地产行业也是如此，我国房地产企业日常运营管控工作越来越难，根据我国相关权威部门调查发现，在2015年我国房地产行业的平均销售利润增长情况要比过去有所降低。并且，国家相关部门为了提高对房地产行业税收情况的有效管理，土地增值税税收策略紧缩，在某种程度上提高了房地产行业的压力。根据某会计师事务所上交的二十家房地产企业税务有关信息披露，“营改增”全方位推广后，这部分房地产企业的税负有90%没有下降，反而出现升高，同时有2/5的房地产企业认为税负会大幅度提高。面对这种情况，房地产企业一定要学会观察国家发展大势，同时努力执行税收策划，科学避税，从而使企业健康稳定发展。

一、“营改增”对房地产企业的影响

（一）上游企业税负转嫁的影响

在我国全方位开展“营改增”工作后，除了房地产行业外，还有别的有关行业也遭受某种程度上的影响，和房地产行业有重要联系的部分行业，比如说建筑行业、金融行業，还有生活服务行业等上游企业，为了降低自己的税负，使用一些方法把税负转移到下游位置的房地产行业，这种情况对房地产行业必然会造成某种程度上的冲击，建筑行业和别的有关行业相比较起来，所遭受的影响更大，而建筑行业和房地产行业之间的关系无法切割，这必然会对房地产企业带来非常大的影响。

从我国2016年5月1日正式展开“营改增”工作后，在建筑行业新旧工程当中，必然会存在一条分水岭，面对部分“营改增”开展前的旧工程，有关机构允许建筑企业使用较为方便的计税办法执行税务计算，对这部分工程企业税负能够获得某种程度上的削弱；而面对“营改增”展开后的项目工程，则不能够使用上述方法执行税务计算与申报，只能先使用11%的增值税税率对销项额进行核算，然后减去能够扣除的进项额，随后计算出实际需要缴纳的增值税额。

可是，在建筑企业进行项目工程建设工作时，有一些人工费用以及管理费用等是非常不容易取得发票的，不能对进项税额执行抵扣，这种情况极容易使一些建筑企业税负不会减少，反而会提高。在这种情况下，有一部分建筑企业为了可以确保自己的利润，只能选择把税负转传到处于下游的房地产行业。

（二）对房地产行业建材购买所造成的影响

房地产行业在进行相关项目开展时，所需要投入的成本资金数额十分庞大，在众多的资金投入中，钢筋、水泥，还有多种小型建材的投入费用拥有非常大的占比，根据部分企业财务所透露出的财务报表能够清晰了解，在整个建筑业工程结算成本中建材成本大约占据了60%。房地产企业在进行建材购买时，除了需要照顾到项目工程的最后质量，同时也要顾及到自己最后所获取的利润。通常情况下，一些企业面对部分大型建材的选用都很小心，大多数会选用一些口碑不错，规模较大的建材供货商。这些建材供货商通常情况下可以给房地产企业开具增值税专用发票。不过有一些房地产企业在选择辅助建材时，为了可以减少成本投入，故意选用一些个体商户或者是私营业主，以及一些小规模纳税人作为购买建材的供货商。这部分建材供货商在买卖建材的时候，销售价格相较更加便宜，可是不能开具增值税专用发票。通常情况下，水泥与钢筋的增值税率是17%；沙料、石料、土料等建筑原材料的增值税率是3%；混凝土的增值税率是6%；木材的增值税率为13%；假如建材不能抵扣，“营改增”开展之后房地产行业所需要缴纳的11%的增值税额会直接促使房地产行业的税负提高。

（三）对房地产企业建筑劳务成本的影响

在房地产行业建设成本当中，并非只有建材成本一个构成部分，另一个非常关键的构成便是劳务成本。根据部分建筑企业所透露出来的财务报表可以清晰了解到，一个建筑项目在劳务方面的投入成本在建筑项目总投入当中占据三十个百分点，而进行该项工作的相关人员大多数都是劳务公司所提供的劳动者，或者是来自农村的农民工。劳务企业在经营的时候并不存在进项税抵扣的销项税，除了把税负转传到房地产企业，并没有其它好办法。除此以外，因为绝大部分农民工都在零散状态中，更做不到为房地产行业提供进项税，如此，便会让房地产行业的税负提高。

二、“营改增”下的税务筹划建议

（一）我国房地产企业需要提高对“营改增”的关注力度

我国房地产企业如果想在竞争压力极大的背景下获得平稳发展，甚至是百尺竿头更进一步，就一定要紧紧跟随我国国家税改的大步调，提高对“营改增”政策的关注力度。

当前最为首要的任务是，各个房地产需要提高对“营改增”政策的宣传力度，除了相关财政部门能够充分明白“营改增”对于企业未来发展的重要性，还需要借由多种宣传模式，加强各个部门对财务部门工作的配合。为财务部门提供最准确、全方位的信息资料。

其次我国房地产企业要加强对税务规划的岗位设立，派遣专业人员对税务规划工作进行管理，科学选用计税办法，对2016年4月30日前旧工程执行仔细计算，弄明白是使用简单的计税办法，还是使用一般的计税方法。除此以外，企业财务工作人员还应该对自己的工作流程进行缜密的梳理研究，确定和研究房地产企业在日常经营当中，所有环节的税收支出，并第一时间上交给领导层，一起商讨税收策划措施，科学避税，从而实现减少企业税负，提升企业利润空间，加强企业在市场中的竞争力。endprint

（二）完备对进项税额抵扣的监管力度，提高进项税额的抵扣

在我国全方位开展“营改增”后，可以从本质上减少房地产企业税负的有效措施依然是进行税额抵扣。故而，我国房地产行业务必要提高进项税额抵扣的监管力度，加强进项税额抵扣力度。

第一点，我国房地产行业需要使用一些有效方法掌握上游企业对自身税负转传的办法。房地产企业在提出这种问题的时候一定会引发上游企业的负面情绪，这种情况下，房地产企业便需要提高和上游企业彼此间的交流，二者一起研究可以平衡上游企业税收负担与开发商利益的措施，尽最大努力取得最多的进项税发票，然后执行抵扣。

第二点，房地产企业在“营改增”大背景下，需要科学选用建材供货商，除了要认真确认建材供货商的资质，同时也需要加强对五金电器等辅助材料供货商的资质。弄明白供货商的特性，在可以确保素材品质的情况下，尽可能选用一些可以开具增值税专用发票的供货商进行合作，实现企业进项税抵扣，降低企业税负压力。

第三点，因为房地产行业和别的行业彼此之间有着某种程度上的区别，房地产行业的建筑项目除了投入资金非常庞大，其开发时间也比较长。面对这种情况，我国房地产行业需要在相关项目进行工作期间，对项目建設资金成本执行科学的分摊管理，确保税负的稳定，把出现的增值税平均分摊给每一个会计期间中去。如此一来，在某种程度上可以有效管控与预防财务风险的出现，对企业发展有着很大的帮助。

第四点，我国房地产行业还需要加强对劳务成本的科学策划，可以借由公开招标模式和一些可以缴纳劳动支出税款的正规劳务企业合作，最大限度减少建筑成本投入。

（三）积极进行税收筹划工作，提高财务人员的工作能力

在我国全方位开展“营改增”后，房地产行业要想科学纳税，就一定要主动进行税收策划工作，不过税收策划工作能否高效展开，这和企业财务工作人员工作能力的高低，存在非常紧密的联系。

第一点，我国房地产行业需要提高对财务工作者的招聘工作，除了需要在学历上对应聘人员设有严格的限制外，还应该根据面试或者是笔试等措施对其实际的工作能力进行审查，在同等条件下，选用理论知识以及真实工作能力更高的应聘人员

第二点，我国房地产企业需要完备财务管理等有关的企业制度，表明职位所拥有的权利以及所要承担的责任，如果发生问题可以落实到个人，同时把财务工作者的工作情况和其绩效挂钩，对完美达成税收策划工作的财务工作者要进行一些奖励，对一些在税收策划工作上常常犯错的财务工作者要进行一些惩罚。

第三点，我国房地产企业还应该提高对财务工作者继续培训教育力度，除了可以聘请部分专业人员到企业中进行专业性的指导，房地产企业还能够组织一些专业培训课程，加强企业内财务工作者对“营改增”政策的认知，进而加强企业税收策划工作品质，帮助企业科学避税。

结束语

随着我国“营改增”的全方位展开，对房地产行业造成了部分或是正面或是负面的影响，面对这种情况房地产企业除了需要科学使用对自身发展有利的政策外，还需要不断的完备自己的税收策划工作，进而最大程度减少“营改增”对企业发展的负面影响，加强企业在市场中的竞争力，确保企业的平稳进步。

参考文献：

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（作者单位：青海省第八地质矿产勘查院 青海西宁 810001）

（责编：纪毅）endprint