浅谈公租房和廉租房并轨后的运行管理

张改平

摘 要：合并公共租赁住房（简称公租房）和廉租房，不仅合理，而且可行。中国需要一个多元化的为各种收入结构的人群提供居住的住房保障体系，但并不意味着，就可以浪费本来很稀缺的资源搞各种没有意义的尝试。在核定收入本来难度较大、监管资源供应不足和法律法规不完善的情况下，人为地对保障性住房的供应类别进行细分只会增加寻租的空间和资源的浪费。

关键词：公租房 廉租房 并轨 管理

中图分类号：F290

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2017）10-033-02

一、综述

前几年，保障性住房种类繁多，既有租赁型的公租房和廉租房，又有市场争议较大、但在一定年限后可买卖的经济适用房和限价房，还有五种类型的棚户区改造。政策繁多、程序复杂、申请困难等等，这些都将成为住房保障分配工作及建设推进的障碍和阻滞因素。按照国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国发办[2011]45号）“逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、并轨运行”的要求，2013年12月6日，住建部、财政部、国家发改委发文，要求从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行。山西省忻州市从2015年开始实行“两房”并轨运行，2017年又进行了大幅度的调整和进一步完善。“两房”并轨运行后，统称“公共租赁住房”，简称“公租房”。近日，笔者对我市中心城市原公共租赁住房和廉租房合并后的运行管理进行了专题调研和市场分析。

二、并轨后的管理现状

（一）房源管理

并轨后，一是新增供应全部纳入公共租赁住房管理。二是在建廉租住房项目应按照原计划继续抓紧实施，建成后统一纳入公共租赁住房管理。三是此前已投入使用的廉租住房，可继续按原廉租住房规定进行管理，并逐步并入公共租赁住房统一管理。

（二）准入范围

1.城镇低收入住房困难家庭。中心城区规划区内和中心城市规划区范围外建制镇镇政府所在地的常住人口家庭，家庭人均年度可支配收入低于21433.6元，家庭財产折价总额低于购买当地同期同等面积普通商品住房平均价款70%，家庭人均住房建筑面积低于20.4平方米或者无住房。

2.城镇中等偏下收入住房困难家庭。中心城区规划区内和中心城区规划区范围外建制镇镇政府所在地的常住人口家庭，家庭人均年度可支配收入低于26792元，家庭财产折价总额低于购买当地同期同等面积普通商品住房平均价款80%，家庭人均住房建筑面积低于23.8平方米或者无住房。

3.学校毕业或者部队复退不满5年且有忻州市忻府区家庭户口和无住房的新就业职工，包括新就业大学生、公务员和青年医生、青年教师等。

4.在本市或中心城区城镇人力资源和社会保障部门进行劳动用工备案1年以上并缴纳社会保险，无本市城区户籍且中心城区规划区内无住房的外来务工人员和居住证持有人。

（三）申报程序

1.公共租赁住房申报由社区居委会（村委会）组织受理，10内提出初审意见并进行公示。公示期为7日，初审符合条件的上报街道办事处（乡镇）审核。

2.街道办事处对上报资料的真实性和有效性进行审查，加盖原件审核章，10日内提出审核意见并公示，公示期为7日，符合条件的上报市住房城乡建设（房地产）主管部门。

3.市住房保障城乡建设（房地产）主管部门收到申报资料后，3日内将申请人相关材料分送忻府区民政局和忻州市公安局，并对申请人家庭住房情况进行审核，10日内提出审核意见。

4.中心城区民政局会同市人社局、市交警支队车辆管理所、市工商局、市公积金管理中心、市不动产登记中心、市国税局、市地税局、市银监局等相关部门以联合办公等形式对申请人家庭收入、财产情况进行审核，10内提出审核意见，市公安局对申请人家庭人口情况进行审核，10日内提出审核意见。

5.中心城区民政局、市公安局出具审核意见后，市住房城乡建设（房地产）主管部门以联合办公或者联席会议等形式，会同区民政局、市公安局等相关部门对申请人家庭是否符合住房保障条件进行联合审核，5日内提出审核意见并公示，公示期为7日。

（四）保障方式

1.实物保障。（1）符合保障条件的孤老病残等城镇低收入住房困难家庭优先采取实物配租方式予以公共租赁住房保障；（2）符合保障条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭，新就业职工、外来务工人员居住证持有人和农业转移人口，采取实物配租方式予以公共租赁住房保障。

2.发放货币补贴。符合保障条件但未予实物配租的城镇低收入住房困难家庭，采取发放货币补贴予以保障，具体补贴面积为：1～2口人家庭30m2，3口人家庭40m2，4口人家庭50m2，5口人以上家庭60m2。补贴标准为：城镇最低收入家庭7元/m2/月，城镇低收入家庭5元/m2/月，对原有住房但面积不达标符合保障条件的家庭，租赁补贴发放按照保障面积减去原有住房面积的差额计算补贴金额。

（五）租金标准

政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，可以根据承租人的支付能力实行租金减免。对于社会投资建设并运营管理的公共租赁住房，可按照适当低于市场租金的标准收取租金。现存的廉租房租金是1元/m2/月；公租房的租金是由2015年的5元/m2/月调整为现在的4.5元/m2/月。将来真正并轨后，统一执行公共租赁住房租金标准，实行动态调整。有利于缴存，更有利于管理。

（六）过渡置换

并轨后，原廉租房实物配租的家庭，因户籍、收入、住房等情况变化，不再符合廉租住房条件的，但仍符合公租房保障条件的，可向当地住房保障部门申请，进行条件转换，不必腾退住房，并按照公共租赁住房政策继续承租原住房。转为公租房的，租金从转入之日起执行公租房租金。

（七）动态考核endprint

并轨后，租赁型保障房承租人的保障资格每年审查一次。每三年重新申请。承租人应当在租赁合同期满之日前3个月提出续约申请，并进行资格期满审查。承租人不按规定进行资格期满审查的，解除租赁合同，结清有关费用并腾退住房。暂时无法腾退的，给予6个月的过渡期，过渡期租金按照基础租金执行。如果申请人虚报、瞒报或提供虚假证明材料骗取租赁型保障房，将被取消保障资格，收回住房并追回租金差额，计入个人不良信用档案，申请人及共同申请人自资格取消之日起5年内不得再次申请住房保障；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

三、并轨后的好处

忻州市公共租赁住房和廉租房并轨运行两年多来，实践证明：合并公共租赁住房（简称公租房）和廉租房，不仅合理，而且可行。中国需要一个多元化的为各种收入结构的人群提供居住的住房保障体系，但并不意味着，就可以浪费本来很稀缺的资源搞各种没有意义的尝试。在核定收入本来难度较大、监管资源供应不足和法律法规不完善的情况下，人为地对保障性住房的供应类别进行细分只会增加寻租的空间和资源的浪费。那么合并后有什么好处呢？

（一）有利于房源的集中和统筹管理，房源相对充足

并軌后，廉租房统一转并为公租房，二者房源打通使用，集中管理、统筹分配，解决了原来各分类房源或者紧缺、或者闲置等问题，有利于整合住房保障资源，改善政府专项资金和房源的使用效率，充足租赁房源供应。同时，还有利于促进租赁型保障住房专业化管理，提升服务品质；有利于做实做强公共租赁住房运营机构，推动可持续发展。

（二）有利于扩大保障范围，简化申请审核程序

并轨后，首先是覆盖范围更广了，可不管申请者有无工作或者居住生活城市的户口，只要名下没有房产，就能申请公租房。如此，大量新就业职工和外来务工人员就被纳入了公租房保障范围，城市用工中的住房困难人员也都有机会住进公租房；其次，申请程序更简单了，市民只需要对公租房提出申请即可，管理部门只要依据申请人的收入等条件，给予不同层次的房租补贴，实行阶梯式租补政策。并轨管理后，我市的公共租赁住房保障受理工作也由原来的政府房屋管理部门下放到社区居委会（村委会）组织受理。

（三）有利于提升管理效能，方便住房后续管理

并轨后，解决了以前申请不同种类保障房需要经过不同部门审批，申请审核时间长等问题，解决住房困难的时间更快了，外来务工人员、新就业职工还可通过“绿色通道”方式申请，更快实现住房保障；入住和退出相对便捷，实行公租房属地管理，由政府统一配租、统一管理，不仅政府管理更方便，房屋出了毛病老百姓也知道该去找谁。同时，通过健全监管考核机制、坚持市场机制运作，对于过去困扰管理部门多年的保障房“能进不能出”的问题，充分运用租金的杠杆作用，通过补贴方式来实现，一旦保障对象不再符合保障条件，政府将会停止发放住房补贴，按照市场标准收缴租金，最大限度地强化管理力度。

（四）有利于房源向城市适居、宜居、聚居区靠拢

并轨后，为能满足社会不同需求的公租房，产业聚集区和产业园区可统筹规划建设公租房，为支持企业入驻发展和产城融合提供住房支撑，解决居住困难员工的就近入住；通过在市区内建设的经适房和商品房项目中按比例配建公租房，面向社会供应，使保障房跟着商品走，解决保障房位置偏远、配套落后的问题；建设多种户型的公租房，解决城市中等偏下收入家庭、新就业职工等的住房难题。

（五）有利于共有产权房的探索践行

并轨后，针对城市里既不符合廉租房申请条件，又买不起普通商品房，处境尴尬的“夹心层”市民群体，提供了解决他们住房难题的“共有产权房”改革探索之道。共有产权是购房人和政府按一定的出资比例占有产权，购买人收入增加后，可出资购买政府部分产权，目的在于降低门槛，减小购房者的购房压力，保障更多“夹心层”群体。

实施并轨运行后，因公租房房源向城市适居、宜居、聚居区靠拢，提升了政府对其拥有的资产价值，加大了政府的资产融资额度。同时，随着政府掌握的公租房房源的不断增加，政府应对危急性事件、妥善疏散安置受灾群众的能力也将不断增强、处置成本将大量节俭。实践证明：并轨运行，合理利民。

参考文献：

[1] 住房城乡建设部？财政部？国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知（建保[2013]178号）

[2] 专家解读2014年公租房和廉租房并轨运行

（作者单位：忻州市保障房管理中心 山西忻州 034000）（责编：李雪）endprint