地役权在首次登记前发生变更、转移应办哪种登记

某市不动产登记中心员工询问： 《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）在规定申请地役权首次登记需要提交的申请材料时，有一项是“地役权设立后，办理首次登记前发生变更、转移的，还应提交相关材料”（《规范》13.1.3第5项）。对于这一條规定的理解，我们有三个问题：一是既然是在地役权设立后，就应该是在地役权首次登记之后，地役权的设立怎会是在首次登记之前呢？二是这里所说的应提交的“相关材料”是指什么材料？三是登记机构在办理时，是否要先补办地役权的首次登记，再办转移或变更登记？

金绍达：《物权法》第九条规定了“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。法律另有规定，当然也包括了《物权法》的规定。《物权法》第一百五十八条规定：“地役权自地役权合同生效时设立”。与其他不动产物权相比，地役权登记所采用的是登记对抗而非登记生效。所以，地役权不以登记作为生效要件，未经登记，只是“不得对抗善意第三人”。当事人采取书面形式订立地役权合同，在合同生效时地役权就同时成立。《规范》这一条所说的“地役权设立后”是指当事人订立的地役权合同已经生效，但并未向登记机构申请不动产物权登记，而此时地役权已经依法成立，既然依法成立，这一权利也可以进行变更或转让。

如果未经登记的地役权发生了变更或转移，当事人要求办理变更或转移登记时，就涉及到《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款规定：即“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”。依此，地役权如果没有办理首次登记，也应当不得办理其他类型的登记。因而，《规范》规定了“还应提交相关材料”，这一材料，就是办理地役权首次登记的材料，即：需役地和供役地的不动产权属证书以及设立地役权的合同。此外，还应提交证实地役权变更的材料或地役权转移的合同。

在具体办理时，是否要先补办首次登记，再办变更或转移登记？《规范》对这一问题虽然没有直接的规定，但从其相关的规定来看，并不采用先办首次登记，再办变更或转移登记的方法。一是“已经登记的地役权，……变更……的，当事人应当申请变更登记”（《规范》13.2.1），这一条指的是“已经登记的地役权”，而没有将未经登记的地役权列入。在规定地役权的转移登记时，《规范》也有类似的表述；再是《规范》在对地役权“首次登记”的规定中，已经规定了地役权设立后，办理首次登记前发生变更、转移的，当事人应当“就已经变更或转移的地役权，申请首次登记”（《规范》13.1.1），很明确是将变更或转移后的地役权直接申请首次登记。

所以，当地役权在办理首次登记前发生变更或转移，当事人就此申请登记的，登记机构应予办理的是地役权的首次登记而非变更或转移登记。

陈品禄/责任编辑endprint