城市轨道交通对周边房地产价格的影响

许思成+刘媛+李旭

摘要：改革开放以来，我国经济的快速发展和城市化进程的日益加快，普遍出现了交通拥挤、交通秩序紊乱、生态环境恶化等问题。本文以苏州地铁2号线为例探讨城市轨道交通与房地产价格之间的关系，运用特征价格模型定量分析研究地铁2号线二期周边房地产价格变动规律，在此基础上，对城市轨道交通建设与周边房地产联合开发提出相关建议。

关键词：城市轨道交通；房地产价格；特征价格模型

一、研究背景与目的

改革开放以来，我国城市化进程不断加快，很多大城市都置身于公共交通系统的快速发展。轨道交通具有很多独特的优势，如运行速度快，运输量大、较公交来说相对准时和环保，必然成为许多大城市解决城市交通拥挤的首选。就苏州而言，于1996年始，着手研究城市轨道交通的建设，于2007年2月，苏州市城市轨道交通建设规划终于获得国务院批准。因此，研究城市轨道交通对周边房地产住宅价格变动的影响是具有一定实际意义和价值的。本文以苏州市地铁2号线为例，通过研究地铁2号东沿线对周边房地产价格变动的影响，探讨如何利用地铁的优势来引导土地合理开发。

二、研究范围和研究模型

（1）研究范围

在数据收集过程中，以苏州市地铁2号线东沿线周边住宅2号线延伸线为研究范围，通过文献阅读等资料数据的收集并结合他人研究经验，以此来决定地铁2号线东延线对周边房地产价格的影响。结合国内外学者的研究经验，本文选取计算范围为距离地铁站点1000米范围的房地产价格作为研究对象，选取2015年9月-2016年9月时间段的房价，以月亮湾为城市中心，以一般商品住房为住宅样本，住宅价格基于网络挂牌价为分析对象。

（2）研究模型

本论文选择房地产价格的变化值作为因变量，来估计回归模型的参数并确定函数关系。初步拟确定5个解释是变数：

三、实证成果

（1）叙述统计

本研究通过资料收集整理后，资料来源于苏州安居客和房天下网络资料，选取时间从2015年至2016年之间各住宅小区房屋价格变化，总计15笔住宅小区的资料。根据资料的初步显示表明，由于2015年至2016年期间由于地铁l号线东沿线的建设即将通车，导致地铁沿线周边居住小区住宅房屋价格的波动起伏，总体来说，距离地铁站和市中心的越近，住宅小区房屋价格变化越大。

（2）回归分析

表1为各自變数的显著性与影响程度，进行本研究的回归模型分析结果的探讨。根据显著性检定可知，自变数x1和x4的显著性分别为0.571和0.083，都大于0.05，而其余x5，x3和x2的显著性分别为0.029，0.022和0 02 5，都小于0.05，结果表明自变数x1，x4不具解释能力。

根据实证分析结果显示，房价波动与到地铁站的距离呈现负相关，即到地铁站的距离越大，则房价波动越小；反之。与到市中心的距离呈现正相关，即到市中心距离越大，则房价波动越大；反之。与绿化率呈现正相关，即绿化率越大，则房价上涨幅度越大：反之。与容积率呈现负相关，即容积率越大，则房价上涨幅度越小；反之。与公交条数呈现正相关，即公交条数越大，则房价上涨幅度越大；反之。通过计量经济模型回归模型分析后，得到各个变数的系数，因而将方程式建立，如下所示。

其中，y是房屋价格上涨幅度，x1是到地铁站的距离，x2是到市中心的距离，x3是住宅小区的绿化率，x4是住宅小区的容积率，x5是住宅小区周边的公交条数。 四、结论与建议

针对综合考虑城市轨道交通与周边房地产开发，改变周边土地利用类型，进而提高土地使用价值，同时也减轻了政府的财政负担叫。因此，通过科学合理的联合开发规划，可以促进城市轨道交通项目与周边房地产项目的互馈发展：一、合理规划联合开发的线路网络，直接是影响联合开发的最终成果：二、一体化规划建设城市轨道交通站点，是实现城市轨道交通与周边建筑的良性互馈发展的关键：三、实现各方主体（政府、房地产开发商、公众…）利益的公平性，使多方主体协调密切合作，发挥各自的特征优势，是联合开发的重中之重。综上，城市轨道交通建设与周边房地产联合开发有利于完善城市轨道交通系统和国民经济的持续发展。