一处房产两次抵押，40万元借款难追回

叶青

房主拿房产二次抵押，40万元借款到手后失联

2013年3月20日，广西柳州市沙塘镇新区居民伍兴华和妻子邓玉英，向工商银行柳州分行龙城支行申请办理个人家居消费贷款，与龙城支行签订了《个人借款/担保合同》，约定伍兴华向龙城支行贷款94万元，期限10年，采用等额本息还款方式，并以伍、邓夫妻共同所有的沙塘镇某小区一处近110平方米的房屋作为贷款抵押物。伍兴华指定其在龙城支行开立的个人结算账户作为还款账户。

之后，龙城支行办理了房屋抵押物的抵押登记，取得了房屋他项权证，遂依合同约定向伍兴华发放了94万元贷款。可是，伍兴华只归还了贷款本息2.27万元后，就与妻子邓玉英一起失联了。龙城支行工作人员对伍、邓二人的失联颇感意外，通过各种办法联系查找。

2013年5月，伍兴华和邓玉英在柳北区北雀路现身。原来，他们经人介绍，认识了家住该路段的张女士。5月10日，伍、邓以生意急需资金周转为由，提出向张女士借钱。为了让张女士放心，伍、邓还主动提出签订一份《抵押借款协议书》，约定邓玉英将其所有的、并已抵押给龙城支行的房屋，作为二次抵押，向张女士借款40万元，月利率2.5%，期限为12个月，即从2013年5月10日至2014年5月9日止。双方还约定，如超过15天未支付所欠利息，张女士有权终止协议，并通过法院强制执行邓玉英抵押的房屋，拍卖或折价以还清张女士的本金和利息。

张女士平时精于算计，认为银行的存款利率低，不愿把钱存在银行里。现在有人主动把投资项目送上门，还有房屋作抵押，觉得有利可图，就与邓玉英签了协议。之后，双方一起到房产管理部门办理了上述房产的二次抵押登记。4天后，张女士便将40万元交付给对方，伍兴华和邓玉英出具了收条并签名、捺印。

张女士原以为对方会按协议如期支付利息，没料到伍兴华和邓玉英支付两个月利息后，就玩起了“躲猫猫”，她再也联系不上伍、邓二人。张女士未按时收到利息，但并不感到害怕。她想，毕竟自己手中握有抵押协议，倘若对方真的赖账，就申请法院强制執行，维护自己的权益。

第一抵押权人是银行，债主取得抵押房屋处置权的计划落空

在伍兴华、邓玉英失联半个月后，张女士将伍、邓告上柳州市柳北区人民法院，请求法院依法解除她与两被告签订的《抵押借款协议书》；被告返还40万元借款及利息；拍卖抵押的房屋，并根据合同约定取得优先受偿权。

柳北法院审理后，于2014年5月19日判决支持了张女士的诉讼请求。可是判决生效后，伍兴华、邓玉英并未履行判决书规定的义务。于是，张女士向法院申请执行。

案件进入执行阶段后，由于伍、邓的房子是“一处房产二次抵押”，第一抵押权人为龙城支行。按规定，张女士不能全权处置。为了取得该房屋的全权处置权，张女士想了许多办法。正在张女士着急时，龙城支行负责办理伍兴华贷款的客户经理章晓青和她取得联系，商讨应对措施。

张女士从章晓青处得知， 伍兴华、邓玉英所欠龙城支行贷款的本息是100万元左右。如果龙城支行向伍兴华、邓玉英提起诉讼，张女士作为第二抵押权人，损失可能非常大。在这种情况下，张女士和章晓青达成一个口头协议：为取得伍兴华和邓玉英抵押在龙城支行房屋的全权处置权，张女士愿意代借款人伍兴华偿还龙城支行的贷款。然后，由章晓青出面，把伍、邓抵押在龙城支行的房屋处置权全部转让给张女士。此后，张女士便向伍兴华的个人结算账户（还款账户）存入了共计110669.96元，龙城支行对该笔款项进行了扣划。

2015年3月26日，章晓青和张女士来到柳北法院，向执行局递交了一份《关于伍兴华和邓玉英贷款的情况说明》，说明龙城支行知晓张女士是为了取得抵押物的处置权才替伍兴华代偿110669.96元。最后一段还载明了龙城支行的处理意见：请贵院依法对伍兴华的抵押资产进行处置，以确保我行贷款本息的收回。

可是龙城支行的上级主管部门柳州分行，并不认可张女士取得该房屋的处置权。对于这个答复意见，张女士感到从头凉到脚。她认为，柳州分行是在取得她代偿的110669.96元后，才明确表示不同意由她偿还伍兴华所欠贷款本息，由其取得抵押物处置权的代偿方案。难道自己代偿的金额打了水漂？

银行被判返还11万余元代偿款，二次登记抵押权人借出的40万元难追回

无奈之下，张女士将伍兴华、邓玉英以及柳州分行一并告上法院，请求判令撤销银行与原告的还款协议，银行返还其110669.96元；伍兴华、邓玉英对上述款项承担连带返还责任。

2015年8月7日，柳北法院受理该案后，依法组成合议庭，于2016年1月22日，公开开庭进行了审理。

张女士的代理律师在庭审中诉称，为顺利执行法院的判决，龙城支行客户经理章晓青与张女士一起到柳北法院执行局，向法官表示龙城支行已与张女士达成一致意见：即张女士代伍兴华、邓玉英偿还银行贷款，并取得伍、邓抵押在该支行资产的全权处置权。可龙城支行在已经取得张女士11万余元还款获益的情况下，其上级主管部门却不同意将抵押物处置权转让给张女士。根据合同法规定，在此情况下，张女士可以撤销与龙城支行的还款协议，要求龙城支行返还相应款项。

在举证阶段，张女士的代理律师还出示了章晓青出具给法院的《关于伍兴华和邓玉英贷款的情况说明》。

柳州分行委托代理人对原告方出具的证据没有异议，但对证明目的不认可。其认为，柳州分行与张女士之间不存在任何还款协议，张女士也未提供证据证明与该分行存在还款协议。龙城支行提交给执行局的《情况说明》，仅是陈述张女士代伍兴华、邓玉英归还了贷款本息11万余元的事实，该还款行为是张女士自愿而为，并不存在威胁、欺诈或重大误解等情形。11万余元均是存入伍兴华的个人账户，为伍兴华取得。张女士没有证据证明银行员工对她作了任何承诺。因此，银行不需要对涉案的款项承担返还责任，也没有签订任何协议需要撤销。endprint

对银行代理人的答辩，张女士的代理律师提出了自己的看法，认为张女士与龙城支行之间存在事实的还款协议。其理由是，每次伍兴华的贷款利息临近时，章晓青就会反复给张女士打电话，意思无非是说伍兴华的利息你要给了，否则银行就要起诉伍兴华和邓玉英。《关于伍兴华和邓玉英贷款的情况说明》的内容，实际上也是代表了龙城支行的意见。因为章晓青是办理伍、邓二人贷款的经手人，张女士有理由相信章晓青能够代表龙城支行。因此，张女士要求撤销与龙城支行的协议符合法律规定。

由于伍兴华、邓玉英缺席，无法组织调解，法院宣布择日宣判。

柳北法院审理后认为，张女士既未提交证据证实其主张的还款协议的存在，也无证据证实其与龙城支行之间达成过还款协议的合意及还款协议的内容，故其要求撤销还款协议没有事实及法律依据。但是，张女士之所以代替伍兴华、邓玉英偿还龙城支行的部分贷款，原因在于误认为其代偿行为能够取得龙城支行对伍兴华、邓玉英的债权及抵押权。而柳州分行明知张女士的该意思表示而不作否认，且对其代偿的11万余元进行了划扣，过后又表示不同意由张女士取得对抵押物的处置权。因此，张女士因重大误解导致其代偿目的无法实现，故可依法撤销其代偿行为，要求柳州分行返还代偿款110669.96元。

2016年2月22日，柳北法院依法判决撤销张女士的代偿行为，柳州分行返还张女士110669.96元；駁回了张女士的其他诉讼请求。

柳州分行不服一审判决，上诉至柳州市中级人民法院，请求撤销一审判决，驳回张女士对柳州分行的诉讼请求。

2016年12月6日，柳州中院经审理，作出了驳回柳州分行上诉，维持原判的终审裁定。不久，张女士拿到了银行返还的110669.96元。

审理此案的一审法院审判员表示，在未与银行签订书面还款协议前，不要轻信未取得授权委托书的业务经理或客户经理等银行职员的口头承诺。

本案中，原告张女士要追回伍兴华、邓玉英所借的40万元借款本金及利息，有一定难度。因张女士系二次登记抵押权人，银行的抵押登记在先。根据我国法律规定，登记在先的抵押债权优先于登记在后的抵押债权。在银行不同意将债权转让给张女士的情况下，张女士只有等银行申请法院将抵押物进行拍卖，且拍卖所得款需优先支付给银行。如果拍卖所得款在扣除伍兴华、邓玉英所欠银行借款本金、罚息、复利、拍卖费、执行费后，没有剩余，张女士的40万元将很难追回。所以，在借出款项前，要核实清楚债务人提供的抵押物的价值、抵押登记的次数及抵押物的价格走势，倘若抵押物的价值明显不够偿还两个债权人的债务，则应当让债务人提供其他的抵押物作担保。

（文中人物为化名）

（插图刘昌海）endprint