养老地产发展及其利益主体分析研究

侯瑞萍，张命军

(1.广州科技职业技术学院，广东 广州 510450；2.华侨大学 旅游学院，福建 泉州 362021)

养老地产发展及其利益主体分析研究

侯瑞萍1，张命军2

(1.广州科技职业技术学院，广东 广州 510450；2.华侨大学 旅游学院，福建 泉州 362021)

养老地产是老龄化时代的产物，作为一种复合型的地产产业，其开发运营过程中涉及众多利益主体。文章在探讨我国养老地产发展现状的基础上，从利益主体理论角度分析养老地产开发运营过程中各利益主体的利益诉求，并提出涵盖利益表达、利益分配、利益约束、利益补偿等内容在内的利益协调机制。

养老地产；利益主体；利益协调机制

随着机构养老、社区养老、居家养老等需求的多元化，庞大而多样化的养老市场逐渐形成。国家“十三五”规划提出发展养老地产等新业态，养老地产作为我国养老保障体系的重要内容之一，是健康养老产业与房地产业相互融合发展的产物。

一、养老地产及其发展

(一)养老地产的含义

养老地产复合住宅地产开发、商业地产运营、健康养老服务和金融产品创新等属性，以养老住宅为基础，附加健康护理、医疗、养生保健、休闲娱乐等现代服务产业于一体，依靠出租相关业务经营权以及相关配套服务的增值效应，实现养老地产项目的可持续发展，是整合投融资、开发建设、运营服务等各个层面资源的系统工程。

张命军等认为，适老化和养老服务是养老地产的两个主要特点。适老化主要体现在养老地产的软硬件配套方面；养老服务是养老地产的核心，提供个人护理、医疗保健、心理咨询、康体娱乐服务设施等，承载养老功能的特定需求。整体而言，养老地产的真正价值源自其所提供的以康养为核心的现代服务价值溢价。[1]盖国凤和姜睿等学者对我国养老地产的盈利模式进行分析，提出“全部出售”“销售+持有”“会员制管理”及“只租不售”等四种模式。[2-3]

复合了多种业态、多种功能的养老地产，其特定功能成为各方关注的重点，包含但不限于居住功能、养老服务功能、文化娱乐功能、医疗保健功能、商业功能及其他功能等(见图1)。

图1 养老地产功能图谱

(二)养老地产发展现状

1.养老地产处于探索阶段

主要表现在三个方面：一是国家对养老产业包括养老地产方面政策处于探索阶段，虽然有《中国老龄事业发展“十二五”规划》《社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)》《关于加快发展养老服务业的若干意见》以及广东、四川、北京等地方政府的相关鼓励和约束政策，但仍缺乏可操作性，养老地产所需的土地、财政、税收等配套政策缺乏足够的实质性支持。二是养老地产开发企业对于项目开发处于探索阶段，如绿城的“学院式”养老模式、万科的“活跃长者之家”、泰康人寿的“泰康之家”等，养老地产投入资本大、回收周期长、风险大，且缺乏专业运营团队和人才。三是养老地产市场潜力的挖掘与培育处于探索阶段。我国城市42.8%的老年人拥有存款储蓄，预计到2030年，老年人退休总金额将超过7万亿元。虽潜在市场大，但能否转换为有效市场需求是养老地产开发需要探讨的问题，且中国老年人基数大，平均下来每个老年人的购买需求明显不足，老年人的传统观念影响等使得整个产业需要一个培育期。

2.养老地产布局现状

养老地产偏向于在发达的一二线城市与著名旅游地城市发展。一二线城市由于服务资源的长期积累和沉淀，可选择的余地大，比如医疗康复机构、商业设施等，尤其是养老产业发展所关注医疗护理资源和客源市场。而选址旅游城市，则因其生态环境良好，有条件营造更好的宜居养生环境。就城市选择而言，养老地产大多位于城市郊区，城市周边相对于市区，地价便宜，且能够保证土地获得，用地宽松、房价低，以满足消费能力比较高的老龄人群的个性化需求。就地域差异而言，在我国东北、中西部等地区，由于思想观念差异，地方政府仍然将养老地产视为非营利的政府经营项目，类似福利型养老院、敬老院等，因此发展速度、发展质量等总体而言不如东部沿海地区。

3.涉足养老地产的企业与机构

复合了地产的属性及大健康养老的热点话题，国内外众多企业、机构等涉足养老地产，基本形成了房地产开发商、保险企业、其他机构三足鼎立的格局。第一，为应对目前如此严格的调控政策，房地产开发商根据自身情况进行战略调整。2010年，万科试点“万科幸福汇”，随后，中海地产、华润置地、龙湖地产、远洋地产等龙头地产商进入，并专门成立养老地产研究团队。第二，出于健康养老与保险的天然联系，众多保险机构都愿意投身到该领域。同时，2010年出台的《保险资金投资不动产暂行办法》及新修订的《保险法》，都为保险资金的运用提供了新的投资机会。目前，泰康人寿、新华保险、太平洋保险、人寿保险等已进入养老地产领域。第三，其他涉足养老地产的机构主要包括政府或慈善基金、国外投资商等，如中国红十字基金会、中国老龄产业协会、城堡投资、Emeritus Corp等。国外企业机构主要以管理输出和资本输出两种途径参与国内养老地产项目，如远洋地产与美国凯健公司的合作项目“椿萱茂·凯健”，就是希望引入养老服务运营方面的先进经验。

二、利益主体理论

利益主体理论强调，任何一个企业的发展都是与各利益相关者的投入或参与分不开的。企业追求的应该是整体利益，而非某个个体或某类主体的利益，例如股东、经理层等。1965年，安索夫将利益主体一词引入管理学界和经济学界，认为“要制定一个理想的企业目标，必须综合平衡考虑企业的利益相关者之间相互冲突的索取权，他们也许包括管理人员、工人、股东、供应商以及分销商等。”[4]Mithell和Wood对利益相关者理论的概念进行对比分析，[5]最具代表性的是Freeman[6]和Clarkson[7]的定义。前者认为，“利益相关者是能够影响一个组织目标的实现或受到一个组织实现其目标过程影响的人”，但概念过于宽泛，对利益相关者理论的应用与操作具有较大的局限性，属广义上的利益相关者范畴；后者认为，“利益相关者以及在企业中投入了一些实物资本、人力资本、财务资本或一些有价值的东西，并由此而承担了某些形式的风险，或者说其因企业活动而承受风险。”该定义引入专用性投资的概念，使利益相关者的定义更加具体、可操作性更强。目前对利益相关者理论的研究主要集中在相关概念的界定、利益相关者的划分、利益相关者理论的运用评价，[8-9]以及理论创新等方面。[10-12]

三、养老地产利益主体分析

(一)养老地产利益主体

在利益相关者的分类上，相关研究主要集中在多维细分法[6-7；13-14]和米切尔评分法。Freeman从所有权、经济依赖性和社会利益三个不同角度对企业的利益相关者进行分类；[6]其他的多维细分类型还包括Frederik的直接利益相关者和间接利益相关者、[13]Clarkham的契约型利益相关者和公众型利益相关者[14]以及Clarkson的自愿利益相关者和非自愿利益相关者。[7]米切尔细分法中Mitchell和Wood主要通过合法性、权利性、紧迫性三个属性行进评分，根据分值分围确定型利益相关者、预期型利益相关者以及潜在型利益相关者。[5]

在具体的养老地产项目开发和运营过程中，养老地产开发商、投资企业、运营服务企业、消费群体、政府部门、非政府组织、当地社区、行业竞争者等是重要的参与主体(见图2)。

图2 养老地产利益主体

(二)养老地产利益主体的利益诉求分析

在利益相关者理论下，一个单一的养老项目也是一个利益相关者组织。养老地产项目的利益相关者包括开发商、投资者、运营服务企业、政府部门、非政府组织、行业竞争者、购买对象等，每个利益相关者的利益诉求差异性取决于外部环境和内部资源的变化。

开发商：养老地产开发商一般由传统房地产开发商转型而来，其优势在于成熟的地产开发经验与完备的供应链资源。由于房屋的重资产属性，开发商非常看重资金的周转和使用效率，在房地产调控政策趋严的背景下，期望探索新的细分产品来获取新的利润增长点。

投资商：一般是资金实力雄厚的投资商出于自身企业的产业布局与战略发展需求而涉足，对于项目的回收投资期长短要求不高，而更关注于长期的投资收益与风险的平衡。

运营服务商：运营服务商多专注于做自给自足的养老地产项目，目的是打造在养老产业运营服务领域的品牌和市场影响力，运营服务商的优势禀赋更多地体现在对项目后期的运营与服务上，通过高质量服务和专业的运营来复制和扩大品牌，从而在养老市场分一杯羹。

购买主体：既有养老消费能力又有康养服务需求的老龄客户是养老地产项目的最佳市场购买主体。开发商、运营服务商通过对项目进行包装设计，配套相关服务设施，向消费者租售养老物业、提供康养服务等。

政府部门：作为养老地产的行政管理部门，主要制定相关行业政策，引导规范养老地产项目的合理合法合规经营，规范市场发展秩序，维护各方主体利益，同时获得土地财政收入。

非政府组织：非政府组织独立于政府体系之外，承担一定的社会公共职能，既可以是行业组织，如中国老龄协会，协助政府规范制定养老地产行业规范，进行行业自律管理；也可以是民间组织，代表老年人直接参与项目的公共管理。

四、利益主体协调机制

在养老地产开发运营过程中，养老地产各方利益主体都会追求自身利益的最大化，上述若干不同利益主体的机会主义行为会损害不知情主体的利益，但也有可能使相关知情主体受益。此时，在既得利益的驱使下，相关受益主体在可能会对这种机会主义行为采取支持或放任的态度，致使矛盾加剧或隐性矛盾显性化，这样就需要进行利益协调，即通过利益协调者在利益相关者之间进行沟通和协商，以期建立一个均衡、稳定的利益关系。利益协调是一个长期性的、动态的利益博弈过程，其根本目的是实现各方利益。

(一)表达机制

养老地产的开发与运营涉及众多利益主体，利益主体的多元化带来各利益诉求内部分化以及利益差异程度日益增大。在此情况下，畅通的利益表达渠道和及时的信息沟通与反馈渠道建设尤为重要。不同利益需求的表达不仅涉及到养老地产能否正常开发与运营，还关系到养老作为社会保障事业的正常发展。建立畅通的利益表达机制，是养老地产项目主体更好地发挥利益整合功能、协调利益关系的重要环节。增强开发商与投资商、运营商、社区老年业主之间的利益代表关系，构建畅通的利益表达渠道；加强和改进项目社区自治组织工作，尊重和保护项目老年业主的利益诉求；制定利益主体参与程序，满足利益主体利益表达权利；提高参与者的代表性，为不同层面的利益主体制定具体的参与方案等。

(二)分配机制

良好的利益分配机制在于正确协调处理各利益主体之间竞争、合作的关系，并在此基础上实现利益分享。构建和谐的利益分配机制，要充分考虑项目各主体的利益，规范其利益分配，防止利益分配不公平。因此，构建养老地产项目的利益分配机制从以下入手：改革税收分配制度，加大对养老地产投入与政策优惠；加快建设政府与开发商、项目业主、社会组织相互连接的网络结构，形成多中心的网络协调结构；针对项目各利益主体，设计合理的激励机制；建立公开透明的参与渠道，为利益相关者提供制度化的通道机制；建立信息交换机制，最大限度减少信息不对称而导致的利益冲突。

(三)约束机制

在养老地产开发与运营过程中，要利用道德和法律双重机制对各利益主体的不合理行为进行约束。法律制度作为制衡政治权利与道德的力量，可以起着建设和维护各方利益机制的作用。完善相关法律法规，以规范养老地产开发商、运营商等的经济行为，规范市场秩序，保护合法收益；制定具有普适性的利益保障法律，保障老年人的养老需求利益以及养老地产规划设计的建设技术标准；明确开发运营合作章程中的行为规则条款；制定养老项目与老年业主的合作规则；同时，要积极培育社区自治组织、老年权益组织等社会团体，发挥行业协会、商会等非政府组织在利益协调中的作用。

(四)补偿机制

利益补偿是补偿利益受损的过程，其本质是收入的再分配即不等价交换的纠偏。应综合运用行政、法律和市场手段建立利益补偿机制，保障养老地产各利益相关方的利益。政府要赋予和落实法律规定给予老年群体的权利，呼吁全体社会共同关注和参与社会保障，加强对老年群体的利益补偿；引入多样化的利益补偿方式，如经济性补偿、社会性补偿等；强化养老社区的整体观念，保障养老地产运营机制的顺畅；加强对利益补偿的监管，杜绝利益补偿过程中的二次不合理。利益补偿机制要根据各利益主体在养老地产开发运营过程中所处的地位而定，利益补偿并不是无差别的和无条件的。

[1]张命军，郑向敏.国内养老地产研究进展[J].内江师范学院学报，2014，(8).

[2]盖国凤，丁莉，邓湘雪.中国养老地产盈利模式研究[J].吉林工商学院学报，2013，(2).

[3]姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨，2012，(10).

[4]Ansoff,I.Corporate Strategy：Resources and The Scope of The Firm[M].New York： McGraw-Hill Book co.，1997.

[5]Mitchell,A.&Wood,D.Toward a Theory of Stakeholder Identification and Salience：Defining the Principle of Whom and What Really Counts[J].Academy of Management Review，1997，(4).

[6]Edward Freeman.Strategic Management：a Stakeholder Approach[M].Boston：Pitman，1984.

[7]Clarkson,M.A Risk-based Model of Stakeholder Theory[A].Proceedings of the Toronto Conference on Stakeholder Theory.Center for Corporate Social Performance and Ethics[C].Toron：University of Toron，1994.

[8]梅青.历史街区旅游开发中的利益主体研究[J].社会科学论坛，2010，(8).

[9]陈晖.基于利益主体理论的企业凝聚力提升途径研究[J].廊坊师范学院学报(自然科学版)，2011，(5).

[10]付俊文，赵红.利益相关者理论综述[J].首都经济贸易大学学报，2006，(2).

[11]王唤明，江若尘.利益相关者理论研究综述[J].经济问题探索，2007，(4).

[12]林萍.利益相关者理论综述[J].闽江学院学报，2009，(1).

[13]William C. Frederick. Business and Society,Corporate Strategy,Public Policy,Ethies(6th ed.)[M]. New York：McGraw-Hill Book co.，1988.

[14]Clarkham J.Corporate Governance：Lessons from Abroad[J].European Business Journal，1992，(2).

责任编辑：李新红

TheDevelopmentoftheRealEstateforElderlyCareandtheInterestSubject

HOU Rui-ping1，ZHANG Ming-jun2

(1. Guangzhou Institute of Technology and Technology，Guangzhou 510450，China；2. Huaqiao University，Quanzhou 362021，China)

The real estate for the purpose of the old people caring is a product for the coming time of population aging. As a compound type industry，it involves many interest subjects in the process of business. Based on the discussion of the current situation，the interest claims of various subjects are discussed. The interest coordination mechanism is proposed from the aspects of interest expression distribution，constraint，and compensation.

the real estate for elderly care；the interest subject；the interest coordination mechanism

F293.3

A

10.3969/j.issn.1004-5856.2017.10.011

2016-12-28

侯瑞萍(1988-)，女，河南内乡人，讲师，主要从事旅游企业管理与养老旅游研究；张命军(1988-)，男，湖南岳阳人，硕士研究生，主要从事旅游产业发展与企业战略管理研究。

1004—5856(2017)10—0046—04