房地产司法鉴定估价实务中存在的问题及对策研究

张绍伙

[摘要]房地产估价属经济鉴证类房地产中介服务业，司法鉴定估价结论是司法立案、审判、执行的重要定量依据，茌司法体制改革中发挥着积极作用。房地产司法鉴定估价是浮估机构的法定业务，司法诉讼案件迅速增多为房地产估价机构带来了大量司法鉴定评估业务，本文以贵州省为视角，结合最新拟施行的《资产评估法》，分析房地产司法鉴定估价实务工作中存在的问题，提出解决对策。

[关键词]房地产估价；司法鉴定；资产评估法；问题；对策

1、引言

房地产司法鉴定估价是指房地产评估机构接受人民法院委托，根据国家有关规定和相关资料，依据特定的目的，遵循适用的评估准则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对房地产价值进行评定和估算并提供鉴定结论的活动。司法鉴定评估结论是司法立案、审判、执行的重要定量依据。笔者从事房地产司法鉴定估价工作约7年，在估价实务中与省高院、大部分市县法院接触颇多，基于贵州省房地产司法鉴定估价现状，结合最新拟施行的《资产浮估法》，发现房地产估价实务中存在一些问题，对此拟提出解决对策。

2、贵州省房地产司法鉴定估价现状

从多彩贵州网获知，自2015年以来受国家宏观经济政策调整，2015年贵州省法院共受理各类案件380586件，审结3501侣件；2016年1-4月贵州省法院共受理各类案件186475件，同比上升40.70%，审、执结93449件，同比上升33.26%；贵州省司法诉讼案件迅速增多，为评估机构带来大量房地产司法鉴定估价业务。根据贵州省评估主管部门和行业协会发布的公告，资产评估机构48家，房地产估价机构约85家，土地估价机构约70家。为了提升对外委托透明度和公信力，切实保护当事人合法权益，维护司法公正，2016年8月16日贵州省高级人民法院审判委员会审议通过《对外委托司法鉴定、评估工作管理规定》[黔高法（2016）113号]文件。

3、房地产司法鉴定估价中存在的问题

3.1房地产司法鉴定估价管理问题

1.评估机构资质管理混乱

资产评估资质政出多门。根据《资产评估法》、释义及全国人大常委会就《资产评估法》答记者问，目前，我国资产评估行业现有评估师约13万人，从业评估人员约60万人，评估机构1.4万多家，划分了资产评估、土地评估、房地产评估、矿业权评估、保险公估和旧机动车评估6种专业类别，分别由财政部、国土资源部、住房和城乡建设部、商务部、保监会5个部门管理。值得注意的是，本次立法未提及国家发改委主管的价格评估机构及价格鉴定师，且该行业目前没有自身评估准则和规范体系。通常来说，每个专业类别评估机构应该从事该领域的涉案标的物资产评估，但因资产评估行业存在业务边界模糊、人民法院难以区分业务类别、关系人情重等问题，贵州省房地产司法鉴定估价存在管理混乱，各地管理标准不统一，对外委托部门没有独立编制，职责划分不清晰，专业评估机构介入司法鉴定评估业务力度不够，且存在以价格评估机构为代表的“万能评估机构”，这类机构称所有的涉案标的物均是他们的评估范围，专业胜任能力和评估报告质量值得怀疑，有悖于资产评估法的法理精神。

2.司法鉴定评估从业人员问题

司法鉴定评估从业人员素质良莠不齐，浮估人员专业素质对评估结论的客观公正合理十分关键，司法鉴定评估关系到双方当事人切身利益，理应是法定评估业务。根据《资产评估法》第二十八条规定：评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办。贵州省房地产评估机构存在专职评估师少、挂靠评估师多现象，存在有些房地产评估项目没有评估师参与、未履行尽职调查、专业人员不配合出庭等现象。还存在评估师违背职业道德，私下接触和迎合当事人。此外，价格鉴定师在房地产司法鉴定估价中比较活跃，各种类型资产评估业务均敢承接，可谓“万能评估师”。

部分评估专业人员风险意识弱，在未明确评估基本事项、未履行必要的评估程序和未开展充分市场调查情况出具评估报告，且在報告中未披露影响评估结论的假设与限制条件、特殊事项，为后续出庭作证和行业检查留下执业风险隐患。

3.2房地产司法鉴定估价专业技术问题

1.价值定义认知不足

从理论上，价值是物的真实所值、价格波动中心，是相对稳定的。现实中由于个人偏好、定价策略、交易对象和市场行情了解程度、资产规模大小、信息透明度、交易时间长短等原因，时常出现最终交易价格背离价值的情况。通常情况下，房地产司法鉴定估价机构评估的是涉案标的物市场价值而不是市场价格，两者是有区别的，然而在贵州省法院系统负责对外委托部门的工作人员不理解其中内涵，评估委托书上往往记载评估市场价格。

2.价值内涵理解和使用有误

市场价值是评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额，是交易税费正常负担的价格。在资产交易中卖方需缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、所得税，买方应缴纳契税、补缴出让金，还有买卖双方各自负担的印花税、契税等，根据《贵州省高级人民法院网络司法拍卖（变卖）工作管理暂行规定》[黔高法[2014]104号]文件及司法淘宝拍卖竟价规则，买受人承担全部税费，这意味着各地法院执行法宫直接以评估价为起拍价是欠妥的，两者的价值内涵是不一致的，实际交易中卖方需承担大部分交易税费，按照最新的税法管理规定，特别是商业房地产在交易过程中需缴纳大量税费，网络司法拍卖实际上把卖方应承担的税费转嫁为买方承担，而评估机构评估的是正常负担下的市场价值，评估价和起拍价价值内涵不一致，很多承办法官、买受人或债权人不理解其中的价值内涵。

3.专业胜任能力和评估报告质量问题

由于司法评估机构专业胜任能力参差不齐，评估报告质量参差不齐。在贵州省司法鉴定房地产估价实务中，评估对象往往存在权属资料缺失、实物状况发生改变、当事人不配合现场查勘等影响评估师专业判断的情况，这时需评估师做好尽职调查，如评估机构不能安排业务能力强、综合素质过硬的评估师承办，难以配合好法官开展实质性评估工作，导致评估报告显失客观公正，不利于承办法官采信评估结果。

4、房地产司法鉴定估价业务问题的解决对策

4.1发挥评估行业协会作用，建立沟通协作和信息共享机制。

评估行业协会是评估机构和评估专业人员的自律性组织，《资产评估法》明确了评估行业协会工作职责，评估行业协会在推进房地产司法鉴定估价业务管理方面有三方面优势：一是评估行业协会内部储备有较多评估专家，负责制定了行业评估准则、技术规范和规程；二是本届政府推行简政放权，主管部门逐步把有些职能移交行业协会，行业协会不仅限于自律管理，还体现在行业管理上：三是推动行业协会开展行业管理符合国际惯例，有利于资产评估行业在市场经济中发挥更大的作用。因此，建议以评估行业协会名义与人民法院进行对接，做好资产评估相关法律法规宣传与培训工作，與人民法院建立沟通协作和信息共享机制。

4.2制定《房地产司法鉴定估价技术指引或指导意见》

房地产估价是一门专业技术性很强的学科，需要评估专业人员具备大量相关专业知识，而各地法院负责对外委托的法官大多不是本专业出身，对于评估行业一些具体管理规定不了解，为规范房地产司法鉴定估价行为，保障司法鉴定评估质量，提高司法鉴定评估公信力，很有必要结合各地实际情况制定《房地产司法鉴定估价评估技术指引或指导意见》，规范评估机构和评估专业人员从事司法鉴定评估活动。

4.3强化对评估机构资质和评估专业人员监管，增强执业风险意识

根据《资产评估法》规定：评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算。资产评估资质政出多门现象，各主管部门制定的行业政策、准则、技术规范侧重点略有不同，评估机构开展业务可不受地域，但应该有行业限制，评估机构应在其拥有的专业类别资格所允许的评估对象行业内执业，一个评估师也不可能对任何一个行业的业务都有能力进行评估，这样可突出评估行业专业性。评估机构应当建立健全内部管理制度和风险防范机制，规范评估专业人员行为，自觉接受评估行业协会和评估行政管理部门监督检查。根据[黔高法（2016）113号]文件，人民法院对评估机构工作质效动态进行监督评价，并建立信息库，这要求评估机构必须提高执业水平，增强执业风险意识，违法违规的经济和社会成本必将加大。