新趋势下房地产经济发展趋势探讨

许亭玉

[摘要]本文将在简要梳理新趋势下，分析我国房地产经济目前存在的问题，并谈谈未来我国房地产经济的发展趋势。

[关键词]新趋势；房地产；发展趋势

1、新趋势概况

房地产经济是国民经济的重要组成部分，在改革开放的春风下，房地产经济得以快速发展。在过去的近40年发展历程中，我国的房价持续上升，房地产业高速增长，得到前所未有的辉煌；同时也形成了独具中国特色的房地产市场：以政府政策为主导，围绕市场竟争波动。

然而近年来房地产经济告别高速增长阶段，渐渐步入平稳发展时期。过去的一年，国内外环境错综复杂。国外黑天鹅事件频发，川普上台，意大利公投失败，英国脱欧等，复杂多变的国际形势牵动着国内经济的发展。而国内在人口红利过后，经济增长速度明显放慢，债务水平增加；城镇化进程加快，商品住宅需求增加。在新趋势下，探讨我国房地产经济未来的如何发展、发展的趋势是什么显得尤其重要。

2、我国房地产经济目前存在的问题

房地产业尽管在我国起步较晚，但发展成效明显，特别是最近几年，得到了迅速的发展，房产价格也得到大幅度攀升。虽然国家出具了一系列遏制房地产投资过热政策，但是仍然无法阻止房价不断上涨的局面。房地产资源的合理配置关系到企业生产和人民生舌，对国民经济的发展产生重要影响，所以有必要对目前我国房地产经济存在的问题加以分析。

2.1区域发展不平衡

北上广深等一线城市拥有良好的就业机会、生活配套设施等优质社会资源，经济发达，人均收入高，人们的购买意愿强。但是一些三、四线城市房地产土地供应不断增加，房地产开发火热，但是房地产销售十分缓慢，导致严重的供大于求的局面，当地人口吸附能力差，光靠城镇化进程难以消化过去多年的房产库存。

2.2房产价格虚高

虽然过去几年国家出台了一系列措施遏制房价过快上涨，但是还有很多城市的年增长率高于50%，而大部分又没有较好的投资渠道，在巨大的投资回报面前，人们更多的是把房产当作最好的资产增值工具。受土地财政的影响，很多政府部门为了取得较高的土地出让金，往往会减少土地的供应，这样就增加了开发商的建设成本，综合各种因素导致房地产价格虚高。

2.3信贷制度的膨胀

银行对房地产信贷支持力度的大小直接房地产投资和需求的增长速度。茌投资方面，银行通过给开发商贷款促进房地产的投资；在需求方蕊银行直接通过按揭抵押贷款促进房产的销售；而茌这个循环交易中，开发商和居民只持有较少的自由资金，刚需以及对未来房价的预期使得居民通过高杠杆借贷买房，而银行在整个交易中获得了不错且稳定的回报。这种膨胀的借贷关系使得部分房地产业高度依赖于银行的信贷资金以及房价市场的不断上涨。

2.4中低收入者住房困难

为了解决中低收入者的居住问题，政府出台了经济适用房和廉租房政策，虽然解决了部分居民安居乐业的问题，但是仍然存在许多问题。政策执行的公平、公正性问题，使得许多有需要的居民被排除在外；大部分进城务工的人们受户口、当地政策等因素的影响，难以享受到住房保障。

3、我国房地产经济未来的发展趋势

尽管目前我国房地产经济还存在众多问题，面临诸多不确定因素；但其本质上还是符合市场经济的发展趋势，接下来本文将从房地产企业、政府、消费者三方着手，浅谈未来我国房地产经济的发展趋势。

3.1对房地产企业：并购升级，产品开发加速

经过这么多年的发展，我国房地产市场越来越成熟，房地产企业巨头不断崛起；而一些中小企业开发商的日子并不好过，高额负债、成本与盈利的平衡等都是压着他们的一座座大山；大鱼吃小鱼，龙头企业兼并小型企业是不可避免的，未来房地产企业将会加速整合，并购升级，行业集中度进一步提升。而业务也会随之不断拓展，面对不同层级不同需求的人群，房地产企业将会开发不同类型品種多样的产品，以满足人民的住房需求。

同时，现代社会智能办公的发展大大加快了房地产企业的运行效率，节约企业运营成本；节能减排也将成为房地产企业开发的重要理念之一。

3.2对政府：抑制泡沫，控制房价目趋稳定

作为房地产经济中的有形之手，政府为保证国民经济的稳定发展，在房地产经济的发展过程中发挥着必不可少的调控作用。面对区域房价严重分化，政府针对不同地域出台不同的调控政策：一、二线收紧、三四线刺激需求减库存。面对行业利润空间较大，众多企业加入其中牟取利益，市场秩序较为混乱，政府出台相关法律法规整顿规范市场，打击违法违规行为。面对房价过高，泡沫过大，政府综合运用各种手段，从住房公积金改革、信贷资产证券化、土地改革、增收房产税等措施中，抑制泡沫奔溃，防止大波動出现，保证其平稳健康运行。

在政策支持的同时，未来房地产市场越来越成熟，越来越市场化，政府干预无疑会随之减小，房地产买卖各方在市场经济规则下，按照市场经济规律进行分配，从而大大提升了市场活跃度。

3.3对消费者：集中解决中低收入者住房难问题

在我国，住房与人民的生活息患相关。但近年来，房地产价格不断攀升，使得中国中低收入家庭不堪重负，甚至对人民生活水平的改善和提高造成不利影响，很多年轻人对于买房望而却步。在未来的房地产币场发展中，将以中低收入者为主要对象，加速改善国民的住房条件，保护人民的住房质量。

对于消费者自身来说，未来房地产信息将越来越透明，消费者获取信息的能力增加，房地产市场公平机制逐渐完善。

总结：

在未来的房地产经济发展过程中，为促进其健康有序发展，需要相关主体相互配合。房地产经济的发展离不开环境的拥护，反之，房地产经济的发展又起着促进经济发展的作用。房地产经济在市场经济自身调整的基础上，应适当结合政府的积极调控，加快转型，以保证其可持续化健康发展，从而促进我国国民经济的健康发展。