我国不动产测绘工作的现状与分析

汤飞武　徐风清

[摘要]在不动产统一登记和进一步深化改革的背景下，各测绘单位应自觉遵守市场秩序，遵从行政部门的统筹安排，积极应对改革要求，继续做好配合和服务工作；行政部门需进一步明确职能、相互协作，加强与房产测绘机构之间的业务指导和交流，建立健全管理制度和管理体系，着重加强市场安全管理，构建公正有序、优胜劣汰的竞争机制，维护参与各方及不动产权利人的合法权益。

[关键词]不动产测绘；工作；现状

1、不动产登记制度的改革发展

不动产登记是一项物权制度，为《中华人民共和国物权法》中的重要组成部分，主要是由利害关系人或权利人提出申请，由国家专职部门茌不动产登记薄中记录有关不动产权及其变动的事实。不动产是一种物权公示的措施，不是登记机关的行政管理行为，而是产生司法效果的事实。国务院办公厅在20侣年3月下发了关于不动产登记改革的通知，要求不动产统一登记制度要在2014年6月底前出臺实施。现阶段我国不动产登记主要由登记机关、内容及依据三方面构成，由于其还处于分散状态，导致很难有效的统一好不动产测绘。现阶段不动产测绘由房产测绘、地籍测绘和林业测绘构成，由此可见，茌我国全面实施不动产统一登记改革的过程中，会为不动产测绘带来巨大的变化，可以让一些测绘工作尽快实现统一，通过各种类型不动产测绘的相结合，可以更加明确标准，避免出现重复测量的情况。

2、我国不动产测绘工作的现状

2.1不动产测绘的基础性作用有待进一步认识

不动产测绘特别是房产测绘的主要对象是城镇房屋的自然状况、权属状况、利用状况以及相关的地形要素。通过确定房屋及基本单元的位置、权属界限、建筑面积、共有面积等房屋基本属性，编制房屋基本单元代码，建立房屋实体与房产信息化管理的纽带，形成房产测绘成果。房产测绘成果经房产行政管理部门核准采用后，即具备法律效力。测绘成果一定程度上作为经济价值衡量标准，在房地产开发、房地产交易、财政税收、不动产登记、城市社会服务（建设、规划、市政、环保、拆迁等）等方方面面都发挥着非常重要的作用。近年来，随着房产价值的快速上升和社会大众权利意识的加强，房产测绘茌解决房产纠纷、维护司法公正和维护社会稳定等方面发挥出越来越明显的作用。

2.2不动产测绘立法有待进一步完善

尽管《测绘法》已经构建了地籍测绘、权属测绘、房产测绘等不动产测绘的相关制度，建设部在2000年《关于认真执行<房产测量规范>加强房产测绘管理的通知》中明确要求“把房产测绘工作作为房地产管理中一项重要的基础性工作抓好”，同年出台的《房产测绘管理办法》进一步确认了房产测绘的重要作用。但遗憾的是，在《城市房地产管理法》（1995年1月）和《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月）中都没有明确房产测绘在房产管理中的相关要求。

2.3不动产测绘监管有待进一步加强

不动产测绘特别是房产测绘，承担了行政管理的一项配套服务功能，具有很强的政策性。从业者除了须熟练掌握专业的测绘技能、了解国家有关政策之外，还应该充分了解当地在不同时期的房产政策，包括权属、销售与登记等相关要求。目前，全国大多数城市都由相对稳定的房产测绘机构提供测绘成果应用于房屋产权管理。长期以来的实践和发展表明，这种模式下的测绘机构不纯粹以追求经济利益为目标，在保持适度的市场活力的同时，有力地促进了房产市场的健康有序和稳定发展，最大程度上避免了由房产面积引发的权利纠纷、维持了社会稳定，同时也获得了社会大众的普遍认可。

3、我国不动产测绘工作的改善

3，1迅速建立不动产登记机构，制定不动产登记发展规划

随着《不动产登记暂行条例》及《不动产暂行条例实施细则》的出台，包括国土资源部在内的众多从中央到地方的国土管理部门建立了不动产登记局或不动产登记中心，—些试点城市已经开展了大量的不动产登记工作。建议各级政府国土管理部门迅速建立不动产登记机构，制定不动产登记发展规划，把不动产登记工作落到实处。

3.2加快人才培养，高校建立不动产管理专业

我国已经有部分高校设立了国土资源管理专业，并有一批国土资源管理人才充实到了各地不动产管理岗位。但国土资源管理只是不动产管理的一个重要方面，不能包办代替其他不动产管理，尤其林产、革产管理与国土资源管理内容差距较大，建议相关高校建立不动产管理专业，加快不动产管理人才培养。

3，3统筹考虑各类不动产测绘工作，有步骤地平衡发展各类不动产测绘事业

由于我国地籍和房产测绘发展较快，海籍测绘、林产测绘相对较慢，草产测绘工作几乎空白，因此，随着《不动产登记暂行条例》及《不动产暂行条例實施细则》的出台，应该加大海籍测绘、林产测绘和草产测绘的力度，平衡发展各类不动产测绘事业。当然不动产测绘是不动产登记工作的环节，要有步骤地平衡发展各类不动产测绘事业，即要平衡发展地、海、房、林、草等各类不动产登记事业的发展。

3，4加快更新完善不动产测绘的法规和测绘技术标准，建立规范化的不动产测绘体系

《中华人民共和国测绘法》规定了地籍测绘规划编制及组织管理、不动产权属界线的测绘或变更测绘、房屋产权及产籍面积测量规范的制定，但对不动产测绘的更新、成果利用没有给出具体规定，需要完善这方面法律条款。从相关技术标准的制定来看，制定了地籍、房产相关的不动产调查规范和测绘标准（但年代久远较，需要更新）；海籍有调查规程但没有测绘规范：林产有森林资源规划设计调查技术规程，没有林产测绘规范：草产测绘标准有草场资源调查技术规程，但没有相应的草场资源测绘规范。因此建议更新完善地籍、房产测绘标准，编写《海籍测绘规范》《林产测绘规范》《草产测绘规范》。

3，5鼓励不动产的所有者或使用者参加不动产登记，加大不动产成果为社会服务力度

开展不动产登记的目的是保护权利人合法权益和不动产登记信思的共享，其前提条件就是要有尽可能多的不动产所有者或使用者参与到不动产登记中来，把不动产登记数据库做大做精，这样才能最大限度保护最多不动产昕有者或使用者的权利，为社会提供最大限度的服务。当然要加大不动产成果为社会服务力度还必须建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

结语：

不动产统一登记是进一步深化改革发展的重大举措，对社会的影响广泛而深远。不动产测绘，特别是房产测绘作为行政管理的配套环节，为房产管理和城市建设提供了准确可靠的测量数据，是不动产交易和登记的重要依据。因此，推动不动产测绘工作的进一步完善与发展，对于推进国家不动产统一登记制度改革，具有重要意义。