潍坊房地产市场态势分析及对策建议

方典昌

【摘要】在全国房地产市场企稳回升、房地产进入深度调整期的态势下，潍坊房地产呈现出房地产存量土地比重较高、房价相对较低、需求不足等结构性矛盾，并据此提出相关对策建议。

【关键词】潍坊；房地产市场；态势分析；对策建议

房地产去库存及转型发展是当前国家经济工作的重点任务之一，也是区域经济发展到现阶段必然要面对的重大课题。

1、全国基本面分析：整体市场企稳回升，城市间呈分化趋势，三四线城市去库存压力大，房地产进入深度调整期

2013年、2014年中央经济工作会未提及房地产，2015年罕见地提及325个字，表明国家对房地产开始了新一轮重大关注。中国社会科学院发布的《中国住房发展报告》指出，2015年前三季度房地产投资对GDP的贡献率已经降至0.04个百分点，创2000年以来新低，几乎落入负增长贡献轨道。过十余年高速增长后，中国房地产业在201 3年城镇家庭住宅超过1.05套后，达到饱和点。2016年2月份，国家发布了关于调整房地产交易契税和营业税的优惠政策；山东省房产契税新政实施：3月份金融机构人民币存款准备金率下调0.5个百分点。一系列刺激性政策的實施，进一步诱发了北上广深等一线城市房价暴涨。当前全国房地产形势呈现三大特点：一是自201 5年8月份以来，销售增长率由负转正，目前仍有不断拉升趋势；二是一二线与三四线城市间分化日趋严重，一线及部分二线城市房价维持高位；三是目前我国整体房地产库存较大，仍有7.19亿平方米，以三四线城市为主。

2、潍坊现状：房地产业作为支柱产业。存在风险隐患，供给、需求存在结构性矛盾

2.1同全国大多数城市一样，潍坊房地产业仍是支柱性产业，虽已步入调整期，但仍存在一定风险隐患

一是土地出让收入占财政收入比重较高。2012-2015年，潍坊土地出让收入由256.9亿元下到123.9亿元，但财政收入反而稳步上升，说明财政收入对房地产的依赖度正在逐渐降低。截止2015年11月，全市土地出让收入仍然占到财政收入的27.8%，其中市区更是达到35.11%，仍高于全国6.5个百分点。二是房地产投资占GDP比重较高。潍坊房地产投资自1997年的5.36亿元，以年均30多个百分点的速度迅猛增长，到2013年的602.1亿元，16年间翻了一百多倍，同时其占GDP的比重也由0.75%跃升到13.62%，2013年达到巅峰后开始下降，截止2015年12月已反弹至12.6%。1991年日本房地产泡沫破灭时，房地产投资占GDP比重不超过9%，2007年美国次贷危机爆发时该比例達到的局部峰值也仅为6.2%。三是房地产资金压力较大。当前我市相当一部分实力较弱的开发企业，融资困难，资金链紧张。调研发现，我市房地产融资大部分为民间融资，存在较高风险和不确定性。在市区停工项目中，80%的项目都与资金链断裂有关。综合来看，我市房地产已经进入调整期，但财政对房地产的依赖度、房地产投资占GDP的比重仍然较高。在当下房地产市场低迷的关口，必须高度重视房地产业发展，逐步降宏观经济对房地产的依赖度，降低潜在经济风险。

2.2供给侧：房地产库存量较高，产品结构不合理，房地产企业竞争力不强

一是潍坊房地产整体库存量较高。按照商品房已竣工待售面积、商品房在建未售面积和未开工土地面积三个指标测算，潍坊房地产库存量至少为6000万平方米，总消化周期约63.5个月，其中现、期房消化周期约为15.5个月，土地消化周期超过4年。前几年为了发展商业地产，市区开发项目均按照不低于30%的比例配建商业，当前商业地产去库存压力更大。二是产品结构不合理，绿色低碳等高品质住宅较少。当前我市中低端住宅占比重较高，产品同质化严重，整体品质偏低，多数楼盘户型设计、配套设施等方面缺乏吸引力。三是房地产开发企业有量无质，竞争无序。2015年全国房地产500强榜单中，潍坊无一企业入围，更没有一家上市企业。房地产企业品牌知名度低，“小、弱、散”现象严重。另外，市区房地产以30万平米以下的中小项目为主，同一区域内，相邻地块零星开发、各自为战，加剧了市场竞争的无序态势。

2.3需求端：市区集聚度不高、分化明显，城镇化及外来人口带来的有效需求不足

一是市区集聚度不高。潍坊市内八区的房地产投资额及销售额除奎文一枝独秀外，其余大致不如各县市。201 5年潍坊全市房地产投资额467.91亿元，商品房销售面积844.52万m²。其中市区仅占47.71%和41.82%。从市内各区看，消费者对不同区域商品房的关注度有明显差异。高新、奎文、潍城等配套齐全、交通方便、品质较高的区域关注度较高，而寒亭、经济开发区、峡山等远离市中心的区域，大量房源积压空置，价格、关注度和销量较低。二是城镇化及外来人口带来的有效需求不足。本地城镇化方面，随着城市建设和居民生活水平的不断提升，各县市和郊区居民在当地也能买到与市区品质相当而价格较低的房产，城镇化带来的有效购房需求大部分被县域所吸纳。大中专毕业生方面，来潍坊就业的大中专毕业生的购房需求总量少，对购房消费的拉动作用有限。2009年以来，每年来市区就业的大中专毕业生仅为1.5万人左右，而非潍坊籍人口仅占2.83%，外地居民购房消费仅占市区销售总量的10%左右。改善性住房方面，根据山东省社科院发布的调查数据显示，在50岁以下已有一孩群体中，想要二孩的比例仅有15%，总体生育意愿较低，而其中有更换住房意愿群体所占的比例可能更低，“二孩”政策对住房需求拉动作用不是太乐观。

3、对策建议

在房地产业市场发展进程中，政府政策落脚点有三个：一是由侧重金融投资属性向关注居住属消费属性转变。二是发挥市场决定性作用的基础上，推进房地产业资源整合，规范竞争秩序。另外，需从根本上通过打造差异化，提升潍坊市区集聚度和吸引力。根据潍坊房地产现状提出以下建议。一是短期去库存。主要从化解存量土地、消化商业地产、提高商品房品质、扩大公积金使用范围、租售并举、创新棚改货币化安置等方面着手。二是聚力房地产转型发展，主要从调解土地供应时序、优化市场主体结构、推进建筑产业现代、发展绿色建筑和跨界地产等方面开展。