不动产登记疑难问题解决的思考

文辽宁省不动产登记中心 尚作为

不动产登记疑难问题解决的思考

文辽宁省不动产登记中心 尚作为

今年以来，随着不动产统一登记制度全面落地实施和不动产登记工作不断深入，各地由于过去分散登记遗留的历史问题和疑难问题逐步显现，给不动产登记工作带来了极大的困扰，不动产登记办事效率低等问题时有发生，群众对于不动产登记特别是涉及房屋不动产登记的信访和诉讼明显增多。如何在妥善解决历史遗留问题的同时，探索解决不动产登记工作中的疑难问题，提高不动产登记办事效率，成为当前不动产登记工作亟需解决的问题。本文就不动产登记工作中几个热点和难点问题提出了解决思路和办法。

超宗地界线超面积，如何处理？

由于历史上房屋权属由房管部门登记，建设用地使用权由国土部门登记，部门之间没有形成有效的沟通协调机制，登记信息互不相通，致使房屋实际占用宗地面积与宗地批准面积不一致，建筑物跨宗地界线或跨两个以上宗地。产生这些问题的原因很多，有的是因为房屋测量误差引起的，有的是因为原界址线错误造成的，有的是分批次供地引起的，有的是涉及违法违规用地造成的。不动产统一登记后，申请人持合法的房产证来办理登记，因房屋超宗地界线或超批准面积，导致无法办理不动产登记的问题大量出现。目前，各地对此类问题的处理方式不一，有的地区采取给予一定的误差区间，超占面积控制在误差内的予以办理登记，超过误差面积的须补办手续和补缴出让金后，可以办理登记；有的地区对已登记的要先处理后再登记，对未登记要先调整宗地界线后方可登记；还有的地区对跨宗的房产要先调整规划后方可登记，对超出宗地界线的，要按违法用地进行处理，但不影响登记。由于不动产登记只是一个手段，很多已建成的建筑物涉及超宗地界线或者跨宗的，不应回避违法问题。

处理此类问题应分析原因分类处理。一是由于测量误差引起的界址线平移和宗地图变形，宗地面积基本一致的，应对界址线和宗地图进行纠正后进行登记。二是对于原界址线错误的，已建成建筑物跨出让宗地建设造成宗地边界变动事实的，国土部门应会同规划部门出具宗地调整意见，对新设宗地使用年期、用地、容积率等权利状况予以明确，需要补缴出让金的，补缴出让金后再办理不动产登记。三是对已建成建筑物超出宗地面积，现申请办理不动产转移或抵押登记的，按实际用地范围确定用地界址，并在不动产登记簿证上如实记载相关情况，同时国土资源部门应会同规划部门查明超出宗地面积原因，存在违法用地行为的应依法处理；房屋未登记的，应取得国土部门会同规划部门出具的宗地调整批准文件后，方可申请办理不动产登记。

不动产登记中土地使用权如何分摊？

土地分摊并非是一个法律概念，土地分摊一般指土地开发范围内不同建筑物所有权分别对应的土地使用权面积即地表面积。在房地分散登记时代，土地分摊是一个重要的法律和技术问题。《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国土资发〔2015〕25号）和《不动产权籍调查技术方案》（试行）中，明确要求记载独用土地面积和分摊土地面积。但实践中，全国各地的处理办法不尽一致，有的地区明确统一供地、按规划分期建设的商品房等共用宗项目，购房人申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，不动产登记经办机构应在不动产权属证书的“面积”栏填写宗地面积，并在附记栏注记“土地面积共用”；有的地区要求住宅小区以不分摊土地面积为原则，分摊土地面积为例外，非住宅以分摊土地面积为原则；还有的地区规定的比较含糊，要求按国家权籍调查规定执行，无法土地分摊的则暂时不填写在不动产登记簿上。

分散登记时期，分摊土地面积主要是房地分散登记地区的做法。原来房地统一登记地区的登记机构，在不动产登记簿上通常也记载有土地使用权面积，区分独用和分摊，不同于房地分散登记地区对每宗地的土地面积均进行分摊的做法，“房地合一”地区随着不动产登记工作的不断深入，停止了对土地面积的分摊，对于已经记载的土地分摊面积信息，或者采用技术手段屏蔽相关指标信息，或者借助不动产统一登记的契机，以地方立法的方式，不再登记土地分摊信息。因此，结合辽宁实际，建议建设用地上房屋的独用土地面积和分摊土地面积应按原则分类处理。

一是住宅小区以不分摊土地面积为原则，分摊土地面积为例外，非住宅以分摊土地面积为原则，定着物的土地使用权按所在宗地共有使用权登记。对已经建成通过验收的建筑、宗地面积不分摊发证。办理首次、转移、抵押登记时，仍按出让取得土地的范围设立宗地，并注明为共有土地使用权面积。非住宅分摊土地按照国土资源部《不动产权籍调查技术方案》（试行）要求计算。二是对于过去已经进行过分摊的，可继续在不动产登记数据库中保留记载，不在新的业务流程中显示。待不动产权利人办理转移、变更登记时，注明为共有土地使用权面积。三是要严格落实不动产登记制度中关于建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业用房及其占用范围内的建设用地使用权的规定。申请人应当在办理房屋所有权首次登记时，一并申请登记为业主共有，明确权属，保护全体业主权利。

划拨土地上的房屋如何登记？

根据相关法律规定，划拨国有建设用地使用权及房屋所有权转移的，应当提交有批准权的人民政府的批准文件；依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交土地出让价款缴纳凭证、税费缴纳凭证。但各地对划拨土地上的房屋所有权转移的政策不完善，补交土地出让价款和相关费用标准不一。因此，结合辽宁省实践，建议对于个人住房房屋所有权转让涉及划拨土地处置及出让金缴纳问题，要严格按照《城市房地产转让管理规定》（建设部令第96号）处理。

一是对于继续保留划拨用地性质的，应在不动产登记簿和不动产权证书上记载。二是对于需要补办出让手续并补缴出让金的，由各地政府出台政策处理后，再办理不动产登记。三是经济适用住房、房改房、单位集资建房满5年后，按标准交纳土地收益等相关价款后可以取得完全产权变更登记为商品房，或办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。四是划拨国有土地使用权未经批准不得单独抵押，但权利人以依法取得的建（构）筑物进行抵押的，划拨土地使用权可与建(构）筑物一并抵押。不动产登记经办机构在办理不动产抵押权登记时，应由抵押权人出具实现抵押权时应补交土地出让金后方可优先受偿的承诺书，并在不动产登记簿、不动产权证书及不动产登记证明附记栏内注记：“该不动产的土地使用权为划拨土地使用权，依法拍卖该房地产，或通过其他方式依法实现抵押权时，应首先补缴土地出让金后，抵押权人方可优先受偿”。