看美国住房租赁市场如何运作

看美国住房租赁市场如何运作

作为世界上最成熟的住房租赁市场之一，美国的市场制度规范、企业实务等均走在了前列。

租赁住房需求快速增长，承租群体多元化

根据美国人口普查局公布的相关数据，美国住房自有率从2004年-2005年的历史最高点68%降到2015年的63%，承租住户从2004年的不足3400万户一路快速上升为2015年的超出4200万户。据美国住房和城市开发部有关专家估计，美国住房自有率每降低1%，大概就有120万人进入租房市场，租赁需求超过30%以上。租赁住房在全部住宅存量中占比为31.2%，在全部在用住宅中占比为35.6%。

此外，哈佛大学住房研究中心提供的数据显示，美国租赁住宅的供应集中于大都市地区。纽约、洛杉矶等核心都市租赁人口占比均高于60%，全美租赁人口占比约35%。与固有印象形成区别的是，美国租客群体中年轻人的比例并非最高。截至2015年，40岁以上承租户占承租户总户数超过50%，50岁以上承租户占承租户总户数超过30%。

租赁市场化水平高且专业化规模化特征明显

美国住房租赁的市场化水平非常高，而且市场主体中有相当大比例的机构出租方，其中还有很多规模化的机构，租赁住房供给方专业化和规模化特征明显。

根据各类租赁住宅享受政府租赁补助的情况看，2013年有88.1%的租赁住宅单元未享受政府租赁补助，而占总量11.9%的享受政府补贴的租赁住宅单元中，还有许多也并不是由政府投资、运营的公共住宅，而是由私人持有并经营的市场化租赁住宅。因此，即使采取保守估计态度，全美租赁住宅中，市场化运营的单元占比应在90%以上。

在美国各类租赁住房的供给主体中，专业化的公寓出租企业是最重要的主体，最大的公寓租赁投资经营企业EQR于1969年成立，2011年在美国15个州持有427处物业、12194套公寓，是住房租赁企业中的龙头老大。

从全国总体看，按行业营业收入占比计，公寓出租业占住房出租业总体的90%以上。与个人房东相比，机构出租人能够为租客提供有更加良好的租住体验和服务体验。

租买选择机制增强了市场的自我调节能力

住房租赁是一种更高级的住房流通方式，因为它是住房投资人与使用人在住房使用环节的分工。与自给自足式的住房自有相比，住房租赁是住房领域分工演进的更高阶段。

美国的实践表明，住房租赁市场承载着双重功能。一方面，有助于有效利用住房资源并更好地改善城镇居民的居住状况。另一方面，住房租赁市场的发育、成熟、规范，对住房买卖市场和房地产市场整体运行具有举足轻重的影响。有关美国住房价格与租金的实证研究表明，发达的住房租赁市场与住房买卖市场紧密关联，形成“租买选择机制”：一旦房屋买卖价格过于偏离租金所决定的正常价值，自然会有更多住户转而选择租房。住房买卖价格受租金制约，而租金受人口和经济发展水平制约，在社会经济正常发展情况下一般不会陡升陡降。因此，“租买选择机制”对房地产市场是一个较有效的约束，可增强住房市场的自我调节能力。

以金融和税收制度鼓励专业机构经营租赁住房

美国住房租赁市场缘何有如此良好发展？

住房租赁经营需要长时间占用大量资金，美国发达的资本市场为住房租赁经营企业提供了稳定的直接融资渠道，为规模化住房租赁经营机构的发育、成长提供了良好的环境。而REITS（房地产投资信托）制度的建立，更使得经营住房租赁的REITS公司享受穿透性税收优惠，可以从企业应纳税收入中扣除付给股东的股息。因此，大多数REITS将至少90%的应纳税收入移交给股东，所以基本没有企业收入税。美国大多数州都遵从这项联邦条约，也不要求REITS缴纳州所得税。美国国会创立这种税收优惠的目的在于：让所有的美国投资者都可以有机会投资大型的综合性房地产项目。

此外，美国还运用其他税收手段支持租赁住房经营者。例如：将租赁住房投资经营的正常成本（贷款利息、装修改造费用、折旧费、维修费等）纳入经营者收入税基扣减项目，大大降低了租赁机构的运营成本。

政府利用租赁市场为低收入家庭提供住房保障

1934年，美国政府为中低收入人群购房提供担保，大量中低收入家庭支付首付3%，可获得30年贷款来购置住房。20世纪四五十年代，美国政府直接投资建设大型集合式住宅群，由于低收入群体的过度集聚，这些住宅区逐渐出现社会治安等问题。20世纪六七十年代，美国政府改变策略，以租金补贴支持低收入群体的住房问题，带动了住房租赁市场的兴起。

20世纪90年代，美国政府向低收入群体提供公共住房，通过法案，以房租补贴、减免不动产税、减免抵押贷款记录税等支持面向低收入群体的租赁住房供给。2008年金融危机之后，美国政府感到在支持低收入群体购房方面承受了过多风险，于是通过增加购房首付和担保来减轻自身负担；同时，一些大都市地区快速上涨的住房租金对低收入承租户产生日益加强的排挤效应。因此，美国可支付租赁住房政策的中心是如何更有效率地向低收入家庭提供租金补贴。目前，美国住房和城市发展部每年的预算是500亿美金，其中超过50%用于租金补贴。

在大型公寓——纽约曼哈顿史蒂文森镇和皮特库伯村，纽约市政府通过一套政策组合与其第三任业主黑石公司达成协议。截至2009年，这个项目总量11250套住宅中60%为低于市场租赁价格的、针对中低收入群体的“可支付租赁住房”。黑石公司收购后，根据与纽约市政府达成的协议，到2035年之前仍将保持5000个单元以上作为可支付租赁住房，其中500个单元作为专门针对低收入群体的租赁住房。

纽约市政府给予黑石公司包括不动产税减免、贷款记录税减免，免息贷款等各类支持性政策。其中，包括允许跨区转让“可转移发展权”，准许黑石公司将80英亩未使用可转移发展权卖给其他区域的开发商，相当于可以开发1000套左右的公寓住宅。

美国土地发展权转让计划（TDR）是指土地所有权人可将发展权让渡，让渡的发展权在转让地块上作废，而可以在受让地块上与其现有的发展权相加存在的一种权益转让制度。史蒂文森镇和皮特库伯村的TDR本应只能转让同属曼哈顿地区的开发商，现在允许其转让于其他区域，无疑增加了这一权益的使用价值，同时也给了企业更多最大化收益的潜在可能。（中国国土资源报网站）