住宅小区地下车库权属问题研究

周群翔

（410000 湖南弘一律师事务所 湖南 长沙）

住宅小区地下车库权属问题研究

周群翔

（410000 湖南弘一律师事务所 湖南 长沙）

住宅小区地下车库归属问题是房产领域常见的纠纷之一。《物权法》虽对小区地下车库权属作了相关规定，但由于其规定过于原则以及并未完全注意到我国小区车库的权属现状，导致各界对地下车库归属问题产生了种种争议。本文通过对相关案例和理论进行梳理，并结合国外地下车库权属的立法模式，提出以配置比例为标准，将车库划分法定车库与非法定车库，并以此来确定地下车库权利归属，同时完善车库产权确权登记制度。

地下车库；权属；专有部分；共有部分

一、引言

我国住宅小区车位、车库的权属问题一直以来都是各界争议的热点问题，虽然我国《物权法》第74条对车位、车库的权属问题进行了明确及详细规定，从表面上看，该条规定似乎为车位、车库的权属认定提供了法律上的依据，但现实生活中，由于车库种类繁多，以及纠纷形式多样化，就导致在实际处理车位、车库权属纠纷的司法实践中，该条规定已明显力不从心。然而，随着私家车数量的不断增加，停车难问题的凸显，因地下车库问题引发的纠纷也正呈不断上升的趋势。因此，有必要从理论方面对地下车库的权利归属作出合理的界定。

二、我国地下车库权属立法及司法的现状

（一）我国现行法律对车位、车库权属的有关规定

《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条款明确表示，关于车位车库的归属，我国《物权法》确立了法定共有与约定归属并行的原则。该条款在维护业主固有的权利、有效解决车库权属纠纷问题上，具有里程碑式的意义。但同时也看到，《物权法》对车库归属的原则性规定，导致实务中对于地下车库的权属问题并不能真正解决。为了使《物权法》相关条款最大化的适用于实际，最高人民法院颁布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件聚义应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），即使《解释》已指出在建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，但还是未能解决《物权法》中对车库权属规定存在的如下问题：

其一，对“其他场地”的界定不明。《物权法》规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，目前为止其他相关司法解释，也并未对“其他场地”的范围予以界定，然而，对该范围的界定，直接关系到各类车位、车库的产权归属，该范围的不明晰引发了大量车库权属纠纷。

其二，约定归属但约定、规范不明致其后果混乱。《物权法》第74条第2款对车位的归属采取了约定归属的原则，但该条文并没有规定，“约定说”中未约定或约定不明情况下车位及车库的归属。《物权法》并未对该问题提出解释，从而造成判定车库所有权的归属又重新回到《物权法》颁布以前，实务中各地法院在处理该问题也是意见不一，导致法律适用混乱。

其三，我国《物权法》缺少确定车库权属问题的一般规则。我国《物权法》中有明确的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。实际中，共有范围存在较大争议的情形下，再加上对“其他场地”的规定不明，故车权属问题一般规则的缺失，导致实务中对车库的权属判断更加模糊。

（二）住宅小区车库权属纠纷司法裁判依据分歧

法律对小区车库的权属规定不明，导致各地法院在处理类似的车库权属纠纷时法律适用混乱。笔者通过对地下车库权属纠纷进行分类整理，并对各法院在处理该类纠纷时的权属判断依据以及法律适用等进行了初步归纳总结，具体如下：

纠纷类型 适用法条 裁判依据 车位、车库归属人防车库纠纷《物权法》第74条《防空法》第5条约定分摊 开发商人防车库纠纷 《物权法》第74条 约定谁投资、谁 所有 开发商地下车库纠纷 《物权法》第9条 登记 开发商地下车库纠纷 《物权法》第74条 约定 开发商地下车库纠纷 《物权法》74 分摊 开发商地下车库纠纷 《解释》第6条 配置比例 按比例分配

通过对相关案例的总结发现，各地法院在处理车位、车库权属纠纷时存在如下问题：

1.“约定归属”规则导致利益失衡

“约定归属”规则在车库权属认定中的确立，各法院纷纷依此来作为解决车库权属纠纷的依据。但我们也看到，由于开发商和业主之间地位的不平等，在签订《商品房买卖合同》时，双方难以通过平等协商的方式来确定车库权属，而普遍的做法却是开发商通过格式条款的方式对车库的所有权予以保留。从实务案例我们也看到，以“约定说”作为裁判依据的案件，显然对业主不利，再加上我国法律对未约定或约定不明的法律后果的缺位，即使在未约定的情况下，实务仍偏向于由开发商享有车库的所有权。故笔者认为，如果以单一的“约定说”作为地下车库权属确认的依据，在开发商与业主的利益之间将难以平衡。

2.地下车库权属判断标准混乱

司法实践中各法院对地下车库权属纠纷的裁判规则各异。实务中有按《物权法》第74条规定，根据开发商和业主签订的《商品房买卖合同》所约定的内容，来认定车库的权属。争车库的建筑面积是否分摊进入公用建筑面积以及系争车库的开发成本是否分摊到小区业主的购房款，来认定哪方享有系争车库所有权。在对人防车库的归属认定上更是观点不一，有些法院主张适用约定规则，有些法院主张根据《人民防空法》确定的“谁投资、谁所有、谁收益”原则来确定车库权属，然而，即使各法院在同类案件上适用“谁投资、谁所有、谁收益”的原则作为裁判规则，但因对“投资者”的实质判断存在个体差异，并最终导致裁判结果不一。除此之外，更有法院依《物权法》第9条关于物权登记的规定，认为因业主委员会未能举证证明涉案车库已经登记在业主委员会名下，对业委会主张的对涉案车库的所有权不予支持。由此可见，我国司法实务对车库权属纠纷也并未达成一致。在现有法律规定不能使法律效果与社会效果实现统一的情形下，很多学者另辟蹊径，尝试着探索出一种新的理论去解决车库权属纠纷问题，下文将对各权属判断依据进行讨论。

三、小区地下车库权属判断依据考察及评析

理解住宅小区下车库权属的判断依据是界定地下车库权利归属的前提。理论界对于地下车库权利归属的判断依据有着各种不同的学说。笔者针对当下几种主要权属判断规则进行考察，并对其是否具有可行性进行分析。

（一）业主所有说

主张业主共有说的学者主要有以下观点：第一种观点，小区车位、车库由开发商建立并投入使用，根据居民使用性质来说，属于生活居住辅助设施；小区车位、车库应属业主共有，产权上存在主从关系，又属专有部分的从物。第二种观点，我国实行的是“房地合一”原则，房屋完整产权即土地证和房产证两证齐全，即地发生流转时房跟着流转，而房子在流转时，其依法占地范围的地也跟着之流转。在开发商以合同的形式将其所在的住宅小区建筑物出售给业主后，业主就已经合法拥有小区的土地使用权。第三种观点，开发商在销售住宅时，已将车位车库的建设成本转移给业主，开发商很难将开发车位的建筑成本排除在总成本外单独计算。

笔者认为，业主所有说虽有利于维护广大业主的利益，但不加区分地将小区车库一律归业主所有的观点显然是站不住脚的。其一，从法律上说,车库并不完全等同于从物。所谓从物，必须是独立于主物，为发挥主物效用而存在的物。主物可以跳脱从物发挥价值，而从物一定要跟主物两者在一起才能发挥其价值，也就是说从物使用价值的发挥只能单向的依托主物不能脱离主物。而小区地下车库作为独立的物权客体，即使脱离了建筑物其停车功能同样能发挥，故地下车库也并非为了发挥房屋的效用而存在，在物的关系上，两者并不体现为主物与从物的关系。其二，业主购买了专有部分之后, 实际上已经拥有了地上和地表的建设用地使用权，然而，实践中大量车库是建在地下，本文所讨论的地下车库更是如此。而根据《物权法》第136条规定，地下用地使用权可以作为一项独立的权能而存在，并不当然随地表建筑物的转移而转移，上海市为了加强对地下建设用地管理，已专门出台《上海市地下建设用地使用权出让规定》[《上海市地下建设用地使用权出让规定》中将地下建设用地分为结建的地下工程和单建的地下工程，其中单建的地下工程指地面与地下由不同的主体独立开发建设的地下工程。]。其三，若根据业主共有说不加区别地将车库全部归属于业主共有，会降低开发商兴建车库的积极性，停车难问题将更加严重。

（二）开发商所有说

主张开发商所有观点的学者认为：小区业主分摊的是地表国有土地使用权，根据《物权法》第一百三十六条，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。地下车库由开发商投资建设，开发商应当享有地下车库的所有权。实践中，由于地下车库和防空车库需要巨大的投资成本，若地产发开发商没有主动权所有权，会严重伤害其积极性。

笔者认为，直接规定地下车库归开发商所有对广大业主来说更为不利。虽然地下车库最初的投资人为开发商，但开发商基于需收回成本的角度，很可能已将上述投资摊入了售房成本之中，如果开发商没有举出相应的证据证明，那么地下车库的最终实际投资人应为房屋的买受人。除此之外，若一刀切地将小区地下车库规定为开发商所有，更无法避免开发商以更高的价格将其所有的车库出卖给业主以外人的情形，同样不利于保护业主的相关权益。

（三）相关约定归属说

主张约定说的学者认为：住宅小区地下车库的归属，由开发商和小区业主共同签订的《商品房买卖合同》进行约定，这不仅充分体现了民法意思自治原则同时还应符合市场经济要求。从多方面的约定使用归属，有效利用小区车库，并能以最方便快速的方式解决纠纷，从而实现利益的最大化。

然而，即使该学说即为我国《物权法》最终确立的车库权属判断标准，但不可否认的是，实务中按约定的做法确定车库的权属也是存在较多弊病的。暂且将法律约定不明的现状不予考虑，其将现存问题全都交给业主解决，从表面上看，是遵循了民法的意思自治原则，但实质上，存在有违反“物权法定”的嫌疑。二者关系看似公平对等，一旦将次标准投入市场，在商品房交易过程中格式条款大行其道，由于购房者与开发商在存在销售合同关系，一旦发生制约，博弈力量悬殊，开发商完全可以意思自治的名义，作出对购房者不利的约定，这是一种严重的国家权力的缺位。

约定归属说很显然是对小区车库权属的二次界定，且该学说是以开发商取得小区车库的独立产权为前提的，其适用对象只能是拥有独立产权的车库，对不具有独立产权的小区车库，并不适用。

（四）分摊说

在我国持分摊说的学者为数众多，其中以杨立新教授为代表，以开发商是否将车库的面积计入建筑物的面积之中来确定归属。凡是将车库纳入公摊面积，而由业主支付车库金额，必然是由全体区分所有权人共同所有，反之则开发商享有。

一般认为，依分摊说来确定车位车库权属一定程度上有利于业主和开发商之间的利益平衡，但以该观点地下车库权属判断标准作为是值得商榷的。根据中华人民共和国国家标准《房产测量规范》规定，独立使用的地下室、车棚、车库，作为人防工程的地下室都不可以计入共有的建筑面积，不得进行公用建筑面积的分摊。即使业主和开发商可以对公用面积的分摊进行约定，但依照建设部门的相关规定，如果车库层高小于2.20 M，则不应当在计算建筑面积之内，故建筑分摊约定也就不适应了。同时，我们不可否认在当前各项规定都不够具体明确的前提下，该学说在实践中操作起来存在一定困难。依该标准，当车位车库的建筑面积已经计算在小区业主分摊内，那么小区业主根据相关规定应合法享有车位车库的所有权。但当发生纠纷时，由于业主对相关专业知识的匮乏，业主方很难根据其有限的专业知识对成本和面积的分摊进行举证。

（五）容积率计算说

主张容积率计算说的学者认为，在车库产权认定上面，是否可以将车库计算归入住宅小区容积率为标准，若车库计算并归入容积率，则业主可到相关部门进行单独登记，对于没有纳入容积率的车位、车库，其所有权还是归房地产；反之，不计算容积率的车位、车库，还是归业主共有。

建筑容积率，指在项目规划用地范围内，全部建筑面积与规划建设用地面积的比率。有关规定表明，建筑物只有通过计算容积率后才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额，反之，不能单独取得土地使用权证，没有土地使用权证就只能依附于具有房地产权的建筑物。很多学者认为可依此作为地下车库的权属判定标准。但事实上，就建筑面积这一问题存在很大的争议，到底是指地上建筑物总面积，还是地上和地下建筑物的总面积，没有明确的表示。不仅如此，各地方也为此出台了相关法文法规，《汕头市市区住宅建设项目非经营性架空层及地下车库容积率和报建费用计核暂行办法》当中规定，地下车库的建筑面积不计入建筑容积率并且对地下车库部分不征收相关的报建费用。重庆市则规定建筑总面积，包括地上和地下建筑面积，而且一并列入容积率之中。不难看出，容积率标准不仅在理论上还是实务中都存在较大的争议，故不宜以此来作为地下车库权属判断标准。

从上述几种界定车库权属的主要几种观点的分析来看，以上五种观点均不能很恰当地解决有关地下车库权属问题。笔者认为，在目前法律没有明确规定的情况下，任何一种单一片面的标准或理论都不能清晰地对地下车库权属进行判断。在执著于完善一种理论的同时，我们可以尝试着多模式多选择，制度合理化，利益均衡化。

四、域外地下车库权属模式及启示

（一）开发商拥有小区车位、车库的模式

许多国家和地区都将小区地下车库作为建筑中的专有部分，允许其单独进行买卖。小区车库归开发商所有的立法例，其中以法国为例，根据法国法律，停车区域为不动产，不能够称为业主的共用部分，其所有权归开发商所有。开发商根据需求可将其所有的车位、车库，可以出售或出租，并且该区分所有建筑物之居住者以外的人亦可购买基地内之停车位，只是该对外出售需首先满足小区业主的需要。

（二）定义小区业主共有车位、车库的模式

美国是将地下车库作为建筑共用部分由小区业主共有的典型国家。美国法律《统一区分所有物业产权法》规定，物业小区定义为：“房屋由业主单独所有，其余部分业主共同所有的物业小区。凡是不可分割的共有部分不由业主共同所有的物业小区，便不是区分所有物业小区。”

在美国物业小区中所有设施，如果不是专有部分那就必然属于共有部分。美国在设计物业小区内停车位的产权制度的时候，一般都遵循以下两个基本的原则，第一，小区内的停车位产权应当归小区业主所有，不得向外界其他人开放；第二，小区内的车位不能作为独立的专有部分单独买卖。以此为基础，美国法律通过以下三种方式对地下车库的产权做出具体安排：其一，车库属于房屋单元的组成部分。作为附属设施的地下车库也被作为房屋单元的组成部分，日本的《建筑物区分所有权法》规定：区分所有建筑物所附设的停车场包括两类：第一类是屋内停车场，即地下车库，是指建在区分所有建筑物地下的四至封闭的停车场所，但是也有建在屋顶平台上的，第二类是屋外停车场，即露天停车场，一般是在建筑物基地之外的公共土地上划出明显的界限形成的。 不同种类的车位不允许小区业主以外的人取得该附属设施。其二，车库为指定供专用的共有部分。在该种制度下，地下车库虽由全体业主共有，但可以通过协商或协议约定将其指定，供小区内某业主专用。其三，小区地下车库为共有部分，由全体业主共有，属于全体业主的共有财产。

（三）分类并确定小区车位、车库权属的模式

以分类确定小区车位、车库权属立法例的国家之中，以日本作为代表。车库的权属也是不同的，屋外停车场作为共有部分，不论在学说还是实务上都已达成共识。而屋内停车场的权属问题却未形成一致，但近年来已趋向将屋内停车场认定为专有部分。

法定停车位是指根据相关的法律由开发商强制建设的停车位。依有关规定，此类停车位不得设为专有部分，并且该规定属于强制性规范，不得以约定的形式将此法定义务排除，开发商需依此附设特定数量的车库，归建筑物区分所有权人所有。在法定停车位外，开发商可依建筑规划设计自行增设的停车位，自行增设停车位属于区分所有建筑物专有可部分，因此，开发商可以在自行增设停车位上设立独立的产权，进行独立买卖。除以上两种停车位外，还设有奖励增设停车位。奖励增设停车位是指，为满足公众停车的需要，主管机关按照一定的公式或是鼓励系数鼓励并奖励开发商增建的停车位。奖励增设停车位在构造和使用上都具有独立性，可单独进行买卖，且法律不限制出售对象。

（四）域外车库权属立法模式之启示

从以上各国的立法例来看，各个国家和地区可根据现实状况和房产相关法律制度，合理制定具有该区域特色的小区车库权利的归属模式。在开发商专有模式下，开发商可自由处分车位车库，买房时，业主是否购买停车位按照自愿原则，此种立法例既可以鼓励开放商的积极性还可以满足业主多方面的购房诉求。但是，我们也看到，在这种情况下很容易出现开发商单位将车位出售给小区以外的人，抑或用作其他用途。有学者主张借鉴美国小区车库车位由业主共有的立法模式作为地下车库权属判断标准，笔者认为显然不妥。美国立法将汽车纳入生活必需品，每家都需要停车位，因此选择地下车库归全体业主共有。然而，这显然和我国现有的国情并不符。若是将地下车库作为全体业主共有，但是在实际购买房屋中，地下车库的建设成本是由全体业主分摊，无形中进一步的抬高了房屋本身的成本，对很多家庭来说无疑是雪上加霜。相比于以上两种车库权属立法模式，笔者认为我国台湾地区分类确定小区车位、车库权属的模式具有更强的借鉴意义，具体体现在：其一，法定停车位的设置，能为地下车库权属的判断提供一个明晰的标准。引入法定车库并明确为业主共有，相比于分摊说、容积率计算说等粗略归属标准而言，无疑是一个十分确定的标准，这对减少车库归属纠纷具有重要的意义。其二，法定共有与专有并存的立法模式，能平衡开发商和业主的利益。分类确定小区车位、车库权属模式，在保证了小区车位、车库的基本配套建设的同时，又能在一定程度上激发了开发商开发建设车库的积极性。其三，法定共有与专有并存的模式能与我国现有的法律制度相衔接。目前，我国车库权属纠纷多发的原因即共有与专有范围界限不明晰，导致约定归属规则形同虚设。但一旦将法定停车位按一定配置比例予以确定，此时可依约定规则确定权属的地下车库的范围将十分清晰。据此，笔者认为法定共有与专有的立法模式在我国具有很强的现实意义，在下文笔者将对在我国确定法定停车位制度进行简单的路径规划。

五、完善地下车库权属认定规则的路径选择

（一）立法中引入法定停车位并明确归业主共有

首先，立法中明确将车库分为法定停车位和非法定停车位。在相关法律或行政法规中规定，开发商具有法定的义务来建造停车位，而法定的停车位归业主共有，这些停车位随着开发商房屋买卖合同生效同时一并发生所有权转移，因此，法定停车位应当由小区的业主共有，需要注意的是，开发商不得在商品房预售或销售合同中，以约定或附带条款的方式，来排除小区业主对法定停车位享有的合法所有权，否则约定无效。此外，开发商可根据建造法定停车位的基础，向有关部门另行申请建造非法定停车位，非法定停车位还是以满足业主的停车需求为核心，但这部分的车位是可以由开发商与业主自主进行协商确定其权属约定，并应按照相关规定办理产权登记手续。但是非法定停车位的建设必须以法定停车位建设为前提，否则将不予以进行审批。其次，法定停车位的配置比例问题，在我国台湾地区，法定停车位的面积=总楼板面积*指定系数，而对于此系数的确定。

笔者认为不宜以全国性法律文件进行规定，每个省市可根据本地区经济和社会发展程度做出符合实际规划。再次，对于法定停车位适用的对象问题，笔者认为除屋外的地面停车位法定归业主所有外，其他的如架空层车位、地下车库以及人防车库均应按配置比例划分为法定停车位与非法定停车位来进行权属认定，对于属于法定停车位配置比例以内的，由业主共有。最后，对于法定停车位的收益问题，笔者认为应以业主所购买的相应的建筑物面积按比例分配为宜。

（二）司法解释、地方性法规细化法定停车位的规定

法律作为一种概括、普遍、严谨的行为规范，不可能对所有的问题都面面俱到。对于法定停车位的规定，必然需要出台相关的司法解释对相关问题予以说明。笔者认为，对于法定停车位的配置比例标准，可由司法解释为各地方提供一个最低的配置数额，或为各地方法定停车位的具体比例配置提供相应的参考因素，以不至于各地比例过于杂乱。同时，为了保证小区业主的利益，对于增设停车位的处分规则也需司法解释予以规范，以车库要“首先满足业主需要”为前提，如何进一步满足业主的需要，以及如何保护业主的合法权益等问题还需要司法解释再做进一步细化。

（三）完善地下车库确权登记制度

《物权法》原则性地规定了，要对不动产实行统一实名制登记制度，然而先目前，在我国还没有统一对地下车库登记的相关规定，全国各区域的做法也不一致。但近年来已相继有省市出台相关文件对车库权属予以确权登记。笔者认为，登记作为不动产物权重要证明，直接关系到广大业主地下车库的合法权益，故对地下车库登记制度予以完善十分必要。对于法定停车位而言，其名称、面积、所在位置、用途都应具体登记，而该部分作为区分所有建筑物的共有部分，登记时，应当为全体小区业主共有。法定除地下车库以外的其他配套车库，可单独进行发放产权证登记，但必须保证小区业主车库的合法权益，使用权以及优先权，假使开发商将车库贩卖给除小区业主以外的其他人士，相关法规可以赋予登记机构不予办理登记的权利。同时，在登记人防车库时，应注明相关事项，以防止发生纷争。

六、结语

《物权法》实行以来，关于住宅小区车位、车库的权属的各种争议依然此起彼伏，近年来甚至有愈演愈烈之势。而目前我国对于小区车位、车库的权属问题的立法，还过于原则化和缺乏可操作性，导致实务中法律适用混乱。为规避此情形，通过确定车位、车库法定共有部分与专有部分并存的模式，并根据我国国情来解决车位、车库的相关问题，也是一种不错的选择。但有关具体的制度的构建以及立法完善，还有待进一步探讨！

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