珠海市某工业园改造策略研究

许金华　杨磊

摘要：在快速工业化阶段，由于部分工业园区缺乏明确定位，出现了经济、社会、环境等发展问题，珠海市某工业园就是其中的典型代表。本文通过研究该园区发展现状，结合该园区发展契机和发展要求的梳理，提出既符合发展诉求又预留弹性的改造策略，旨在为其他旧工业区改造提供思路借鉴。

关键词：工业园；改造；策略

一、概述

过去几年，工业化曾成为我国城镇建设、经济增长的重要推手，全国各城市涌现了一大批规模不一的工业园区。由于在快速工业化阶段，较多园区存在定位不明，效益不够、缺乏特色等问题，园区已无法健康可持续发展，甚至成为了资源浪费的“棕地”，珠海市某工业园就是其中的典型代表。该园区位于珠海市斗门区某镇，建于2003年，园区计划发展为集建材、装饰、电子、塑料管业等40多家企业的综合产业园区，但在建园不久，珠海市出台相关政策，要求撤销该工业园区，原则上不再批准新的工业项目动工建设，工业发展受到限制。

此外，园区所处区位较为特殊，位于广东珠海国家农业科技园区的核心位置，作为国家级农业科技园，生态环保的标准较高，而该园区现状产业以低端制造业为主，环境污染严重，较难满足农业科技园以生态安全、环境保护为发展基础的要求。与此同时，园区西侧紧邻珠海市西部重要的水源地，因此受水源保护要求，园区不宜再继续发展二类、三类工业，亟需转型升级。

二、现状问题

（一）用地浪费，建设参差不齐

受政策制约，目前园区已明确权属的用地仅占1/2，而在明确权属用地中，仅有1/2的企业已开展建设。此外，园区建筑质量差异较大，位于园区北侧厂房多为三类建筑，以临时厂棚为主，园区中部厂房以一类建筑为主，建筑整体情况较好，可在转型发展中结合功能需求对部分现状厂房进行改造利用。总体而言，目前园区用地空置现象较严重，土地的利用效率较低，已建成区域的建筑质量的参差不齐，因此，在未来更新改造过程中需要结合实际需求，采取不同的改造方式才能确保更新效益的最大化。

（二）产业低端，亟待升级转型

由于受到撤销园区政策的影响，2013年以来园区无招商新建工业项目。截止2015年进园企业23家，其中在产企业仅15家，除受珠海国家农业科技园区发展影响进驻的3家农副产品加工企业外，现有产业与园区建园之初计划发展类型基本一致，但均为劳动密集型低端产业，产业用地较为粗放，总体发展不景气，厂房停建、工厂关闭现象普遍，大量土地处于空置状态。

（三）生产萎缩，经济状况较差

受政策导向、人工成本上涨等因素影响，园区面临生产萎缩、经济亏损状况，一部分企业计划搬出生产线，一部分企业亏本停业。2013年工业总产值3.5亿元，规模以上企业仅有3家，到2015年工业总产值仅3.0亿元，规模以上企业仅剩2家，除少数企业经济略有增长外，大部分企业经济出现明显负增长，工业发展总体情况堪忧。

三、发展机遇

（一）新要求，促进产业转型

广东珠海国家农业科技园区提出“建设成为服务港澳、辐射粤西的农业现代化、旅游特色化、城乡一体化的国家级农业科技园区”的目标。根据相关规划要求，该园区将结合转型改造发展农产品交易、博览、展示、配送、检验和物流等，因此工業生产功能将弱化，转向以农产品展销、配送等服务功能为主的环保产业。

从园区所处的城镇来看，目前农业总产值已占全年工农业总产值的70.6%，农业已成为并将持续作为镇域发展的核心产业。结合目前珠海国家农业科技园区及园区所处镇的发展趋势来看，农业衍生价值的挖掘成为发展重点。其中珠海国家农业科技园区层面以都市农业、生态旅游、健康产业为发展引擎，园区所处镇域层面则通过打造农业产业项目，大力发展与农业相关的第三产业，如现代农业生态休闲观光旅游基地、“十里莲江”、珠海生态康疗中心等。

（二）新动态，提供转型动力

2015年，珠海市第一座通用机场确定落户该园区西侧。未来随着通用航空产业的发展，将会带动包括航空培训、地面维护、咨询、金融租赁、保险、航空旅游等相关产业的发展。与此同时，广佛江珠城际轨道拟通过园区西侧，并设置站点，未来区域联动与资源互通将更加频繁，极大地促进了园区的发展转型。

因此，该园区应依托自身资源与区位优势，借助珠海国家农业科技园区建设的契机，紧密围绕珠海国家农业科技园区对园区的产业发展指引，结合建设现状和区域发展环境，重新审视与调整自身发展目标，积极对接航空产业，加快产业转型。

四、发展对策

（一）多模式结合的“渐进清退”

1.模式研究

在明确转型发展契机基础上，需要通过梳理工业园区转型的一般模式，选择最适合该园区的转型模式。结合深圳市工业转型案例，工业转型模式主要分为三种：

第一种为城市更新模式，即从规划层面将其纳入城市更新单元，调整用地性质，改造方向因其工业园区区位差异而有所区别，其中位于城市旧区中心的园区，改造方向多为城市综合体；位于城市边缘区的园区，改造方向多为居住；位于城市新兴地区的园区，改造方向多为商务办公、城市综合体和大型商业等。

第二种为工业区改造升级模式，其特点为不改变工业性质，及时调整园区定位，转变传统制造业为主的单一功能，对产业类型进行升级，完善基础胚胎，形成综合型工作社区。

第三种为工业办公物业模式，其特点为不改变工业性质，但工业园区的楼宇属于商品房，可进行自由买卖和转让，升级改造为办公为主的非生产性用途的物业。

通过对三种模式进行比较，结合现实情况来看，该园区位于新兴地区，自由买卖和转让物业的市场有限，且园区配套设施不够完善，园区企业未有成熟的公关能力，工业办公物业的吸引力有限。因此，采取城市更新和工业区改造升级这两种模式更适合该园区发展。endprint

2.模式结合

在明确该园区采取城市更新和工业区改造升级两种模式后，结合现状建设情况、产业类型、区位条件综合分析，建议园区西侧、北侧和东侧采取城市更新模式，以拆建为主；园区南侧部分用地为改造升级模式，以整治为主。

城市更新片区：该片区现状建筑质量、建成环境相对较差、建筑布局分散、用地不集约。园区东侧和北侧以水泥建材等企业为主，污染严重，现状建筑质量较差，用地浪费，较为适合采取城市更新的方式，转变发展方向；园区西侧以零散分布的厂房、闲置地为主，已建区规模过小，不宜采取改造方式，建议纳入城市更新一并统筹开发建设。

改造升級片区：该片区建设相对成熟，建成环境和建筑质量较好，较为适合采取改造升级的方式，置换现状发展粗放、污染较大的企业，提升产业类型，完善基础设施配套。

（二）融入大背景的“全产联动”

由于园区所处的镇域层面未来将着力发展生态农业和田园风情旅游，因此，园区应重点围绕农业生产服务，加强农业研发、农业生产、产品展销、技术交流、投资平台、网络商贸的建设。

从该园区两种发展模式片区的特点出发，城市更新片区东侧沿大型水道沿线分布，是未来城镇形象的门户节点，因此在选择农业相关产业时，应优先考虑集聚人气、体现城市活力的商业商务办公和体现现代农业科技的技术研发类产业，重点发展农业研发及生产、农产品展销、农业金融、农业投资平台、农业技术交流等产业类型，并充分利用“互联网+”平台，推动农业线上线下同步发展；改造升级片区由于紧邻县道与省道，交通区位条件较好，未来应充分利用现有厂房，重点发展农产品仓储及物流配送。

（三）对接新机遇的“规划预留”

国内通用机场建设均处在起步时期，通航产业发展也仅限于蓝图愿景，从北京通用航空产业基地、西安国家航空产业基地、沈阳法库通用航空产业基地等国内通用机场相关规划来看，国内通用机场周边通常规划系统的上下游产业链，以机场跑道为中心，运营、研发、制造、商务、会展等核心功能依次向外扩散布局。核心产业既可集中在机场单侧发展，又可向机场两侧发展，向两侧发展则更有利于突出重点。由于珠海市通用机场位于该园区西侧，综合考虑通航产业和自身发展条件，建议园区西侧作为积极对接通用航空优势产业的重点地区，功能类型围绕通用航空主导产业展开。

综合考虑通航产业和自身发展条件，该园区更新改造片区西侧应作为发展预留用地，在通用机场达到成熟发展阶段后，形成对接通用航空优势产业的重点地区，功能类型可围绕应急救援、飞行培训、通航展览、通航飞行等通用航空主导产业展开。

五、结语

本文通过分析研究珠海市某工业园区现状发展问题，结合发展契机和发展要求的梳理，选择适合该园区的转型升级模式，并在此基础上，提出既符合发展要求又预留弹性的改造策略。然而，各旧工业区的改造条件、区位需求、难易程度和发展诉求各有不同，在面临改造时的问题各有差异，本文旨在通过珠海市某工业园区改造策略探索，提供旧工业区改造的一种思路与方向。

此外作为旧工业区改造，还需采取灵活的改造方式，针对不同的更新改造目标，应采取不同的改造组织模式，确定不同的改造主体。同时，还需结合经济测算合理制定改造时序，明确近期改造计划，避免市场盲目性引起企业自发性的改造行为，为园区改造指明方向，实现健康良性转型发展。endprint