投资性房地产计量模式变更探究

鲜东良

摘 要：企业可以采用成本和公允价值两种模式对投资性房地产进行后续计量，其中采用公允价值模式计量时需要满足一定的条件。

以三木集团为例，探究了投资性房地产计量模式变更对企业财务状况的影响，分析了企业变更投资性房地产计量模式的动因，并针对投资性房地产公允价值计量模式的使用提出了相关建议。

关键词：投资性房地产；计量模式；会计政策变更

中图分类号：F2文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2017.20.008

企业会计准则规定，当投资性房地产的公允价值可以持续和可靠地获得时，企业可以选择采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。我国每年将计量模式由成本转换为公允价值的企业并不多。本文选取三木集团案例，以探究上市变更投资性房地产计量模式的影响及其动因。

1 投资性房地产计量模式变更

三木集团是由福州市经济建设总公司改制而成的股份有限公司，于1996年在深圳证券交易所上市。公司主要经营业务包括基础设施建设、房地产开发和进出口贸易。2012年12月11日，三木集团董事会发布会计政策变更公告，宣布从2012年起，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，并对2010年和2011年的财务报表进行了追溯调整。

2 变更后的影响

2.1 对企业合并财务报表的影响

企业会计准则中规定，当一家企业投资性房地产的计量模式发生变更时，应当对其财务报表相关科目进行追溯调整。

三木集团使用公允价值进行后续计量后，使得公司的所有者权益由68775.74万元增加至71134.64万元，增加了2358.90万元。其中，资本公积的增幅最大，追溯调整前为64.71万元，追溯调整后变为463.63万元，追溯调整之后的账面价值是原来账面价值的7倍多，其巨幅变动的主要原因在于三木集团子公司在采用公允价值计量模式后，母公司所持少数股权增加了398万元。

变更投资性房地产相关计量模式以后，三木集团当年的净利润显著增加，由变更前的345.58万元增长至变更后的636.33万元，增加了290多万元，增幅高达84.14%。其中缘由可以从两个角度来解释。一方面，由于改以公允价值计量后不再计提折旧、摊销、减值，使得企业的利润总额增加，相应提高了公司的净利润。虽然计提折旧、摊销等的减少，无形中会削弱税盾效应，增加企业的税负，但总体来看，企业仍将从计量模式变更中获益。另一方面，公允价值计量是以活跃市场的市场报价作为参考来确定资产的价值，而中国当前的房地产市场的价格处于不断上涨的态势，这使得三木集团的房地产产生了84605.03元的公允價值变动收益，这进一步导致三木集团当年的净利润大幅增加。

2.2 对财务指标的影响

由于三木集团计量模式发生变更，导致其财务数据相应地变化，进而对各项财务指标产生了影响。

偿债能力方面，三木集团的资产负债率和权益乘数从2009年开始持续上升，在2011年分别达到了81.43%和5.23。公司过度负债，面临较高的财务风险。2012年开始，公司采用公允价值模式计量之后，由于资产账面价值的增加，资产负债率下降到72.34%，权益乘数下降到3.62，在一定程度上缓解了企业的财务危机。盈利能力方面，三木集团的相关指标在2009年至2011年期间持续下降且跌幅较大。虽然公司在2012年做出会计政策变更，追溯调整后净利润增加了84.14%，但由于净利润的增幅没有资产和净资产大，这两个盈利能力指标在2012年略有下降。股东获利能力方面，在2009年，三木集团的每股收益为0.04元，到2011年则下降到0.02元。而在2012年采用公允价值模式后，由于净利润的明显增加，每股收益回升到了0.03元。而三木集团的每股净资产也因为所有者权益的增加而有所增加。发展能力方面，企业的总资产增长率从2011年的11.06%突增到2012年的30.00%，主要是投资性房地产的账面价值大幅提升所致。公司从2009年开始净利润持续下滑，在2011年净利润增长率更是达到-301.09%。然而在变更计量模式之后，这一情况得到了明显的好转，净利润增长率不但扭负为正，而且飙升至501.05%。

3 动因分析

3.1 公告的原因

从三木集团对外披露的公告中我们可以看到其拥有房产的福州、厦门、泉州等地具有活跃的交易市场，公司能够持续地获得同类房地产的价格和信息，从而科学、可靠地对投资性房地产的公允价值进行评估。同时，由于公司所持有投资性房地产处于开发建设地域，房地产的市场价格不断攀升，采用公允价值模式有助于真实、客观地反映公司持有投资性房地产的账面价值。而且采用公允价值模式是国际上现行的通用方法，能够更为公允和恰当地反映公司的经营成果和财务状况，提高财务信息的准确性。

3.2 实质性动因

由于近年来三木集团基础设施建设、房地产开发的长线项目和土地储备项目较多，占用了企业的大量货币资金，使得公司的资金供给出现一定的缺口。另一方面，从2009年开始三木集团的盈利能力持续下降，面临的财务危机日益严重。为了挽回投资者的信心，重塑公司在资本市场的良好形象，三木集团采用公允价值模式，增加了公司的资产和净利润，粉饰了公司的财务指标，在一定程度上改善了公司的经营业绩，提高了公司再融资的能力。

4 建议

通过上文的分析，可以看出三木集团变更计量模式的实质是为了美化财务报表，进而达到操纵利润的目的。这严重违背了准则的规定。针对此问题，并延伸至其他上市公司，本文提出关于合理运用投资性房地产计量模式的以下建议。

4.1 加强公允价值概念的研究

我国学术界对于公允价值的研究起步较晚，对于如何准确评估投资性房地产的公允价值缺少理论支撑。学术界应当加强对公允价值的理论研究，针对投资性房地产相关的公允价值计量做出更加细致的规定。如在相关准则中详细列出在各种情况下，评估投资性房地产公允价值方法，以规范企业在实务处理中的应用，避免操纵利润、粉饰报表的行为。

4.2 完善信息披露的监管

我国的公允价值信息披露制度尚不健全，上市公司可以通过隐瞒相关信息，虚增投资性房地产的公允价值来操纵利润。监管部门应当要求企业详细披露相关信息，让报表使用者更全面地了解公司真实的资产价值。为了防止企业通过随意评估投资性房地产公允价值来操纵利润、保障报表使用者的权益，监管部门可以规定当期的投资性房地产公允价值损益超过营业利润一定百分比（如50%）时，上市公司应当做出风险警示。

4.3 建立第三方评估机构

由于房地产的市场价格波动较大，以公允价值计量投资性房地产时难以准确确定其价值。建立第三方评估机构，可以增强公允价值的独立性，更为准确、可靠地反映投资性房地产的公允价值。证监会应当要求采用公允价值模式的上市公司聘请经过认定的评估机构对其投资性房地产进行专业评估，确定其账面价值，从而避免企业通过随意估计投资性房地产的公允价值来调节利润的可能性。

5 结论与展望

本文通过分析三木集团变更投资性房地产计量模式对其财务状况的影响，发现三木集团的真实目的是操纵利润。随着越来越多的上市公司采用公允价值模式，我国应当加强对以其的研究，完善对投资性房地产信息披露的监管，建立第三方评估机构独立评估制度，以促进投资性房地产公允价值计量模式的健康发展。

参考文献

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