浅析“营改增”对我国房地产企业税负的影响及应对策略

摘要：我国在2016年5月1号之后全面推行“营改增”的税制改革工作，所有行业都纳入了营改增的试点范围，作为我国支柱性行业的房地产企业也开始实行增值税的税制。因为增值税有着税收中性、避免重复纳税等特点，这次税制改革本着降低所有行业的税负只减不增的目的，对于房地产企业是个机遇。但是由于房地产行业的复杂性，企业在面对“营改增”会出现一些困难，对于房地产企业同时也是个挑战。本文就是以营改增对房地产税负影响为立足点，分析营改增给企业带来的机遇及挑战，并提出应对营改增的一些建议。

关键字：增值税；营业税；税负

一、“营改增”的发展历程

我国从2008年开始实行消费型增值税以来，体现出了增值税税制的优势，对我国经济发展起到了巨大的促进作用，并在市场经济中，很好的发挥了市场决定资源优化配置的作用。为了加快产业结构优化升级，加强对第三产业的税收调节作用，从2012年开始推行营业税改增值税的试点工作。但是对于第三产业，比如交通运输业，建筑业，房地产业等还没有推行“营改增”的工作，不利与我国税收制度的完善，所以我国自2016年5月1日起，对所有行业全部纳入营业税改增值税的试点范围，全面推进营改增的工作，这就意味着，营业税彻底退出了我国的税收制度，又是我国税制的一次重大改革。

房地产企业作为我国支柱性行业，是我国财政收入的重要来源，而且房地产行业上下游牵扯的行业很多，包括金融业，现代服务业，建筑业等。如果房地产行业不实行“营改增”，那么会是增值税抵扣链条断裂，会出现重复纳税的现象，增加其税收负担，不利于房地产行业的发展及我国税制的完善。所以我国在2016年5月以后对包括房地产行业推行营业税改增值税的工作，由于房地产行业的特点，应对“营改增”时也会面临一些困难，房地产企业应该借着“营改增”对自身带来的机遇与挑战，转变企业生产经营方式和优化财务管理制度，更好的应对“营改增”，充分发挥税制改革给房地产企业带了积极影响。

二、实施“营改增”政策的意义

1.完善增值税抵扣链条，避免重复征税

在我国还没有各行业全面推行“营改增”之前，还存在一些行业仍然征收营业税，就会产生增值税抵扣链条的断裂，不利于税制的完善。比如，作为第三产业的建筑业、房地产业等与很多行业都有着密切的联系，包括征收增值税的上游企业制造业。从制造业购买货物劳务取得增值税专用发票是不能作为进项税额进行抵扣的，就会导致增值税抵扣链条的断裂，增加房地产企业税收成本。增值税本身具有税收中性的优点，只是针对流转额的增值部分纳税，很好的避免了营业税存在重复纳税的问题。而且房地产企业还存在一些兼营、混业的业务，不仅涉及营业税还涉及增值税，由于区分困难等因素，也可能导致重复征税的问题。所以营改增对与完善增值税抵扣链条，避免企业重复征税，降低税收成本有重要意义。

2.有利于降低征管成本

在没有全部行业推行“营改增”之前，我国实行的还是营业税和增值税双税种并行的税制，企业的一些业务即可能涉及到营业税，也会涉及到增值税。而且企业的经济活动会比较复杂，对于缴纳营业税或者增值税的区分存在困难，征税范围不是特别明确，这就会带来税收征税管理的难度。所有行业实行增值税之后，会降低征税管理的成本，更好体现税收效率的原则。

3.促进我国产业发展

在增值税的税制中，有零税率的规定，即出口退税，对出口的货物不征税而且退还之前征收的增值税，对出口货物做到零税率出口，降低了出口货物的成本，增加其在国外市场的竞争力。但是“营改增”之前，服务业基本上实行的还是营业税，不存在出口退税环节，而国际上很多国家都采用出口零税率来增加产品的国际竞争力，相比之下，将不利于我国出口服务的国际竞争力，进而不利于我国第三产业的发展。而且增值税只对流转中的增值额纳税，有效避免了重复纳税，所以在全面实行“营改增”之后，可以促进我国产业结构调整，分工优化升级，更有利于我国第三产业的发展，提高其国际竞争力。

三、房地产行业面临“营改增”存在的困难

从2016年5月1日之后，我国全面推行了“营改增”税制改革，自此，房地产行业也开始实行增值税的税制，房地产企业的各个环节也纳入了抵扣范围，并采用抵扣法计算纳税，计税依据变为不含税的销售收入，税率则由之前的营业税税率5%改变为适用增值税税率11%，而在理论上，“营改增”政策对房地产企业的税负有降低的作用。

例如对房地产企业一个项目“营改增”前后税负的简单计算分析：

房地产企业A将一栋楼以价税合计1000万的价格销售给一家B公司，A企业开具了增值税专用发票，经过计算A企业的这栋楼成本是400万。

营改增之前，房地产企业应按照营业税5%的税率缴纳营业税50万。营改增之后，如果是按照简易计税办法征税，税率依然是5%，则根据增值税计算公式1000＼（1+5%）×5%=47.6，因此税负降低了2.4万，如果按照一般计税办法，假如企业取得的建筑物料成本能取得增值税专用发票，可以正常抵扣，以建筑物料成本400万来计算，“营改增”之前應按营业税5%的税率缴纳营业税50万，营改增之后，企业销项税按照11%的税率计算为1000/（1+11%）×11%=99.1，进项税额为400/（1+17%）×17%=58.1，因此抵扣进项税之后，应交税额为41万，与营业税相比，税负减小9万。因此，如果房地产企业上游建筑商，材料的供应商能够开出符合规定的增值税专用发票，并进行进项税的抵扣，那么，“营改增”对于房地产企业总体的税负应该是下降的。但是这仅是理论上的分析，实际中房地产企业面对营改增会出现一些问题，可能会导致房地产企业的税负不降反升的情况。

1.增值税进项税抵扣有限的问题

房地产企业實行增值税税制之后，计税办法采用的是抵扣法，即用销售收入计算的销项税减去购买货物劳务计算的可抵扣的进项税，确定应交增值税额。所以说可抵扣的进项税取得越多，抵扣程度越大，就越有利于企业税负的降低。在实务中，房地产企业进项中建筑安装费用占最大的比重，其中建筑材料成本又占很大的一部分。但是建筑材料的种类及供货商在市场上混杂，存在着散与杂的特点，比如一些砂石，白灰，砖瓦及零星材料，大多是由个体户或者小规模纳税人提供，很难取得增值税专用发票或进项税抵扣有限，增加了企业的税收负担。而且为了降低开发成本，后期的一些修缮服务及建筑装饰服务，企业也大多是分包给作为小规模纳税人的包工队，也很难取得增值税专用发票或进项税抵扣有限，不利于企业税负成本，使其出现税负不降反升的情况。

2.政府性收费等一些价外费用不能抵扣的问题

房地产企业与政府合作的一些项目，由政府收取的各种政府行政的费用只能取得政府性财政票据，是无法取得增值税专用发票的，即不能作为进项税额抵扣的，因此，就会增加企业的成本。房地产开发项目的中，对一些老项目进行拆迁开发，在项目的采购开发合同中，不仅包括土地价款，可能还会包含拆迁补偿费用。按照我国目前关于房地产行业“营改增”的规定中，土地价款可以从销售额中直接减除，但是拆迁补偿费没有扣除的规定，而且这些费用也无法取得增值税专用发票作为进项税抵扣，那么可能会增加企业的税负成本。

3.企业涉税风险会加大的问题

房地产企业在“营改增”之前实行的是营业税税制，计税方法简单，只需要根据销售收入乘以适用税率计算应交税额，营业税的征收管理也相对简单易型。而企业实行增值税后，采用抵扣法计税，不仅要根据销售收入计算销项税，而且更重要的还有计算可以抵扣的进项税额，取得合法的增值税专用发票作为抵扣凭证。增值税的征收管理办法也相对复杂，纳税申报工作比较繁琐，其中涉及到增值税的申报，预缴，税款抵扣，申报期限，申报方式等很多方面，还有增值税专用发票的管理，做好增值税专用发票的开具，取得及管理认证工作。这些对企业的财务管理制度，财务人员的专业素质都提出了更高的要求。其次，我国对于增值税专用发票的管理是非常严格的，对于代开，虚开增值税专用发票，伪造增值税发票等犯罪行为是需要承担刑事责任，处罚很严重。如果房地产企业不能及时的掌握增值税政策的变化，完善财务管理制度做好应对“营改增”的工作，企业的涉税风险势必会加大。

四、房地产企业应对“营改增”的建议

1.合理的进行纳税筹划

首先是针对于2016年5月份之前房地产企业已经开发但还没有竣工结算的老项目，目前，我国“营改增”政策规定，对于老项目的处理，房地产企业可以选择适用简易征收办法，按照5%的低税率计算缴纳，也可以适用11%的一般计税办法。因此，对于老项目的处理，如果项目的大部分开发成本已经结转，只剩小部分留待后续处理，由于只能取得这小部分的进项税可以抵扣，那么企业应该选择简易计税办法，更有利于企业的整体税负。其次，房地产企业在选择建筑单位及供货商时，在货物及服务的价格基本相同时，应该选择资质更高的一般纳税人，这样才可以取得更多的增值税专用发票进行进项税额的抵扣，在销项税相同的情况下，更有利于降低税收负担，但是作为小规模纳税人的上游企业提供的价格明显低于一般纳税人，那么企业就应该两种情况下对企业利润的影响，选择使企业的利润更高的方式。然后房地产企业在把项目分包时，应尽量选择“包公包料”的方式，就是把采购材料及货物也分包给上游的建筑企业，这种方式可以很好的规避一些进项无法取得增值税发票或抵扣有限的问题，而且采购成本还可以与建筑服务成本一并适用于建筑业的11%税率计算进项税额，更有利于降低税收成本。最后，房地产企业在营改增之后，可以尽可能的选择精装房的销售，一方面，精装房更符合现代化快节奏生活的需要，节省了装修房子的麻烦，其需求量明显增加，另一方面，企业在精装房子时，在购买装饰服务和材料，比如地板、灯具、涂料、洁具等，可以取得增值稅专用发票，增加企业的进项税抵扣率，降低企业的额税收负担。

2.提高专用发票的管理水平

房地产企业实行增值税之后，进项税的抵扣程度决定着企业的整体税负，其中最关键的就是增值税专用发票的取得及管理水平，取得可以抵扣的增值税专用发票越多，就越有利于企业税负的降低，要求企业要加强进项税的抵扣意识。一方面，房地产企业在购买建筑安装服务，选择上游企业时，要选择资质较高的作为一般纳税人的企业，他们可以开具合法的增值税专用发票。在购买材料及商品时，也尽量选择可以提供专用发票的供货商，谨慎选择报价较低的小规模纳税人，这样可以增加进项税的抵扣程度，有利于降低企业的税负及纳税管理。另一方面，增值税发票的违法成本更高，我国法律对增值税发票的管理规定很严格，其违法行为会受到刑事处罚，而且增值税专用发票是抵扣进项税的重要凭证，取得及开立合法的增值税专用发票，妥善保管增值税专用发票，降低企业的税收成本，还能更好的规避涉税风险。

3.提高企业财务人员的水平

房地产企业之前实行的是营业税税制，会计核算较为简单。营业税改增值税后，税制更为复杂，会计核算及财务处理难度加大，而且房地产行业涉及面广、开发流程复杂、开发周期长等特点，其财务人员可能是首次接触到增值税，对增值税税制还不是很了解，为了更好的应对“营改增”的改革，更快的使企业日常经营业务与增值税税制相适应，尽可能的减小税制变化带来的失誤，这就要求企业的财务人员提高自身的业务水平，一方面，加强企业财务人员涉及税业务方面能力的陪训，熟悉营改增之后会计核算的变化、企业业务流程的变化、纳税申报的变化等，确保企业财务管理与增值税税制相适应。另一方面，加强关于增值税专业知识的学习培训工作，使财务人员更好的了解，掌握增值税税制，充分的利用新税制给企业带来的有利影响，还要及时的了解税收政策的变化，规避税务风险，促进企业长远发展。

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作者简介：

王少飞，男，汉，安徽，硕士，单位：安徽大学，研究方向：税务方向。