“新常态”下中国房地产市场价格态势及对策分析

吴沛晟

摘要：当前是房地产供给侧改革的关键时期，自2013年我国经济进入新常态以来，房价波动较大，当前房价也呈现新常态，因此文章研究了当前房价的基本态势，并基于宏观调控思考了一些对策，仅供参考。

关键词：新常态；房地产；房价；态势；对策

新常态下，中国房地产市场几经波折，随着供给侧结构性改革的持续深入，房地产市场在“去库存”的利好下，市场回暖，但也带了较大的泡沫，并在宏观调控下呈现出新的发展态势。本文则主要探讨房地产市场的价格态势，希望能够得出新常态下房地产的发展态势以及房价调控对策。

一、新常态下的中国房地产

2013年中国经济增速放缓，开始面临经济下行的压力，2014年的房地产市场表现疲软，却没有崩盘，得益于购房刚需旺盛。截至2015年全国住宅销售面积总量约90亿平方米，存量以及新增面积持续稳定在10亿平方米以上，如图1所示。

2015年以前的10年，中国房地产的高速增长离不开制度和人口红利，量价齐升。2013年特殊窗口逐渐关闭，行业整体并没有出现拐点，楼市出现疲软。随后限购、限贷政策逐渐放宽，降息降准，购买住房税收优惠等一系列“救市”政策使房地产市场在2016年出现新一轮的爆发，房价再一次飞速增长。但是楼市却始终不温不火。无论是投资还是消费者的消费均表现出谨慎态势。

二、房地产市场价格态势

（一）数据

本文截取2015年1月至8月这个时期的情况来反应市场价格的变动，如表1和表2所示。

由于密集的“救市”政策出台，部分城市房价企稳回升，由此可基本得出新常态下房地产市场价格的态势。

（二）态势

第一，从表1和表2来看，在供给侧结构性改革中，房地产价格在逐步回调，市场回暖，但一些热点城市价格变化过快，导致价格波动过大，2016年有房地产公司进行了调研，全球房价最贵的10个城市中北京和上海分列第10位和第8位，分别是112233元/m2和141510元/m2，楼市价格大规模下跌的可能性较小。

第二，房价回调城市数量加大，如同表1和表2所示数据，全国70个大中城市新建住宅和二手住宅价格下降的城市逐渐减少，价格上涨城市则在增多，经历2014年的疲软后，楼市回暖，到2016年全国50强城市中，成交均价到1万元/平方米以上的城市达到18个，深圳、上海、北京分列前三，成交均价分别是53774元/m2、38283元/m2、33412元/m2，成交均价同比涨幅排行前三的则是深圳、苏州和东莞，分别是56%，43%，38%。

第三，房地产区域过剩，整体空置率偏高。尤其是三、四线城市的空置率很高，海闻汇丰商学院院长指出中国房地产市场真正的泡沫其实不是房价而是空置率问题。同时方正证券首席经济学家任泽平指出，中国房地产市场泡沫区域分化较大，一线楼市存在价格泡沫，三、四线城市存在库存泡沫，因此去库存还将是未来时间内的主要态势。

第四，楼市调控逐步市场化，但行政化调控还将进一步持续，自2015年放宽市场，各项救市政策的出台，房价开始回升，并在2016年再创新高。王微（国务院发展研究中心市场经济研究所所长）指出，目前中国房地产市场泡沫风险已经开始显现，虽然去库存效果显著，但是房价上涨过快，引发泡沫风险隐患。2016年政策逐步收紧，防止泡沫进一步膨胀。

三、基于宏观调控的思考

从目前中国房地产市场现状来看，短期内房地产依然是中国经济的支柱产业。从经济转型和供给侧结构性改革来看，未来政府很可能采用分类调控的手段。在探索房地产税的同时，还将更为频繁的干预合理引导市场预期，实现行业平稳发展。

（一）热点城市房价高涨，市场化调控需进一步加强

从目前的房价态势来看，虽然房价增长波动大，但政府正在力求企稳。中国房地产市场价格的变化，与政府的调控有着极大的关系，政策导向作用巨大。如图2所示。

热点城市在政策刺激下房价高涨，政府不得不再一次收紧政策，实行限购、限贷等政策。实质上热点城市房价高涨，有专家指出关键还是在“炒房”大量投机者投资房产，使房价高涨的同时，使空置率同样高涨。所以市场化调控还需进一步加强，当然如果立法完善，房地产税出台，有可能抑制“炒房”。专家指出，这种对策下，如果炒房者手中有200套房子，一年征收1万元房地产税，那么一年就要缴税200万，那么炒房者怎么敢持有200套房。这种对策不是为打压房价，而是调节和引导房地产投资行为，使市场回归理性。

（二）三、四线和部分二线城市迫于库存压力可能降价

部分二线和三、四線城市主要是库存泡沫，房价有可能涨不上来，甚至可能下降。因库存过剩，还需进一步去库存。中国发展高层论坛2017房地产市场的供给侧改革分论坛上，多为参与讨论的房地产企业负责人表示，房地产市场价格上涨主要是供给问题，罗康瑞（瑞安集团）表示，房地产价格上涨，不同城市的市场表现分化明显，如上海在2016年上涨了24%，而重庆只有5%。原因就是土地供给问题，像上海这样的一线大城市，土地出让总量只有690万，市场上的购房刚需或是改善型需求依然庞大。这种观点有一定道理，但是三、四线城市库存高企，房子建起来卖不出去，就可能降价。根源在于城市发展的不平衡，三、四线城市对人口吸引力不足，关键还是要加强这部分地区的建设，尤其要有“大交通”的理念，发展其经济，吸引人口持续去库存，并引导投资行为。

（三）新常态的房价，房地产企业也要合理转型

新常态下，行业面临洗牌，政府的调控在收紧状态下，楼市趋冷，反之则趋热。政府调控是必须的措施，因为一旦房地产市场发展出现背离国民经济的情况就可能影响整体经济和社会，所以市场化调控和政策调控必然还会共存，以规范房地产市场。市场的调控关键还是房地产企业的合理转型，政府在其中要其引导作用，要使房企适应新常态，加快房地产开发模式创新，顺应房地产结构调整。

自我国开放房地产市场以来，房地产市场价格始终处于上升态势，在强烈的购房刚需下房价上涨过快，政府不得以进行政策调控，房地产市场发展快速的同时也在趋于理性。但是在经济新常态下，面对经济下行的压力，楼市趋冷，进入疲软期，政府又不得不采取措施“救市”，而使房价再一次快速增长，而且面临很多深层次的问题。本文由此提出了一些浅见，显然有不足之处，但希望能起抛砖引玉之用，与业内同仁共同探讨。

参考文献：

[1]李朵，张帆，关畅，郭丽.大连市房地产市场价格的影响因素及对策分析[J].大连大学学报，2016（02）.

[2]阎虹戎.房地产市场价格波动的原因及对策分析[J].山东商业职业技术学院学报，2014（02）.

[3]姜建.我国房地产市场调控政策研究[D].华中科技大学，2012.

（作者单位：甘肃省兰州市甘肃建筑职业技术学院招生就业处）endprint