房地产企业成本核算存在的问题及对策

乐向红

摘要：我国的房地产行业是国民经济的基础性和支柱性行业，对促进消费、扩大内需、拉动相关产业的发展，推动经济增长起着巨大的作用，同时也是国家和地方财政收入的重要来源。2016年房地产行业经历了一轮井喷式行情，但同时我们也看到了地价飞涨，材料成本和人工成本日益上涨，开发商群雄逐鹿，房地产企业已由过去的暴利时代转为差异化竞争时代。面对日趋严峻的竞争形势，房地产企业除了开源以外，还必须节流，降低成本，只有控制好房地产项目的成本，才能以较小的成本耗费获取较大的利润，实现企业的管理目标。文章分析了房地产企业成本核算的重要性，并指出了目前房地产企业成本核算普遍存在的问题，最后提出了解决对策。

关键词：房地产企业；成本核算；对策

我国的房地产行业是国民经济的基础性和支柱性行业，对促进消费、扩大内需、拉动相关产业的发展，推动经济增长起着巨大的作用，同时也是国家和地方财政收入的重要来源。

据国家统计局统计，2016年不含建筑业，房地产增加值占GDP比重为6.5%，2016年房地产行业经历了一轮井喷式行情。但同时我们也看到了地价飞涨，材料成本和人工成本日益上涨，开发商群雄逐鹿，房地产企业已由过去的暴利时代转为差异化竞争时代。面对日趋严峻的竞争形势，房地产企业除了开源以外，还必须节流，降低成本，只有控制好房地产项目的成本，才能以较小的成本耗费获取较大的利润，实现企业的管理目标。

一、房地产企业成本核算的重要性和作用

首先，房地产企业投资规模大，金额高，行业税负偏高，土地增值税实行四级超额累进税率，分别为30%、40%、50%和60%，融资和税收受国家宏观政策的影响较大，成本的波动对企业的税负和经营利润影响较大；其次，房地产企业开发周期较长，建筑业态多样化，成本核算的准确性直接关系到销售定价，是决策者制定市场定价的重要依据；最后，2017年2月13日，中国基金协会通过官方微信发布“4号文”，明确规定，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的暂不予备案，4月6日中国住房和城乡建设部官网发布了住建部和国土资源部联合调控房价的声明，房地产企业的竞争越来越白热化。如何在竞争中立于不败之地，抓内功，控成本已刻不容缓。

二、房地产企业成本核算的现状与问题

（一）管理层对成本核算的重要性缺乏认识

企业管理层思想上对财务不够重视，重业务、轻管理、缺沟通，导致财务人员盲人摸象或账房先生式核算。很多企业管理层包括一些财务人员自己总认为，财务只要管好钱，算好账就可以了。在这种情况下，财务人员不了解企业项目的定位，对公司的合同管理无参与权与审核权，导致了财务人员无法正确核算成本，甚至偏离了业务的方向。

（二）财务人员能力水平参差不齐且无管理体系的指导

财务人员水平有高低，能力有大小，做账随意性大再加上有的企业没有相应的核算管理办法与体系，每个人的理解存在偏差，凭个人喜好自由归集到各相关科目，导致科目混乱且有的完全不符合房地产行业的成本设置的原则，成本核算不一致且无可比性，土地增值税清算时只好推倒重来或请中介重新做账。

（三）成本核算对象的复杂性

由于房地产行业开发周期长、时间跨度大，且一般采取分期滚动的开发模式，产品的形态也具有多样性，有住宅、别墅、商业、商住混合、酒店、公建设施等类型，客观上造成了成本核算对象难以统一。

（四）成本費用的归集和分配方法不确定

按照财会（2013）17号文的精神，企业应当根据生产经营特点，以正常生产能力水平为基础，按照资源耗费方式确定合理的分配标准。这个合理性就需要企业根据开发产品的特性，是选择占地面积比例、预算造价比例、还是建筑面积比例来进行分摊，文件中没有明确说明，类似此类成本的分摊，操作空间较大。

（五）开发周期长，成本归集不完整、不准确

由于房地产开发产品一般周期长，时间跨度大，工程竣工验收时，往往会计核算上的成本并未完全归集，如配套设施未完工，工程结算未办理完毕等等，从而造成会计信息反映滞后，财务的账面成本与实际成本存在差异。

三、改进措施和建议

（一）加强管理层的成本意识，建立适合本企业的财务管理制度

通过建立财务管理制度以体现房地产企业的成本管理意识，以制度抓管理，以流程促控制。项目立项前，财务部门与其他部门共同配合，提供盈利预测水平，为管理层作决策提供依据；项目立项后，可行性研究报告及规划方案财务人员要了解研读，充分了解本公司的成本核算对象，让财务人员走出办公室，与其他部门多交流，多沟通，使核算更趋合理性。此外，在项目进行的过程中，让财务部门参与到合同管理当中来，从专业的角度，对合同的签订提出一些建议和意见，避免不必要的损失；对已签订的合同要建立台账，把控资金支付的时点与金额，防止占用企业资金加大财务成本的行为。

（二）建立统一的财务核算体系和定期培训学习的机制

根据房地产会计核算管理办法，建立统一的会计核算体系，统一一、二级会计科目的设置，并建立相应的管理权限，由主管人员管理一、二级科目设置，杜绝随意性，使会计信息具有统一性，可比性。财务专业是一个活到老学到老的专业，财务部门应建立定期学习培训的机制，对国家大的政策方向有一定的敏感度，如“营改增”对应的一些会计科目的变化，合同条款的变化以及一些票据的注意事项等等，避免收到不合法的票据或是合法但给企业带来税费损失的一些票据。在必要的情况下，财务部门还可以结合实际情况，给公司的员工进行培训，树立全民参与成本管理的理念，真正把成本管理抓到实处。

（三）结合项目实际情况确定成本核算对象

财务部门应与其他部门加强沟通，确定产品开发的分期与业态，按照财会（2013）17号文第十三条规定确定成本核算对象，房地产企业一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象。在实际工作中，我们一般把项目功能相同，开工竣工时间相近的建筑作为一类成本核算对象。例如一次性开发，可以将整个项目作为一个成本核算对象，然后按不同的业态进行分摊；如果是滚动开发，可以将不同的分期对象作为不同的成本核算对象进行归集；如果体量大，开工竣工时间相差不大，可以按不同的业态作为成本核算对象。endprint

（四）按照房地产成本核算的类别确定合理的分配原则

成本费用如何分配，总的原则应按财会（2013）17号文的第三十四条执行：企业所发生的费用，能确定由某一成本核算对象负担的，应当按照所对应的产品成本项目类别，直接计入产品成本核算对象的生产成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择合理的分配标准分配计入。

房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，会计核算主要分为以下六类：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用。不同的成本项目所采取的分摊方法也有所区别，有占地面积法、建筑面积法、预算造价法、直接成本法和二次分摊法等。开发建造的直接成本应直接计入各成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益和配比的原则分配计入各成本对象。

而开发间接费用，为避免重复分摊，为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本进行，或采用预算造价法进行分摊。

我们知道，房地产项目达到一定条件时，要进行土地增值税清算，在核算过程中还需要结合土地增值税清算表，应该计入期间费用的不能计入开发间接费用，以免造成分摊失真，不符合法律法規的规定。如房地产企业的资金成本，符合资本化条件时才能计入开发成本。

（五）根据产品的生产特点和管理要求核算成本

房地产开发产品一般周期长，时间跨度大，往往客观上造成了财务的账面成本和实际成本不一致。企业财务人员应及时取得工程决算报告，根据工程决算报告计提成本费用。未结算的工程施工项目，应由工程人员进行合理估值，交由财务部门计提成本费用，以提高成本核算的准确性和可靠性。房地产企业成本核算直接影响到一个企业的利润水平以及国家的税收征管，企业管理层要从思想上重视成本核算，财务人员要加强自身业务水平，以人为本，从管理入手，用流程规范，以体系管控，掌握行之有效的成本核算方法，既有利于国家税收入库，也有利于合理评价管理层经营业绩，以增加企业效益。

参考文献：

[1]财政部.财会[2013]17号《企业产品成本核算制度（试行）》[Z].2013.

[2]张静.浅议企业成本核算存在的问题及完善对策——以房地产为例[J].中国商论，2016（33）.

（作者单位：湖北供销民生广场股份有限公司）endprint