我国居民住房抵押贷款的问题研究

李杰儒

[摘 要] 我国居民住房抵押贷款问题，是一个关系到经济民生的重要问题，对于推进我国房地产市场发展，促进金融市场稳定繁荣都具有重要的意义。然而，我国目前的房地产市场发展还不健全，居民住房抵押贷款还存在一些问题，亟待解决。银行等金融机构不能盲目乐观，要考虑的房价的波动和市场的走向，要做出全方位的分析和研究，正确面对我国居民住房抵押贷款过程中存在的各种问题，以法律为依据，以政策为准绳，不断开拓贷款模式，不断强化风险控制，才能促进我国居民住房抵押贷款业务的开展，为民众和企业带来切实的利益，也能增加银行的收益，促进房地产市场和金融市场的健康发展。

[关键词] 居民住房；抵押贷款；问题；对策

[中图分类号] F411 [文献标识码] A [文章编号] 1009-6043（2017）09-0027-03

一、住房抵押贷款的重要意义

（一）为房地产的开发提供足够的资金支持

我国居民住房抵押贷款能够为房地产的开发和房地产企业的发展提供足够的资金支持。众所周知，房地产企业要进行房产开发，需要大量的资金，才能满足在漫长的开发周期内所消耗的成本，只依靠房地产开发商自身所有的流动资金是远远不够的。而资金缺口大，获得渠道少，消耗环节过多，都是房地产开发商所面临的严峻现状。所以，对房地产开发商来说，通过已经开发但还未销售的楼盘作为抵押，获得银行或金融机构审批通过的贷款，是解决开发商所面临问题的最佳途径。这样就能解决房地产开发商融资难，资金缺口大，开发成本高的问题，给开发商拓展房地产开发工作，打下了坚实的经济基础。目前，我国房地产开发商的开发资金中，有超过百分之七十都是属于房地产开发商以开发的房地产项目作为抵押，从银行获得的贷款。而房地产抵押贷款也成为银行贷款的一个主要组成部门，占据银行总贷款的百分之三十以上。

（二）促进居民的房产消费

目前，我国的经济形势和社会现状，决定了购买住房已经成为了刚需。比如说，年青人结婚，一定要买房；在大城市定居，一定要买房；二胎政策的开放，一定要买房；老年人养老，一定要买房。买房已经成为一种人民群众迫切要的刚性消费。但是，我国目前的房地产市场发展还不健全，有关政府部门对于房地产企业的监管也存在漏洞，导致房价虚高，给有买房刚需的社会群体造成了很大的难题，让很多人难以承受高额的房价，一时拿不出那么多钱去买房。而使用居民住房抵押贷款则在一定程度上缓解了这一问题，给有买房刚需的人群提供了一条可切实行的获得买房资金的渠道，满足了居民的要求，促进了居民对房产的消费，也间接提高GDP，发展和繁荣了社会主义市场经济。

（三）房产按揭可以减少信贷中的风险

目前，我国的房地产行业已经成为推动市场经济发展，促进社会稳定繁荣的支柱型产业。人们已经习惯和乐于在房屋上加大消费，满足自身刚需和投资的目的。而我国的银行和金融机构，也看到了其中隐藏的商机和巨大的潜在利益，出台各种优惠政策，促进房地产信贷抵押业务的开展。这是因为，相对于其他类型的信贷业务来说，我国居民住房抵押贷款所存在的风险要远远小得多，反而会给银行或金融机构带来巨大的经济收益。而且，近几年来，银行也在增加居民住房抵押贷款业务在银行所有贷款业务中的比重，也是希望通过居民住房抵押贷款业务的增多和利益的增大，减少银行所有贷款业务的总体风险。以用户的房产作为担保，可以将银行贷款因为信用危机造成的损失降到最低，有利于银行的效益增长和实力提升。

（四）推动房地产行业的发展

由于缺乏足够的政策监管，相关的法律法规也不完善，导致我国目前的房地产开发市场还不健全，存在很多问题。一方面，很多房地产企业不断扩大规模，加速对房地产的开发和楼宇的建设，却不急于销售，而是将住房囤积在手中，期待房价爆发性的增长，从中谋取巨额利益。另一方面，人民对住房的刚需不断增加，但是碍于手中没钱，房价因为开发商恶意囤房炒饭，造成房价虚高，难以承受。尽管我国进来颁布了很多治理房地产行业的规定和条款，也连续打出重拳，试图降低房价，促进房产消费，但是作用并不明显，目前的房价还是处于一个民众负担不起的较高水平。而居民住房抵押贷款的出现，不仅解决了对住房有刚需的人民的需要，也在一定程度上推动了房地产行业的健康发展，很大程度上抑制了开发商的囤房、炒房行为，让房价开始回落，趋于理性，市场也趋于稳定。

（五）改善居民的生活条件

居民百姓对于生活的要求，无非是来自吃、穿、自、用、行这五个方面，消费越多，消费越大的方面，对于居民的生活条条件的影响也就最大。很明显，目前在市场经济上占据主导地位，让居民人均消费最多的地方，就是居民的住房消费。我国居民住房待业贷款业务的推出，正好可以尽可能多的满足居民百姓的需要，改善居民的住房条件。居民的住房水平得到提高，人均住房面积的大幅度增长，也可以提高居民的健康水平、教育水平、维权意识和消费观念，促进居民的收入，激励居民改善生活水平的决心和动力，给我国居民的生活条件带来全面改善。

（六）有利于政府对经济的宏观调控

居民住房抵押贷款还是政府宏观调控经济，保证市场经济稳定发展的重要手段。我国政府可以通过出台各种优惠政策，在银行利率、贷款额度、住房补贴、契税返现等方面，给与银行和居民多种支持，促进经济增长，增加国家税收。政府通过要求银行降低居民住房贷款门槛的手段来促进房地产市场的蓬勃发展，给银行的信贷减轻压力和降低风险，促进金融市场的稳定和社会体制的进步。与此同时，居民住房抵押贷款这种手段还可以推动居民消费，抑制通货膨胀和货币风险，保障民生福利，提高就业机会。

二、我国居民住房抵押贷款的现状

自从我国开展居民住房抵押貸款业务以来，随着我国社会的进步和经济的发展，银行对于居民住房抵押贷款的审批额度也在逐年增加，这是与人民生活水平的不断提高、人均可支配收入的增长和房价的虚高有密切关联的。当前，人们对于买房所需资金的筹集手段，多数还是依靠银行的贷款。银行也看到住房抵押贷款业务给银行带来的好处，也主动发展各种类型的房贷金融产品，放宽住房贷款的条件，增加住房贷款的额度，以求从中获得更高的收益。而房地产市场的急速增长，也让很多房地产开发商迅速崛起，甚至一度成为了中国的首富，一时间“地王”频出，天价地块拍卖紧俏，这些都说明了我国房地产市场发展的不健康和不正常。长期以往下去，虚高的房价，必然会影响人民的购买热情，制约居民住房抵押贷款业务的长期稳定发展，这也是造成我国目前居民住房抵押贷款业务放缓的一个主要原因。endprint

目前，我国居民住房抵押贷款业务的规模还比较小，发展也受到一定的制约，尤其是在一些经济欠发达地区，业务的发展和推广还存在很多问题和漏洞，限制的条件也很苛刻，很多老百姓暂时还无法享受到居民住房贷款业务带来的实惠好好处，也很难激发民众对于居民住房抵押貸款的积极性，造成银行存款多，居民却贷不出来，市场住房多，居民却买不到，房地产住房销售多，楼宇却无人住的一种病态现状。

三、我国居民住房抵押贷款存在的问题

（一）住房贷款额度底，贷款利率高

目前，我国居民住房抵押贷款的平均期限一般为10-20年，少数有3-5年，最长的还有25年以上的。由于贷款期限不同，银行在按揭的时候必然要综合考量，规避其中的风险，所以造成银行放贷的贷款额度低，贷款利率高的情况。这样的结果一来很难满足居民住房抵押贷款的实际需要，给借贷人增加了很大的经济负担；二来也不利于银行放贷业务的开展和推广，制约了金融市场的健康发展。

（二）地区发展经济不平衡，贷款条件存在差异性

我国幅员辽阔，不同的地域有各自的地理条件和经济特色，在经济发展上也有所区别。这就造成了居民住房抵押贷款在不同地域存在明显的差异性。比如说，在一些经济发达地区，银行对居民住房抵押贷款的政策就适当的放宽，加大力度记性推广；而在一些经济欠发达地区，银行住房抵押贷款的门槛就很高，条件也很苛刻，银行也缺少主动去推广和拓展市场的积极性，以求稳为主，控制风险。还有的地区，存在户籍差异，本地户籍的居民可以享受银行居民住房抵押贷款的待遇和优惠政策，而非本地户籍的居民则不能享受银行居民住房抵押贷款的待遇和优惠政策。另外，除了准入门槛外，银行在担保条件、利息和贷款金额方面都存在地区性的明显差异。

（三）住房贷款形式单一，条件严格

我国银行目前推出的居民住房抵押贷款的形式很少，只有正式单位的住房抵押贷款和公积金住房抵押贷款，除此之外，没有其他的形式来进行住房贷款。仅有的两种形式，贷款和担保的条件还都非常严格，审批流程十分复杂，审批手续十分繁琐，审批周期过长。在贷款偿还上的条件也十分苛刻，几乎都是一面倒的倾向于银行的利益，给住房贷款人造成了很大的压力，限制了贷款的自由和便捷，也严重打击了贷款人的贷款积极性，

（四）住房贷款金融体系不完善

我国目前的金融市场发展不健全，法律法规存在漏洞，相关法律滞后于发展，造成住房贷款金融体系的不完善。银行能够办理住房贷困的金融网点过少，工作人员业务不熟练，办事效率过低，服务费用收取过高，都给住房贷款的业务发展造成了很大的限制和束缚。

（五）住房贷款流动差，资金缺乏监管

目前我国银行推出的有利于居民住房贷款的金融产品种类较少，类型同质化严重，使得银行住房贷款流动较差，资金过于集中，风险过大，缺乏监管。所以，银行在进行房贷审批时，也要有所顾及，考虑其中的隐患，造成住房贷款的限制条件过多，审批过难，很难轻易通过。

四、解决对策

（一）建立健全住房贷款信用制度

要充分发挥政府对居民住房抵押贷款业务发展的积极作用，建立健全住房贷款信用制度。要合理制定贷款的期限、额度、利息，满足广大居民的需要。要建立二级住房贷款市场，发展住房贷款证券化。加大对住房贷款配套业务的服务力度，实现对住房贷款业务的有效监管。还要多吸纳资金，招揽商机，加速地区经济发展，提高居民消费能力，促进居民住房抵押贷款业务的健康发展和尽快完善。

（二）加速住房贷款证券化，消除地区差异性

要加快住房贷款证券化的步伐，建立专门的管理机构，购买银行发售的住房抵押贷款证券，有效整合银行的不良住房贷款，进行资本重组，发挥其中的效用。大力发展地方经济，制定统一的住房贷款管理制度，确保同一地区不同户籍的居民在住房抵押贷款业务的申请和办理上，遵循一致性原则，都能享受到同等的待遇。

（三）放宽贷款条件，增加贷款形式

要简化住房贷款审批流程，强化住房贷款审批人员的业务技能和服务意识，提高住房贷款的审批效率，放宽住房贷款的审批条件，增加住房贷款的金融产品种类和住房贷款形式，给与贷款居民更多的优惠和更高的额度，尽量满足居民住房抵押贷款的要求，提高居民的住房满意度。

（四）完善贷款金融体系，健全相关法律法规

要健全住房贷款的相关法律法规，确保银行在开展居民住房抵押贷款业务时，有章可循，有法可依，能够有效的完善银行的贷款金融体系，严格落实，认真执行，确保银行的贷款能够送到最迫切需要的居民手中，满足居民对住房的刚需，不仅可以降低银行的信贷风险，创造更多的效益，也可以增加人民群众的幸福感，推动和谐社会的健康发展。

（五）加强政府对市场的宏观调控和监管力度

要加强政府对市场的宏观调控，抑制房价的波动，打击恶意炒作和囤房的行为，解决银行开展居民住房贷款业务的后顾之忧，确保银行的巨额贷款资金能够流动起来，产生效益。同时还要加大监管力度，对于银行履行政策的情况进行定期检查和抽查，确保银行尽到了服务百姓，促进消费，发展经济的责任和义务，让我国广大的人民群众都能够“居者有其屋”，享受安居乐业的幸福与快乐。

结语

住房抵押贷款这一概念，最早兴起于美国，进入我国时间并不久，却对我国的房地产市场和金融市场具有很强的推动作用，被我国社会的接受速度也很快。由于我国房地产市场的蓬勃发展，使得房子已经成为人民心中保值甚至增值的资产，具有一定的社会价值导向，使得银行和金融机构，也愿意以住房作为贷款抵押，发展信贷业务，给个人或企业创造创业和融资的经济条件。但是，银行和金融机构也不能盲目乐观，要考虑的房价的波动和市场的走向，要做出全方位的分析和研究，正确面对我国居民住房抵押贷款过程中存在的各种问题，以法律为依据，以政策为准绳，不断开拓贷款模式，不断强化风险控制，才能促进我国居民住房抵押贷款业务的开展，为民众和企业带来切实的利益，也能增加银行的收益，促进房地产市场和金融市场的健康发展，为我国社会主义市场经济的繁荣和稳定做出贡献。

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[责任编辑：潘洪志]endprint