基于灰色关联度模型的南充市去库存路径探析

2017-09-08刘奕伶

辽宁工业大学学报(社会科学版) 2017年4期

刘奕伶

刘奕伶

(西华师范大学管理学院，四川南充 637000)

中国房地产市场正处于去库存的大背景下，库存压力主要集中在三四线及中西部地区城市，南充是位于西部地区的四线城市，楼市面临高库存压力。本文从需求角度出发，运用基于小样本、贫信息的灰色关联度模型对影响南充市房地产市场需求的相关因素及其影响程度进行实例分析，通过归纳分析得出对南充市楼市影响较大的因素，提出通过增强消费者的购买力，增加城镇人口，降低房价对需求的限制来达到有效化解房地产库存量的建议。

房地产；去库存；市场需求；灰色关联度

一、引言

从2000年以来，我国房地产销售面积增长率波动剧烈，但是库存面积一直不断增加，到2015年库存量和消化库存所需时间均创新高。2015年底召开的中央经济工作会议，提出将房地产去库存作为2016年5大工作任务之一，并相继出台了一系列相关政策推动库存量的化解。

目前我国面临的库存压力主要来源于经济发展水平有限的三、四线城市，全国商品房库存量除去大量潜在库存，仅包括待售面积和施工面积就高达80.8亿平米，其中70%的库存量存在于三、四线城市。楼市去化周期的合理区间是12个月以内，去化周期的长短可以表明一个城市的库存压力是否严峻。南房网的数据统计显示，到2015年12月底，南充市辖三区已动工并取得预售许可证的待销售房屋共95 084套，按2015年前11个月三区商品房月均销量2 346套来推算，大约需要40个月，楼市去化周期远超出合理区间，如果将大量已开工未取得预售、已批准未开工的潜在库存都考虑在内，去化周期更久。

房地产市场近10年的快速发展奠定了房地产的发展对中国经济发展的重要性。房地产投资一直占GDP的10%以上，中国的经济增长率有1—1.5个百分点来自于房地产投资，投资增长的高低对宏观经济增长高低的影响十分重要。但目前房地产过剩库存抑制了房地产业的投资，作为对经济有加速器效应的房地产业下行会直接拖累经济增长。

三四线城市房地产急需有效去库存，来消除房地产过剩库存量所带来的消极影响，足够庞大且合理的自主型消费需求是化解非意愿库存一条重要的路径选择。因此，分析房地产市场需求的影响因素及各因素对需求的影响程度有显著的现实意义。

二、房地产市场需求影响因素的选取及分析

通过对以往研究的比较、分析进行归纳，并考虑指标量化的难易程度，从影响房地产市场需求的众多因素中，选取了南充市GDP，商品房价格指数，城镇人口数、城镇居民的家庭可积蓄能力，城镇人均居住面积，居民消费价格指数，全年房地产开发投资额，商品房竣工面积。其中城镇居民的家庭可积蓄能力的计算公式为：

家庭可积蓄能力=(人均可支配收入—人均食品支出—人均衣着消费)×每户人口数。

从供给的角度还选取了全年房地产开发投资额，商品房竣工面积两个指标对影响房地产市场需求进行分析。

由于按揭贷款利率随着市场的发展经常发生变化难以确定，因此不选取其进行分析。当然还有一些影响房地产市场的因素，但是由于数据难以获取，指标难以量化等原因只好选择舍弃。

表1 南充市城镇居民可储蓄能力

注：数据来自历年南充市统计年鉴，南充市2007-2015年国民经济和社会发展统计公报

三、灰色关联度分析法

灰色关联度分析法对样本量的多少和样本有无规律都同样适用，弥补了数理统计分析中对数据有较高要求的缺憾，因此在很多领域都被广泛使用。本文将所选取的因素代入广义灰色关联度分析法中，从而得出各因素对房地产市场需求影响的大小。广义灰色关联度方法须分别计算出其灰色绝对关联度、灰色相对关联度和灰色综合关联度。所得出的结果只表示影响的程度，并不能确定所选因素对房地产市场需求影响是正相关关系或是负相关。

灰色关联分析法的计算步骤为：

(一)给出原始数据序列

四、建立模型并计算

(一)灰色绝对关联度

(二)灰色相对关联度

(三)综合关联度

通过上述计算结果,可以得出以上八个因素对南充市房地产市场需求的影响程度由大到小分别是:商品房竣工面积，全年房地产开发投资额，城镇人口，全市GDP，城镇居民人均住房面积，城镇家庭储蓄能力，商品房价格指数，居民消费价格指数。

商品房每年竣工面积是从供给的角度分析对房地产需求的影响，由于需求量是由供给函数和需求函数共同决定的，房地产竣工面积的大小会引起房价的变动，从而影响市场的需求。大量的房屋竣工，会造成供给过剩，闲置的房屋是对社会资源的浪费，更为严重会引起房地产市场秩序的紊乱从而引发泡沫经济，因此保持竣工面积在合理的范围内增长，即满足消费者的有效需求为宜，这需要政府和企业进行合理规划。

全年房地产开发投资额与商品房每年竣工面积一样作为供给指标影响住宅房地产市场的需求。房地产开发投资额是政府对市场调控的指示牌，同时房地产开发商会根据当时的市场冷热情况以及对未来房地产市场的预期进行投资，投资金额会反应出当地房地产市场的冷热情况。

由于房地产商品具有有别于其他商品的区域性和固定性，因此城镇人口数在很大程度上影响着房地产市场的需求。人口的增加必然会刺激该地区的市场需求，同时能带动相关产业的发展，房价由此会上涨。房地产业的发展也会促进其他产业的共同发展，也为进城的农民工提供了就业机会，但是吸引农村劳动力走向城市还需要加强城市各方面的建设，增强城市的吸引力和承载力。

五、政策建议

(一)加快供给侧改革

由前文的分析可知商品房竣工面积、全年房地产开发投资额对房地产市场需求影响的关联度最高。由一般需求理论可以得知需求量是由供给函数和需求函数共同决定的，因此，为了有效化解库存，增加有效需求，需要进行供给侧改革。政府和房开商应根据当前的情况，将房地产开发投资额控制在合理的范围内。投资额度不能过大，以防进一步增加非意愿库存，也不是越少越好，大量减少投资额会导致消费者对未来房地产市场持悲观态度。

(二)增加城镇人口——推进新型城镇化

目前南充市城镇化水平仍然较低，城镇化率低于全国和四川省的平均水平。这主要是因为经济发展水平不高，没有足够的资金投入到城乡基础设施和公共服务设施中，特别是乡镇基础设施明显供给不足。城乡基础设施不完善，承接农村转移人口能力就弱。同时，土地、户籍、社会保障和行政区划等相关体质障碍仍未完全破除。城乡二元结构体制是以户籍为基础的城乡壁垒，是阻碍农民向市民转化的一道屏障。需要加快实现城乡规划、产业发展、基础设施建设、公共服务、就业市场以及社会管理六个方面一体化的新格局，着力破除城乡二元结构，促进第三产业发展，提高农民在城市的就业机会。城镇化水平不足也是当前许多三四线城市面临的问题，大力发展服务业，发挥服务业“最大就业容纳器”的作用，让转移到城镇的农村人口能找到合适的工作；让新型工业化和城镇化相互依托相互促进，促进城市发展，增强承载人口的能力；解决农民工子女上学难，农民工就医难等问题，让农民工能享受到均等的公共服务。以此来积极推进新型城镇化，加快农民工市民化的进度。让去库存与新型城镇化释放的巨大潜在需求相衔接。

(三)降低房价对需求的限制——鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务

通过上述的分析看出房价在选择的八个因素中对影响房地产市场需求的相关性最小，但它同样是影响房地产需求的重要因素。为了化解当前房地产库存量，房地产开发商可以适当降低房屋销售价格有助于扩大有效需求。对于一、二线城市来说要求房开商适当降低房价是可行的，而三四线城市本身房价就不高，能获得的利润也比较少，降价对房开商来说就比较困难。对于当前提出的鼓励个人买房进行租赁，目的在于让有资金的消费者购买住房进行租赁，获得一定的收益，同时解决当前资金积累不足暂时不能买房的消费者的住房问题。不仅鼓励个人购房出租，同时也鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，将商品房按照相关的规定改建成租赁住房。在《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》中提出了加快培育和发展住房租赁市场，因此房企投入到住房租赁市场中，会得到政策的大力支持。当租赁的时间达到一定年限的时候，可以以较为实惠的价格获得房屋的所有权。这样既解决了住房问题，也对化解库存有所帮助。

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