房地产行业金融风险分析与对策研究

屠王炯

【摘要】房地产行业发展过程中离不开金融业的支持。由于金融业自身的特点以及我国金融市场监管的不完善，使得金融业呈现出起伏波动大的特点，这也势必会对房地产行业发展造成重大影响。因此，有效识别和预防房地产金融风险，并及时采取相应对策就显得极为重要。本论文试图通过对目前我国房地产金融的发展特点和现状的分析，深入探究房地产金融风险的根本性原因，进而有针对性的提出切合我国实际的预防和控制房地产金融风险对策和建议。

【关键词】房地产行业；金融风险；利率风险

一、房地产行业金融风险概述

（一）房地产行业特点

在我国经济发展中，房地产行业占据着非常重要的地位。从战略層面来说，房地产行业可以说是我国实体经济的命脉。从现实角度来看，无数经济事实告诉我们，房地产行业的发展状况会直接影响到国民经济的发展以及诸多民生问题的解决，就比如与人民幸福指数密切相关的的居民住房问题。“住房难，住房贵”一直以来都是我国政府首要解决的民生问题之一。

房地产产业在我国经济体系中属于基础性、先导性产业，因为与房地产相关的许多诸如建材、家居、装修、室内设计等行业，无不随着房地产行业的发展而日益繁荣。在四种人类基本生活需要当中，住房居第三，因此房地产业对于人民生活和社会稳定有着不可替代的作用。

房地产作为流通商品，最显著的一个特点就是价值较高，因此，无论从开发商投资建设角度还是从消费者购买流通角度来说，如果无法从金融机构得到资金支持，单纯依靠一家公司的力量或者一两代人的积累，进行房地产投资和消费都是比较困难的。由此我们将房地产产业特点概括为投资规模大、建设周期长和商品价值大。正是由于房地产作为商品的这一特点，使得金融业和房地产业自然而然地结合在了一起，有房地产投资消费的地方，就必然有金融业务的出现。所以，房地产金融成为房地产行业发展过程中非常重要的依托和跳板。

房地产行业由于其自身的特点，极大地受到市场发展机制和宏观调控政策的影响，可以说房地产行业的发展与政府和市场的一举一动休戚相关。实际上，由于社会经济形势变动的不连续性，使得政府宏观调控政策也具有跳跃性和针对性，另外，市场波动更是难以预测，这一切为房地产行业到来诸多的不稳定性和风险性，导致了房地产行业发展呈现起伏不定的态势。

（二）房地产行业金融风险

房地产金融是指在房地产开发、建设、流通、经营、消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。

房地产投资被认为是高风险投资，因为房地产市场的走势受到政府政策、利率、汇率、相关行业发展等诸多因素的影响而呈现出变化起伏不定的态势。而作为房地产行业经济依托的房地产金融显然变成与房地产行业“绑在一条绳上的蚂蚱”，利益均沾，风险共担。这二者可以说是休戚相关。他们之间千丝万缕的关系使得他们之间的影响也必然是相互的。因为房地产资金主要来自金融业，所以一旦金融业的资金链发生任何问题，房地产行业必然首当其冲。而房地产行业和房地产贷款在银行的资产组合中具有乘数效应，该效应也会进一步加大业已存在的风险。

二、房地产金融风险分类

（一）货币供应量导致的风险

1.风险概念

一般来说，调整货币供应量是金融业为应对市场变化而采取的重要方式之一。货币供应量变动的风险是指货币市场上货币增发引起房地产投资增加，以至于短时间内抬升房价，进而推动行业发展进入通胀阶段而导致的风险。

2.风险分析

金融市场货币供应量对房地产行业产生的影响是间接的，但也是巨大的。在相关部门增加货币供应量时，由于此时货币供应量还没有超过房地产行业的需求限度，因此不会对房地产行业产生太大影响。当货币供应量稍稍超过该限度之初，由于市场反馈具有滞后效应，因此短时间内不会构成太大的影响。

但是当货币供应量持续增加，市场上由消费者控制的货币量达到一定规模的时候，众多消费者就会把多余的资金用于投资或是消费，当然，作为理性消费者，其投资需求要远远高于其消费需求的。因此，绝大多数消费者都会选择投资而在长期获得更多收益。由于消费者群体投资具有盲目性和从众性，房地产投资可能就会成为他们的首要选择，这些投资者想要通过固定资产投资来实现资产保值甚至增值。

当他们手中的大量货币进入房地产市场以后，经过一段时间的发酵变化，推动房价不断上涨；日益水涨船高的房价进而又拉动了房地产投资需求，以至于出现抢购行为，此时房地产市场呈现繁荣发展的态势。但是，根据经济学中的价值规律，价格围绕价值上下波动，在长期内会稳定在价值水平上，就此而言，房地产作为商品，其价格远远高于其实际价值，表明房地产行业已经进入通胀阶段，其风险之大也就不言而喻了。

3.对策建议

不同的货币供应量调节工具具有不同的特点，其对于货币市场所产生的作用自然也是不同的。如果当局没有对房地产市场做出深入的调查和准确的分析，而贸然采用不合适的货币供应量调节工具，很有可能会使房价产生剧烈波动，对房地产市场造成不良影响，甚至会影响国民经济的正常运行。

因此，应该在认真分析房价变动规律，深入调查房地产市场发展状况之后，选用合适的货币供应量工具，按照由特殊到一般，由局部到整体的顺序逐步对货币供应量做出调整。因为不同的货币政策对市场产生的作用是不同的，所以在利用货币供应量调控房价时，应明确央行所采取的货币政策，以免调控效果差强人意。

（二）利率变动造成的风险

1.风险概念

利率变化风险主要是指利率的调整对房地产开发和房地产市场产生的的负面影响，进而给整个房地产行业带来的损失。

2.风险分析

房地产是资本密集型产业，资金是房地产行业的命脉，在其开发和建设过程中所用到的资金规模是十分巨大的。由于我国房地产企业融资渠道比较单一，银行借款在开发商融资中占据很大比重，所以当银行提高基准利率时，房地产企业规模巨大的银行借款此时也将会背负巨额的银行利息，这大大增加了房地产企业开发与经营的资金成本。在这种情况下，开发商不得不采取提高房价的办法来缓解利息和成本带来的压力。endprint

前面也已经说到，房地产作为一种商品，价值高是其主要特点之一。对于普通消费者来说，通过个人住房贷款购买房地产成为一种主要的购买方式。个人住房贷款又包括个人住房委托贷款、个人住房自营贷款和个人住房组合贷款三种。无论是哪一种贷款方式，银行提高利率都会对个人贷款产生影响，都会提高购房者每个月的还款金额。房地产价格本身就很高，利率的提高使得购房者的还款压力增大，还款额一旦超过购房者所愿意承受的限度，就会直接影响购房者的购房需求，从而导致整个房地产市场需求下降。价格又受到需求的影响，所以房价也会产生下降的趋势。

所以，利率的调整一方面会使房地产企业面临开发成本增加，利息压力变大的风险，另一方面还会增大购房者的还款压力，进而使市场需求降低，这无疑对房地产行业的健康发展构成了风险。

3.对策建议

对于我国目前的经济社会发展现状来说，利率市场化程度还比较低，政府的宏观调控是利率变化的主要手段。另外，不同的经济主体对于利率变化的反应程度也是不同的，这些情况使得利率调控在对价格的影响力和控制力方面显得非常有限。

为此，我国应该继续推进利率市场化改革，严格按照“先外币、后本币；先贷款，后存款；先长期、大额，后短期、小额”的总体思路稳步推行。

（三）汇率风险

1.概念及原因分析

汇率风险即汇率变动引起的风险。

汇率市场的变动也会对房地产行业产生较大影响。汇率即外币与本币的比值，这常常涉及到外国投资者到本国投资或者本国投资者到国境外的投资业务。

国际汇率市场受到国际政治、经济、社会、文化等诸多因素的影响，其变动更加难以预測，因此汇率变动更是极为频繁。当外汇升值时，就意味着本币对外贬值，即相同数量的人民币只能购买比原来更少的商品，以外币计价的债务负担将加重；反之，如果外汇贬值，本币对外币升值，即相同数量的人民币可以购买比原来更多地商品，那么以外币计价的资产将实际减少。在不同的情况下，汇率变动所产生的影响有积极的也有消极的，这对房地产行业也构成了较大的风险。

2.对策建议

由于国际市场汇率变化难以预测，所以在应对汇率变动所产生的影响时只有采取被动措施。我们可以采用对冲的策略，也就是使用其他金融工具来对冲汇率市场风险。

市场利率和汇率每时每刻都在发生着变化，只有熟悉市场变化规律，采用合适的金融工具，形成对冲投资组合，才可以在应对汇率风险时表现出足够的灵活性和快速处理交易的能力。

三、房地产金融风险特点

（一）潜在性和累积性

投资于房地产的金融机构和房地产企业之间缺乏足够的了解，用经济学术语来说叫“信息不对称”，这种信息不对称使得房地产行业变动和金融机构得到反馈之间存在一个时间差，也就是“滞后效应”，这个特点造成了房地产金融风险的潜在性。

（二）突发性和加速性

房地产金融风险的潜在性使得风险的累积是渐进的，缓慢的，但是风险累积达到一定临界值，伴随某个偶然的金融事件的发生，潜在风险会迅速演化为现实风险。市场的急剧变化对个体投资者造成了很大的考验，此时，相当多投资者选择了明哲保身，他们的投机行为推动和扩大了市场风险的数量级，最终导致房地产金融危机的形成。

参考文献：

[1]吕红敏.房地产行业金融风险与防范[J].城市建设理论研究（电子版），2013，（17）

[2]谢璐.我国房地产金融风险及防范对策研究[D].西南财经大学，2007endprint