房地产上市公司经营绩效评价

张阳

[提要] 房地产行业是我国的支柱产业，研究房地产行业经营绩效有利于发现在经营和发展方面存在的问题，提高企业绩效和抗风险能力。本文在阅读大量文献资料基础上，选用因子分析方法，筛选绩效评价指标，建立绩效评价模型。以我国房地产行业上市公司财务数据为样本，运用统计软件SPSS17.0进行定量分析，得出综合绩效评分方程。通过理论与实证结合，为公司绩效评价提供新思路。

关键词：房地产上市公司；经营绩效；因子分析

中图分类号：F27 文献标识码：A

收录日期：2017年6月27日

近年来，房地产行业迅猛发展，房地产行业已经成为我国的支柱产业之一，确保房地产行业健康持续发展具有重要意义。房地产上市公司是我国房地产行业的主要组成部分，研究房地产行业上市公司绩效，建立一套适合我国当前环境的房地产行业绩效评价体系，适时评价房地产企业的绩效，正确认识企业的经营状况，并对企业的非正常状况进行预警，这对我国房地产上市公司加强管理，提高抗风险能力，确保可持续发展具有重要意义。

一、公司绩效的概念及其评价体系

公司绩效这一概念是一个综合性的概念，在第一个层面上它指的是在公司运营的一段时间当中公司的经营效益；在第二个层面上它是指公司的经营者在经营过程中为公司所贡献出的业绩大小。公司的经营绩效主要通过企业的财务指标来综合反映，上市公司财务指标具有较高的客观性和可评价性。在研究分析中，公司的经营效益能够使用具体的指标进行定量分析，而经营者的业绩则不能从整体上进行数据分析，而是要根据每位经营者的具体管理行为进行分析，具有主观性，因此本文中对绩效的研究仅限于经营效益。

公司绩效的评价体系通常有单一的财务指标、经济附加值（EVA）、TobinQ、上市公司绩效的综合测评四种体系。本文采取上市公司绩效的综合测评体系对公司绩效进行测评，即将多个财务指标通过因子分析法得出度量绩效评分的公式，然后对公司绩效进行测评。

二、房地产上市公司经营绩效评价

（一）数据的选取。本文以上证和深证的A股房地产行业上市公司为研究对象，原始数据采用的是这些房地产行业上市公司2015年度和2016年度的财务数据。为了克服个别数据对整体研究的影响，对原始数据做出如下的筛选：首先，将两年中任何一年是ST、S或者*ST的公司予以剔除；其次，将其中有财务数据不全的公司从中剔除。本文主要从国泰安数据库和证券之星获取研究的原始数据，通过按照上述两点要求对数据进行筛选和剔除。本文对数据的整理、计算和分析是通过Excel软件与统计软件SPSS17.0来进行的。

（二）上市公司绩效指标选择。本文所研究的公司绩效单指公司的经营效益，而经营者业绩在这里不做探讨。目前，学术界对于公司的经营效益有很多评价标准，本文根据我国市场经济的特点，选择了综合绩效评价作为公司绩效来考察。综合绩效评价是通过从企业的盈利能力、营运能力、偿债能力以及发展能力这四个方面来选取指标，通过因子分析来得出绩效的综合得分用以衡量公司的绩效状况。（表1）

（三）实证分析

1、因子分析的检验。进行Bartlett球度检验，得出概率Sig.的值是0.000，小于1%，同时，得出的KOM值为0.512，大于0.5，这说明本次实证分析所选择的数据样本满足因子分析的前提条件，可以进行因子分析。（表2）

2、提取公共因子。通过表3的分析结果可以看出有五个因子的初始特征值大于1，他们的方差累计贡献率为73.615%，说明这五个因子对11个变量作了73.615%的概括。因此，可以用这五个主成分对这一百多家的房地产上市公司绩效进行评价。（表3）

3、旋转后的成分矩阵。从旋转后的成分矩阵可以看出，第一主成分主要代表了流动比率、速动比率、资产负债率，即偿债能力；第二主成分主要代表了每股收益、每股净资产、净资产收益率，即盈利能力；第三和第五主成分代表了存货周转率、总资产周转率、股东权益增长率，即经营能力；第四主成分代表了总资产增长率、净利润增长率，即发展能力。（表4）

4、成分得分系数矩阵。

（四）计算绩效综合得分。如前所述，本文的研究对象是房地产行业上市公司的综合绩效。为此，要将这五个因子求和。我们通过加权求和的方式进行计算，每一个因子旋转后的方差贡献率即为权重。公司绩效的综合得分以ZF來代表，综合绩效计算公式如下：

ZF=（20.716%F1+17.032%F2+12.904%F3+12.707%F4+10.256%F5）/73.615%

三、结语

针对特定时期，特定行业以及最新数据得来的综合绩效计算公式，只需把相应的财务指标数据带入公式就可以对企业绩效进行综合评价，企业通过对公司绩效纵向和横向对比，可以认清企业发展现状，从而改善和提高经营业绩，具有理论和现实意义。

主要参考文献：

[1]吴慧敏.房地产上市公司财务绩效评价研究[D].西南交通大学，2016.

[2]刘江艳.基于因子分析法的房地产上市公司绩效评价研究[D].西安建筑科技大学，2012.

[3]赵森.基于因子分析法的房地产上市公司的绩效评价[J].现代经济信息，2016.12.

[4]张继哲.基于因子分析法的房地产上市公司绩效评价研究[J].经济师，2016.5.