不动产物权登记的效力研究

2017-09-04郝丹丹史玉婷

法制与社会 2017年22期

郝丹丹　史玉婷

摘要不动产物权登记制度是《物权法》中规定的重要内容，是保障市场交易安全和善意第三人的合法权益的重要举措，而不动产物权登记的效力是物权登记制度体系的核心。不动产物权的登记制度是以物权与债权为理论依据，其集行政特性、公示性于一身，更加形象说明不动产登记制度可以作为不动产物权变动的依据，就是通过说登记这一法律行为，使社会主体认知到不动产物权的创设、变更、直到消亡的行为。本文紧扣不动产物权登记的效力准则，参考其他国家和地区的立法效力形式，并结合我国的实际情况研讨其先进性与不足处，对我国所采用的不动产物权登记的效力模式提出完善建议。

关键词不动产物权登记效力交易安全模式

作者简介：郝丹丹，河北大学政法学院民商法学专业硕士研究生；史玉婷，河北大学政法学院经济法学专业硕士研究生。

中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.08.023

一、不动产物权登记制度及其效力概述

（一）物权登记的产生以及发展

研析不动产登记制度的历史发展，该制度的出现是以保障交易安全为目的的，12世纪左右，不动产物权登记制度最先出现在德国民法典上，物权的变动情况要登记在实证会议所长官的公簿上，但是在后期登记制度逐渐被废止。发展到17世纪，登记制度因形势的需要，出现在普鲁士和法国的抵押权中，至今登记制度在欧洲各国广泛流行。

从近现代来看，我国不动产物权的变动就采“登记”制度，且该制度历来也备受重视，现国务院总理李克强曾表示，要制定统一的《不动产登记法》并于2015年中旬开始实施统一的不动产登记制度，后颁布了《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日开始实施。国土资源部审议的《不动产登记暂行条例实施细则》也于2016年1月1日公布施行。我国不动产登记制度在此完善的同时也存在着一些可改进之处，如部门彼此之间存在的冲突与摩擦，导致在实际应用中的困难等。

（二）不动产物权登记的涵义与功能

不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。因为不动产登记的内容是关于各种不动产登记的物权变动，所以不动产登记也被称为“物权登记”。

对不动产进行登记在公法上的功能，主要是国家通过对登记的信息进行统计，作为国民经济和国家发展布局的科学依据，可以更好地对资源配置和市场生产要素的信息进行精确把握和适度调控。在私法的功能上，一个可以清楚界定产权的权利，即对使用权人进行登记，通过公示对财产权的法律关系进行公开和透明，来证明自己是物的主人，来实现物权的排他性。二是确保交易安全，物权一经登记就发生效力，让交易双方及其以外的人直观的就可以获取权利存在和现实情况。交易双方要根据公示的内容来做出是不是继续进行交易的判别，就是要保护占有的权利状态和交易秩序。

（三）不动产物权登记的效力

1.不动产物权登记的效力的原則

（1）公示力原则。所谓公示原则，即权利状态在发生改变时，为了保护善意第三人的合法权益以及市场交易秩序的安全，通过公示的手段向社会告知权利归属的一种行为。使社会公众明确知道物的所有人，否则不产生物权变动的效力，采取公示原则的原因主要包括：一是因为物权具有排他性属于绝对权，就是一个物上只能设立一种物权，不能有与其相对应的其他物权，在交易越来越频繁的今天，如果外界没有任何途径获取物权变动情况，那么对于第三人导致的危害就很难避免。二是因为物权的义务人有不确定，为了让全部的物权人知道物权变动的事实情况，利用登记进行公示可以打破其封闭性。在我国现行的法律规定中看，以占有标的物作为动产生效要件的标准；在不动产物权的变动中，以完成登记作为不动产物权发生变动的生效要件。在不动产物权存在期间，相随着的公示方法，可确保不动产交易的安全性和有效性。由此看出，正是基于保障交易安全的目的，才设立物权的公示原则。

（2）公信力原则。公信力一词最早出现在德国民法典和瑞士民法典，公信原则是公示原则的逻辑结果。登记的公信力可以从动静两个层次解释其中的含义，就“静”态而言，登记行为具有很强可靠性，登记的内容具有无伪造性、错误性，可以成为人们信赖的前提基础。从“动”态分析，即使出现登记内容的瑕疵，因为登记行为的信赖利益，在一般情况下也推定为正确。即公示有缺陷，善意第三方基于对公示的信赖利益，仍然取得物的所有权，公信制度填补了处分行为的权利瑕疵，从动态登记机制分析可以看出其在对事情具有预防作用的同时，还具有事后补救性质，可以作为裁判依据彰显登记公信力的法律效力。社会公众认为，因为登记可以更好的显示物权的状态内容，再此基础上便于感知和理解；相反是登记的公信力的静态强调行为规范，容易被法律认知能力弱的社会大众所忽视，在一般情况下不容易观察到，它强调公众的心理机制的保障。只有把两者完美的结合在一起，才能相得益彰。静需要动的护航与宣扬，才能实现其根本目的。人们可以更直观的感受登记公信力带来的辐射作用，必须通过动这一手段。基于以上了解，笔者以为，登记公信力就是指不动产登记有足够的权威性让物权人以外的人相信，并且作为交易判断的信息来源。公信原则建立的目标就在于用公示方式去维护善意第三人的合法权益，达到维持正常交易秩序的目的。

2.我国不动产物权登记效力的模式

在《物权法》出台以前，对不动产物权登记制度确实缺乏统一的标准，只是简单零散在一些法律、法规或部门的规章中。专家们对登记效力的模式都有自己的主张，主要集中在“生效主义”还是“对抗主义”两种形式上，有的学者对对抗主义的模式比较欣赏，主要是因为这种模式能够减少交易程序的繁杂，降低交易成本。有的专家学者却有不同的观点，认可生效主义的这种模式，经过登记有公权力的介入，加大交易的权威性，可以更好的保障交易安全。

《物权法》的颁布，对不动产物权登记效力进行了总括性说明，《物权法》第 9条规定：不动产物权的创设、变动、转让和消灭应当给予登记，没有经过登记的，不发生物权变动的效果，但是也有一些例外规定。不动产登记是申请人把不动产物权的创立、变动、让与和消灭的事实在专门登记机构按照法律的规定申请登记的行为。依法登记是我国不动产物权创设、变动、让与和消灭等行为产生法律效力的法定条件。如果不登记就不产生物权效力。我国《土地管理法》、《担保法》等法规和最高人民法院的司法解释也都选用了这种体例。例如《担保法》第41条规定：抵押进行登记之时抵押登记合同才能生效。《城市房地产管理法》第31条规定：抵押登记当天抵押合同生效。换句话说就是，只要有当事人的合意加上登记双重法律行为相互结合，不动产物权就可以发生变动。从这些条文中显示出我国对不动产物权的创设和变动采取的时一种“权利登记”形式。

在《物权法》第一百三十四条规定，登记在物权变动中起到对抗作用，其具有一定的延滞性，第一，农民的收入主要靠土地来获取，如果用统一的登记方式来确定其所有权与流向，可以起到维护村民土地收入的效果。第二，即使在乡村村民通过“耕作”的方式来达到向公众表明此时我正对这块土地进行使用，可是会为土地承包经营权的流转带来很大的困扰，“耕作”力度小于“登记”。第三，没有进行相应的登记，确实可以减少交易程序，避免一定麻烦，但是却带来了交易秩序的不稳定和安全隐患。所以应该用强行性的登记手段去代替鼓励性登记。

在《物权法》一百六十八条规定，登记作为对抗要件，主要是因为在乡村缺乏系统的土地登记制度，法律不能脱离现实情况，但是更不能具有滞后性，应该起到指导功效。由于农民的法律知识相对不足，一味地把登记制度作为对抗要件，让农民自己去决定是否登记，会使登记制度变成空架子，使权益无法得到维护，我认为在土地的承包经营的取得登记与流转都应该采取登记制度，不但不会违反民法的意思自治原则，而是在此基础上维护农民的合法权益。

二、不动产登记制度的现状

登记作为不动产物权变动的公示形式，对交易安全和社会财产秩序影响很大。就现在状况而言，我国不动产登记机构在登记过程中存在一些问题，究其原因主要是相关制度存在弊端，登记机构的规章制度不统一，导致机构无责无约束状态，不动产登记制度和物权制度两者之间的关系式是紧密相连的，完善物权制度，必须加强物权登记制度。所以我们应该针对我国不动产登记制度中存在的不足进行了分析，并从现实情况出发，提出相应的解决措施。

（一）登记机构不统一

目前我国不动产物权登记机构不集中，按照不动产物权分类的不同，我国的不动产物权登记的类型具体分为土地登记、房屋登记、矿物质物权登记等，在实际生活中关于不动产登记的部门依据不一样的管理模式对土地、房子、林术等各种不动产的进行登记。人民群众办证难，其中所包含的成本问题很高，由于法律规定土地与房屋的登记实行分开制，导致目前出现了土地分离的状况，土地和房屋本是独立存在的不动产，要在不同的登记机构进行登记，房屋与土地在抵押过程中紧密相连，不管哪一方被抵押，另一方都应该一起抵押出去，导致抵押登记机构出现不一样的情况，从而使不法分子利用其缺点，将房屋或者土地多次重复的抵押，影响交易秩序。最后，因登记机关不集中，一方面使有关交易当事人查阅登记内容的过程会很繁琐，另一方面给交易当事人提供全面的交易信息也非常不容易，造成极大不便。

（二）法律依据不统一，各部门制度混乱

就不动产物权登记而言，目前在各国通行的办法就是以民法典作为不动产登记制度的实体依据，具体程序则按照专门的不动产登记法，而我国没有系统的不动产登记法，只能依靠单行《不动产登记证暂行条例》和《物权法》中关于不动产物权登记的规范，权力分散各个部门登记的内容不统一，程序之间具有差别。法律依据不统一，各部门制度混乱对于不动产物权正常秩序的形成和发展具有非常重要的影响，对权利人也是极其不利的。

（三）不动产登记部门的行政管理职能被过分强化

权利人在登记前必须满足条件后才可以进行登记，登记部门制定的标准与民事行为的意思自治原则相互矛盾，也会增加公众的登记成本，那么就会与公示物权状态、保护交易安全、维护当事人合法利益的根本目的和法律意义背道而驰。

三、我国不动产物权登记的效力的不足之处

（一）单一的物权登记制度针对几种的登记形式

在现行的《物权法》中，规定了两种登记形式，一种是登记是生效要件，另一种登记是对抗要件。在德国、美国等多个国家制度中，适用不一样的登记生效形式的地区，他们所用的登记程序的方法是不一样的，我国这种单一的登记程序针对几种登记程序，因为其结构的不协调，所以会有矛盾之处。就是说，如果交易双方的商品是房子，那么要想使购买的房屋发生物权效力，就必须进行登记购买者才可以取得房屋的所有权，另一种情况，对于因为事实行为而构建的房屋，只要一完工就可以立马取得房屋的所有权，但是要想进行处分行为的前提，就必须经过登记才可以。《物权法》规定，针对土地承包经营、地役权、抵押行为等，对物权变动的内容进行登记才可以取得对抗第三人的作用，但是对于建设用地，则是采取的没有登记行为，其物权不成立。現行《物权法》明确采用了不一样的登记效力，不仅是因为维护市场秩序和提高交易效率，而且想摆脱一种登记效力模式可能带来的不利之处。

换句话说，在面对房屋登记来说，采用了两种不一样的登记效力模式，为了避免一房多卖的现象使用登记生效主义，反而在自己建筑的房屋上采用的是登记对抗模式，主要是基于因为事实行为取得的房屋，在市场进行的交易行为少之又少，采用对抗形式，就可以维护其物权人的合法权益。但是问题就在于，虽然面对不同的情形采用了不一样的生效方式，但是双方在实际的登记过程中都采用的是相同的登记内容，所以为了解决这种结构上的不合理性，形成一种全面系统的结构和协调完整的制度就必须在登记内容作出完善。

（二）不动产登记的效力没有程序的保障

不管使用哪种登记生效的形式，登记效力都必须有全面系统的物权登记程序来维护其中的运行状态，要想成功的摆脱登记效力模式存在的不足之处也必须要程序规定来保障，进一步，我们可以观察出，登记效力的实现需要程序规定来保驾护航。现在我国的《物权法》规定，不动产登记的效力包括登记为生效要件，登记为对抗要件，也具有不登记就原始取得物权的规定和没有登记只有所有权，但是在实际中不登记不能进行处分行为，可见我国的《物权法》囊括了多种运行制度。我们也应该看到我国不动产登记制度程序的现状，存在很多不足之处。因为在结构的规划上非常分散，结构导致双方的交易进度滞后，交易成本也随之增加。目前的登记程序的内容备受争议，所以当务之急就是必须对不动产的登记程序进行统一整合，它是改善登记制度中关键的举措。《物权法》为我们将来的统一登记程序内容指引了道路，那么需要制度法规来进一步在实际生活中得到贯彻落实，不动产登记制度要想得到有效运行，就必须有一套系统性的登记程序法。

四、我国不动产物权登记的完善

随着城市化发展进程不断提高的情況下，越来越多的居民拥有不动产，但是在市场经济条件下，产权界定具有一定的模糊性，目前的法律法规只能简简单单的满足行政管理需要，不能解决实际问题，是因为我国缺乏统一性的不动产物权登记法，从而导致法律层次低下，效力不足等问题出现。全国人大应以公示、公信原则为基础制定统一的不动产登记制度，并对现行的法律中制定的与不动产登记相关的法律规定予以整合。

（一）不动产登记制度完善以土地为核心展开

随着经济的高速发展和公众生活水平的提高，人们的维权意识越来越强，不动产统一登记制度才能满足群众的要求，所以国家已经明确规定实行不动产统一登记制度，但是不能忽略的是，在具体执行中有关登记部门应该具体落实和完善统一的土地登记制度管理以及分类。统一不动产登记机关是符合发展趋势，不动产物权登记制度核心是土地物权，其他不动产物权登记都是以土地为依据，想摆脱土地登记制度而建立的制度是不科学的，细说就是独立的房屋所有权要建立在地权之上，把其他不动产登记制度建立在以土地为核心的登记制度上，可以使整个不动产登记制度变得更加科学化。

（二）登记机构权限范围

在目前的不动产登记制度中，登记的内容主要包括实体权利方面的内容，具体为国有土地使用权，集体土地使用权（如宅基地使用权），土地承包经营权，房屋所有权，抵押权，采矿权等，但缺乏对程序权利的登记过程，具有一定的局限性，在交易频繁的时代里，其他准物权包括不动产租赁，顺位登记，限制登记等出现在人们的交易过程中。为了维护交易秩序，应该也把程序权利纳入登记的范围。

（三）不动产登记法律依据的统一

我国以前的不动产登记制度是各个不动产登记部门根据自己的职能颁布不动产登记制度的法规，整体上没有形成统一的法律体系，本国正在实施的《物权法》清楚的表明出应使用统一的不动产登记制度、集中登记机关、整合的登记范围以及方法，为了不动产登记制度的统一，我们需要在各个方面规划登记制度，在法律层面规范化的制度建设；在技术标准上，也要制定不动产统一调查的制度，以及登记技术的规范条例，不动产统一登记单元“划分及编码”登记数据库建设等相关技术标准的统一。

注释：

《物权法》第9条规定：不动产物权的创设、变动、转让和消灭应当给予登记，没有经过登记的，不发生物权变动的效果，但是也有一些例外规定。

《担保法》第41条规定：抵押进行登记之时抵押登记合同才能生效。

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