办理房屋产权买卖合同公证应注意的几个问题

摘 要 房屋的买卖涉及的资金量较大、法律法规的政策性较强，对当事人的作用非常的大。因此，在房屋产权买卖合同进行公证时，公证员一定要对相关的法律法规、房产相关的资料以及是否涉及经济适用房、小产权房等方面的事宜进行全面的了解。本文首先确认了房屋产权的归属问题，对房屋产权是否可以进行买卖进行了相关的分析。其次，对合同主要条款的审查内容进行了说明，指出了合同中应该重点注意的地方。最后，对房屋的调查工作内容和告知工作的相关内容进行了说明。希望能够给公证人员提供有效的参考意见。

关键词 房屋产权 买卖合同 公证

作者简介：史信敏，山西省阳泉市晋东公证处。

中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.08.189

办理房屋产权买卖合同公证是公证人员重要的工作之一。常见的内容有：房屋买卖公证、房屋继承公证、房屋赠与公证以及房屋抵押公证等。其中，对于房屋产权买卖合同公证是公证人员提高重视程度的地方，该公证过程涉及的资金量较大、法律意识较强、出现频率较多，对买卖双方的影响也比较深远。因此，在这一过程中，一定要注意每一个细节，确保公证的真实有效。

一、房屋产权归属的确认

公证人员办理房屋产权买卖合同公证的前提是公证人员对房屋产权的归属有一个正确的认识。其对房屋产权归属的认识程度决定了之后在公证过程中是否能正确的运用相关法律，有效的判断公证过程每个细节的正确和错误。对于房屋的归属问题，主要有两个方面：第一，用于买卖的房屋是归国家所有、集体所有，还是归个人所有，公证员应明确办理房屋买卖的当事人是否拥有相关房屋的所有权，其提交的材料是否合法。第二，公证人员应确认房屋是一个人所有还是多个人共同拥有，要确认房屋的所有权利人是否都自愿同意将房屋进行售卖。需要注意的是，一定要确认房屋是否属于经济适用房和小产权房。

二、合同主要条款的审查内容

房屋产权买卖合同的效力和履行，基本上由合同的主要条款进行控制，合同的履行情况是否顺利几乎完全受合同主要条款是否明确、合法的影响。因此，公证人员一定要严格审查合同的主要条款，仔细检查其中的每一条内容，尽量避免由于合同条款不明确引起的隐患，导致纠纷事件的出现。

（一）确定买卖主体

在房屋产权买卖合同中，一定要确认主体，对于房屋产权买卖双方当事人的姓名、单位名称、地址一定要进行明确的标注。同时，对于房屋产权是归个人所有，还是多人共有、代理人的授权是否合法、代理人本身是否真正具有代理資格，都应当进行确认。

（二）标的的说明

关于房屋产权买卖合同中的标的，是指房屋和相关土地的使用权。在房屋产权买卖合同中，应明确的标出房屋的性质、房屋的构造、房屋的实际位置、房屋的具体数量、房屋产权证编号以及其他所有与土地相关的权证号、四至界址等。同时，对于房屋中的附属设备也应进行说明，例如若房屋中存在电话、有线电视、煤气等，这些是否同房屋一同进行售卖，应在房屋产权买卖合同中进行相关说明。

（三） 价款及支付方式

在房屋产权买卖合同中，一定要将双方议定的价格明确的进行标注，使用人民币的计算单位，标明单价和总价。需要注意的是，在总价中是否含有附属物的价款也应明确的表示出来。在房屋产权买卖合同中，关于价款的支付方式也应明确注明，应注明价款是一次全部付清，还是分期分批付清，房款需不需要暂时提交存在公证处等，这些情况在合同中应一一注明。

（四）办理房屋产权登记的注意事项

根据我国《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定，房屋产权的买卖必须进行房屋产权过户登记的办理，方能视为房屋产权的合法转移。因此，在房屋产权买卖合同中，应标明买卖双方的权利义务，以及相应税费的承担方式。

（五）履行期限

履行期限是指房屋买卖双方当事人履行合同的时间期限，通常以年、月、日作为计算单位，由于合同中的义务履行时间不同（交房时间、付款时间等），对于每项不同的义务，合同中都应明确进行标注，减少日后引起不必要的纠纷。

（六）违约责任的承担问题

若房屋买卖双方的当事人，有一方不履行或没有完全按照合同规定进行相关事宜，则其应该承担相应的法律责任，包括只付相应的违约金以及由于违约造成的损失也应由其进行赔偿。需要注意的是，由于不可抗力造成的损失，例如地震、洪水等，房屋买卖的双方也应对其造成的损失进行相应的约定。

上述六个方面是房屋买卖合同中一定要进行标注的内容，这些内容一定要明确、清楚、具体，为日后预防纠纷以及诉讼等事件的出现打下良好的基础。

三、房屋相关情况需仔细调查

公证人员在办理房屋产权买卖合同公证的过程中，除了对当事人提供的资料进行审核外，还应到实地进行查访，也可通过电话调查、网络调查等手段，从各种途径了解买卖房屋的实际情况，在这一过程中，公证人员应仔细注意以下几点：

（一） 确认房屋能否被买卖

所有已经获取了土地使用权证和房屋所有权证的房产，在法律法规以及相关政策允许的条件下，都可凭证进行正常的房屋买卖。法律法规以及相关政策有明确限制的内容如下：第一，以出让的手段获取的土地使用权，再不履行合同条款支付所有土地使用权的出让金，且得到了土地使用权证书，当事人没有根据土地使用权出让合同条款规定的期限与要求进行土地的投资与开发；第二，该土地被司法机关和行政机关根据相关法律法规进行查封或以其他方式限制该房地产权利的；第三，有关部门根据法律已经收回的土地；第四，该房屋产权属多人所有，未经过其他共有人书面自愿同意的；第五，房屋产权的归属存在争议的；第六，该房屋没有经过依法登记，产权证书尚未领取的；第七，抵押权的房地产没有经过抵押权人同意的；第八，房屋属于商品房，并没有办理过预售登记审批手续领取预售许可证，或者房屋没有经过验收及验收标准没有通过的；第九，相关法律法规规定的禁止房屋转让的其他情况。

（二）经济适用房交易公证的相关内容

经济适用房是由国家统一建设，由当地政府进行相关方案、用地的选择，不收取土地出让金，对各种经费的收取采用减半的方式征收，该处房屋的出售价格根据微利的原则进行确定，其具有经济性、适用性的优点。但是，经济适用房的买卖过程要比一般的房屋买卖复杂很多，公证员必须详细了解房屋的情况，谨慎处理相关事宜。若公证员在审查过程中发现以下情形，则不予办理公证事宜：第一，二手经济适用房不得进行出售并办理相关公证；第二，用少于房改政策规定的价格购入的，且没有按照规定补全房价款的经济适用房；第三，房主私自改变房屋原来性质的；第四，房屋在上市出售后，造成新的住房困难的经济适用房；第五，房屋的产权归多人所有，其他人不愿意出售的经济适用房；第六，房屋处在冻结地区并且划入拆迁范围的经济适用房；第七，住房面积不符合省、自治区、直辖市人民政府规定的，超出其标准范围的，或者违反规定超出公款装修标准的，同时超标部分没有按规范补齐或退回价款和装修费用的；第八，法律法规以及当地政府政策规定的其他不应出售的房屋。

（三） 小产权房买卖公证的相关内容

小产权房就是人们常说的乡产权房，是指并非由国家颁发房屋产权证，而是由乡镇政府下发的产权证的房产，在不断的社会实践中，逐渐产生了乡产权房的说法。一些村集体组织以及开发商，打着建设新农村的空号，出售建设在村集体土地上的房屋或是由村民自行建造的“商品房”。小产权房出现的原因比较多，也比较复杂，一些“小产权房”的建造违反了我国的相关法律法规，目前我国政府的相关部门已经开始对小产权房的建造问题进行处理。我国《中华人民共和国合同法》中明确规定，关于小产权房的购买，买卖双方签订的房屋买卖合同没有法律效益。相关法律规定，小产权房的买卖过程不能进行公证的办理 。在实际小产权房的交易中，存在买方明知自己购买的是小产权房，也了解小产权房不受国家法律的保护，却希望通过公证的过程将小产权房的交易合法化，进一步保障自己的利益，很多人甚至愿意出高昂的公證费进行相关的办理。针对这种情况，公证人员应告知当事人：小产权房的交易不能进行公证的办理，即使出具了公证书，该过程也是非法，无效的。

（四） 优先购房权的相关内容

关于购房优先权，是指特定人员在特定的房屋买卖时其拥有的买房优先的权利，主要有以下几个方面：第一，房屋的归属为多人时，在相同情况下，该房屋的其他所有人有购房优先权；第二，对出租中的房屋进行售卖时，房主应提前3个月通知房屋租赁者，在相同情况下，该房屋的承租人有购房优先权；第三，对出典的房屋进行售卖时，在相同情况下，该房屋的典权人有购房优先权；第四，住房制度改革后，在售卖公有住房时，该房屋的原来住户有优先购买权，对于职工买入的公有住房，政策允许在买后年可进入市场买卖的，原房产权单位有优先购买权，且这两种优先权是绝对的。

四、及时做好公证告知工作

关于公证告知工作主要有三方面的内容：第一，公证员应告知房产买卖双方房产买卖合同在房屋买卖中的效力，使双方明白房产买卖合同的作用，并对此有一个正确的认知，尤其在小产权房的交易中，公证员应将小产权房交易法律不允许其办理公证，以及公证并不能改变其违法的本质的情况告知交易双方 。第二，公证员应告知房屋产权卖方的申请人必须根据实际情况提供各项公证申办的材料，公证处应对办理产权买卖的房屋是否具有合法性的买卖关系进行审查，若当事人提供的材料存在弄虚作假的情况，该当事人应当承担相应的法律后果。第三，公证员应明确告知当事人公证和过户之间的联系，应让当事人了解房产买卖合同公证并不等同于房产过户，应告知当事人如不及时办理过户手续，可能存在的风险，公证员应及时督促房屋产权买方与卖方去房管局进行过户手续的办理。在实际公证过程中，有些当事人办理买卖合同公证是为了规避过高的房产过户费用，但这种做法，最后反而会引起一些麻烦。除此之外，要顺利完成房产买卖合同的公证，需加强与房地产管理部门的有效沟通，使协作顺利完成。

五、结论

通过本文的论述得知，办理房屋产权买卖所涉及的资金量大、法律性强，同时在该过程中也存在一定的风险，稍有差池，对买卖双方的影响很大。因此，公证员在公证的过程中，一定要非常的严格，对房屋买卖合同公证的相关事项进行充分的了解，一切做法必须依照相关的法律，有效减少办理公证过程中存在的风险，进一步保障双方当事人的合法权益。

注释：

范懿之.论小产权房屋买卖合同的法律效力.乐山师范学院学报.2016（11）.110-114.

沈建红、严慧勇、杨华，等.农村房屋买卖合同纠纷疑难案件的法律适用.法律适用.2015（6）.86-92.