万科谋变

张宏伟

7月14日中午，新加坡上市公司普洛斯公布万科等中国财团116亿美元，合约790亿人民币，成功收购亚洲最大的现代物流设施提供商普洛斯。根据比例计算，万科集团出资将达到170亿元人民币。

收购普洛斯，符合万科对物流地产的一贯发展眼光。其实几年前万科就开始探索物流领域的项目布局。2015年末，万科撤销物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司。彼时，万科曾表示，未来将在住宅和传统商办地产之外，积极拓展消费地产、产业地产，以及地产延伸业务。其中，物流地产是产业地产业务重点方向之一。今年6月底郁亮正式从王石手上接棒万科，7月收购普洛斯，显示出万科“郁亮时代”转型物流战略的落地能力。

从房企转型历史来看，每一次楼市深度调整期，比如2011年、2014年都成为房企“闭门思过”谋求转型的转折点，2017-2018年的楼市调整期也不例外，包括万科在内的品牌房企们也在思考楼市下半场该怎么走。

同时，从未来大趋势来看，虽然今年万科有可能通过加速销售或并购达到6000亿左右的销售规模，但是，房地产行业的市场容量一年也就10万亿左右，如果未来2年出现2-3家万亿的房企，再有20-30家左右的千億房企，那么，市场格局也就会在未来3-5年洗牌定局。这对于规模化的龙头房企来讲，洗牌定局之后规模已不再具备优势，更重要的是转型之路该如何走？

其实，对于大型房企来讲，从开发商到运营商的转变已经开始布局，不过从发展路径和方式上显得参差不齐。外延式扩张显然要比内生式扩张来得快，可避免走过多弯路同时也节省了自身探索带来的成本。因此，在养老地产、产业地产、物流地产等“地产+X产业”领域的转型，并购或合作在未来对于大型品牌房企来讲更为重要。如此看来，万科也是通过并购普洛斯这样的行业领头企业加速布局运营类业务。

根据普洛斯2016年年报，公司实现7.77亿美元的收入，同比增长10%；实现7.19亿美元的归母净利润，同比增长48%。普洛斯在中国区总资产122亿美元，总开发面积达2670万平方米，其中建成面积为1490万平方米，在建面积1170万平方米，并另外包括1210万平方米的土地储备。

万科收购普洛斯之后， “地产+物流”模式让万科在物流市场选址、开发建设、运营等诸多方面具备先发优势，可以预见的是物流市场竞争将更加激烈，万科不仅仅会抢传统物流比如顺丰这样企业的生意，还会抢电商企业马云阿里巴巴的生意。而对于万科转型来讲，变身为物流市场“老大”，毫无疑问已经抢占了未来市场先机，这将使其综合竞争力大幅提升：

首先，拿地能力明显提升。具备了物流产业能力的万科，在拿地阶段可以以“物流+地产”的方式积极布局楼市，地方政府也愿意这样的企业来发展。同时，通过“物流+地产”联合拿地方式，万科获得了房地产开发的土地储备，普洛斯也获得了物流领域市场布局机会，两类业务协同发展，两全其美。

其次，融资成本也会大幅降低。通过“物流+地产”联合拿地方式获得的物流项目，其综合融资成本比房地产开发明显要低，这可使得万科在地产开发融资成本降低。

第三，普洛斯、印力等成为万科继续规模化的助推器。普洛斯、印力等不仅仅为万科在拿地阶段、融资阶段获得便利，在协同发展上也是有相互助推的作用。可以预见，有了普洛斯和印力等产业能力的万科，势必会用足这些产业能力助推房地产开发的快速规模化，在未来3-5年当中继续充当房地产开发市场领头羊。（本文作者系同策咨询研究部总监）