养老地产的独自等待

罗丽娟

在万科榕悦城市长者照料中心，白叔与妻子和往常一样，在一楼餐厅和其他同伴一起用午餐，他细心地将盘子和食材递给身边的女士，又帮助一位坐轮椅的阿姨挪到桌边就餐。饭后，他悠闲打开报纸，一边阅读一边坐等同伴用餐，生活恬淡而自然。

白叔将近90岁，2016年10月，作为首批入住的长者，与妻子一同住进位于广州核心区的照料中心，此前，他一直住在30分钟车程外的番禺区。退休前，白叔从事多年医师工作，晚年在养老机构接受专业护理，一直在他计划之内。

很多人像白叔一样，开始接受专业机构的养老服务，养老产业的前景实在诱人，产业集团、投资机构加速进入养老地产市场。当房地产进入“白银时代”，转型中的房企纷纷将养老产业写进发展计划，进行重点孵化。

万科、保利、远洋、绿城等知名地产商，均试图获取养老地产的“红利”，成功将80后、90后转为“房奴”后，他们掉头为即将退休的大批60后、70后做好预备，这是一个更富裕的阶层。当然，探索和试水也远非一帆风顺。

富裕的长者们

根据常用的国际标准：当一个国家或地区65岁以上老年人口占人口总数的7%，或者60岁以上老年人口占10%，即意味进入老龄化社会；一旦65岁以上的人口比率超14%，被称为“老龄社会”。

有评论称，中国将是“世界第一个步入老龄社会的发展中超级大国”。根据联合国的人口统计数据，中国已进入老龄化人口快速增长阶段，将在2024年至2026年前后进入“老龄社会”。预计到2020年，中国60岁及以上人口达到2.48亿，占比17.17%；到2025年，65岁以上人口数量将达到2亿；2050年将突破3亿。

“老”字在现代汉语中解释为：年纪大、时间长、有经验等。“我们不再用‘老人、‘老年人等称谓，而是称其为‘长者。”万科广深区域养老业务推广负责人程明阳告诉《21CBR》记者，大部分老年人追求的是体面有活力的晚年生活，不愿意被贴上“老人”标签。

若以60岁为标准，1957年之前出生的人群，已开始步入“长者”阶段，更重要的是，1962-1973年出生的、新中国成立后最大的一波“婴儿潮”人群，即将陆续进入退休状态。

若以地域分布而言，北京、上海、广州三大一线城市，65岁以上人口占比高于全国平均水平，同时，家庭可支配收入和教育程度相对高，思想观念更为开放，医疗护理要求更明确，他们正成为养老产业第一批的主力消费人群。

实际上，不只是白叔夫妇这样真正的长者，很多人选择主动“适老”，未雨绸缪。在保利花园和院健康生活馆的注册名单中，最年轻的会员不足40岁，“客户就把这里当成一个休闲场所，有些照护，不算真正意义上的养老。”馆长袁宝玉告诉《21CBR》记者。

“一旦中国20世纪60年代出生的人退休，中国养老产业的将进入一个快速发展期。” 绿城乌镇雅园项目总经理朱浩义分析，财富大多集中在60后、70后人群手中，“1978年开始改革开放，2000年以后财富快速聚集，他们有接受良好教育的机会，正当盛年时赶上改革的红利期，成为社会中坚力量。”相比之下，80后机会相对有限，且由于计划生育政策影响，不少为独生子女，要担负起父母的养老压力，财富自由度要小得多。

因此，曾属社会公益事业、政府主导的养老地产市场，正逐漸成为地产开发商和机构投资者布局的重要领域。“未来数十年内，养老地产行业存在强劲需求。对于发展商和投资者而言，养老市场存在大量发展机遇，尤以中国一线城市为甚。”地产咨询机构高力国际在《暮色中国：养老地产市场之契机》研究报告中指出。

“未来20年，养老产业会诞生一个万亿市值的企业，可能来自房地产开发企业，也可能来自保险或者医院行业。”万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖曾在其参与的“怡园光熙长者公寓”发布会上如是说。

养老产业概念虽火，但国内远未成规模，中国现有养老物业存量有限，且品类相对单一。

朱浩义向《21CBR》记者解释说，日本达到发达国家水平后才进入老龄化社会，故而支撑养老产业的条件充足，例如立法、人员素质、产业环境等均已配套，“中国面对最大的问题是未富先老”。政策环境相应滞后，产业链成熟度低，养老设施严重匮乏，限制了推进的速度。

同时，养老地产往往是地产、金融、医疗资源三者整合，适老化设计水平、后期专业度管理等运营要求高，此外，运营的养老地产设施，大多回报率有限，具有回报周期长、专业人才匮乏、盈利模式单一等挑战，跃跃欲试者中，屡遭碰壁者不在少数，地产商中能坚持下来的多是些大玩家。

亲民的探索

作为长期的地产一哥，万科进军养老的探索起于7年前。

2010年，万科开始布局养老地产，进入北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等一二线核心城市，率先在全国搭建了专业康复医疗业务的完整资源链，形成兼具医疗、康复、养老、护理为一体的医养联合体专业产品体系。由早期的杭州随园嘉树养老公寓，后发展成市级养老机构“榕悦”，再增加嵌入式社区养老产品“智汇坊”，迄今，万科在全国大中小型养老项目，整体已近200个。

2016年10月，万科城市长者照料中心榕悦正式在广州亮相，项目选址在广州核心的天河区，由闲置物业改造而成，整体建筑面积8000平方米，设置310个床位，以“康复+养老”两大核心功能为主，配备专业的医护人员，向客户提供全托养老护理、健康膳食、日间照料、文娱活动、老年学堂、健康管理服务、三甲医院绿色就医通道、养生度假以及居家养老等服务。