我国房地产投资信托基金的困境探析

肖文博+胡嘉威

【摘要】房地产投资信托基金是投资多元化的一种选择，是降低金融市场系统性风险的的金融产品。我国目前尚无标准化REIT 产品的发售，相比成熟市场存在产品定价，法律制度，税收政策，经营管理不完善等问题，本文立足REIT的投资特点及相关问题，借鉴成熟市场经验，提出对我国REIT发展的可行建议。

【关键詞】REIT 困境探析 对策分析

一、房地产投资基金概述

从国际范围看，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。房地产投资信托基金的投资的方向决定了收益和风险，其中包括抵押类房地产投资信托基金主要投资于抵押贷款；权益类房地产投资信托基金主要投资于商业型房地产和住宅型房地产。来自租金的总收入代表了相对可预测的现金流，同时也是权益类房地产投资信托基金偿还债务后的收益来源。尽管不同国家对房地产投资信托基金的监管要求不尽相同，权益类信托投资基金有义务将其大部分收入发放给持有者并保持其税收优惠地位。包括租金和资本利得在内的至少百分之九十的税后收入应以股利的方式发放。

房地产投资信托基金的特点是：高流动性，房地产投资信托基金则具有很好地流动性，为投资者降低了投资门槛，有利于投资者找到更多的渠道进行投资。高收益性，即房地产投资信托基金可以保值增值，具有高收益的特点，是理想的投资产品；相对低风险即具有良好的投资分散化效应，在股票和债券方面具有较低相关性，因此有利于降低投资风险；抗通胀的特点，首先房地产业具有良好的抗通胀性，而房地产投资信托基金主要用来投资房地产，因而房地产投资信托基金也具有良好抗通胀性。

二、我国REIT的发展

我国商业银行的贷款中，房地产贷款占比超过50%，在我国当前供给侧改革和去杠杆去库存的大背景下，推出REITs产品，是利用资本市场分散商业银行风险的有效途径，是盘活社会存量资产的有效途径，同时房地产机构也可利用REIT 的渠道进行融资。越秀是我国第一支房地产投资信托基金，国内目前发行了中信启航和中信苏宁等类REITs，尽管已在深圳交易所上市交易，但产品还属于私募发行，集中面向200个机构投资者，而房地产投资信托基金与房的目的在于为中小投资者降低投资门槛，拓宽投资渠道，因此目前的现状与其初衷相违背。未来我国REIT发展将由类REIT向REIT阶段过渡，进行REIT试点工作，直至出现多类型REIT并存的发展模式。

三、我国REIT面临主要问题

（一）优质资产稀缺，现行REIT收益率低

租金收益低于预期是国内推进REITs面临的主要市场。主要原因在于，一方面，房价的高速增长导致房价的增幅与租金增幅不匹配；另一方面，国内运营管理良好的优质资产较少，REIT更注重投资地产的长期运营收入和土地增值，大多物业没有投入后期资本维护物业运行，我国此类优质资产数量不足，制约着REIT的发展。再者，国内无风险利率一直维持在较高水平，投资者要求回报率较高，在利率市场化的背景下，如何加强投资者教育，降低其过高的预期回报，是亟待解决的问题。

（二）法律制度不完善，税收优惠少，存在多重征税问题

首先在法律制度方面，我国现有法律体系中关于房地产投资信托基金方面的法律法规行业规定还不尽完善。房地产投资信托基金在本质上具有信托结构和资产证券化的特点，相关房地产投资信托基金的具体法规还未出台。其次在税收上优惠少，随着信托类新产品的推出和发展，我国的REIT的投资类型主要是投资并拥有地产的所有权，获得来自地产的租金收入。其中涉及到房产的买卖和过户，在买入房产时会征收契税和印花税，在卖出过程中收取印花税，土地增值税等。多重征税的问题在一定程度上阻碍房地产投资信托基金的发展，首先在委托人将财产委托给信托公司代为管理是发生了财产转让，在此过程收取营业税，而在信托关系结束后，信托机构将资产返还给委托人同时要征税，在此过程中出现了重复征税的现象。

（三）3REIT定价体系不完善

房地产投资信托基金是由土地资产和按揭抵押组成的投资组合。房地产投资信托基金的估值方法分为基于收入的估值法和基于资产的估值法。基于收入的估值方法类似于直接资本化的方法。通常是估算未来收入，寻求合适的市场贴现率然后进行折现。基于资产的估值方法是计算房地产投资信托基金的资产净值。通常其资产净值是由估计的总资产的市场价值减去总负债的价值。然而房地产投资信托基金的交易价格通常与其资产净值不相同，市场中折价和溢价交易都是常见的交易方式。其价格变动的影响因素是多方面的，如何选取合适的评估定价方法来准确反映其价值是我国推进REIT过程中仍需探讨的问题。

四、基于国际经验，我国REIT的发展对策

（一）完善法律体系及税收政策

一方面应借鉴美国新加坡等REIT产品试行良好国家的法律体系，设立完备的指引办法，监督管理措施。另一方面应完善税收政策，目前学界主要观点即在基金设立和终止时并未发生资产的所有权转移因此不应纳税。应当明确在基金的设立和终止环节财产的所有权。2006年出台的《关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》妥善解决了信托收益重复征税的问题，对于REIT具有很大借鉴意义。再者，税收问题应遵循税收中性的原则，即投资REIT的税负应低于投资实体房地产的税负，否则投资者不会选择投资REIT。借鉴国外发展情况，促使发行方选择REITs而非其他融资方法的最大原因是税收优惠，对发行方而言，REITs使其能够递延资产转移税收、避免自持物业双重征税；对于投资者而言，即对于其股利分红免税，税收优惠显著提高了REITs的长期收益率，使得REITs产品具有足够的吸引力。

（二）完善相关服务商建设及物业运营管理

国内目前缺乏专业机构进行物业的运营管理，与国外成熟REIT具有专业的物业运营管理，每年进行物业运营资本投入，设施维护保养等方面尚存差距。应加快引进专业人才进行运营管理以提高REIT投资收益率。同时应设立专业的评估机构、完善估值体系以及增加其他配套的基础设施，以使REIT得到公允的价值评估，准确反映其运营状况，同时有助于促进我国金融市场的完善与发展。

参考文献

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作者简介：肖文博，女，河北石家庄人，研究方向：金融。