浅析“营改增”对二手房市场的影响

谭梦茹+王璐

【摘要】中国全面实施“营改增”是全球近年来最大规模的税制改革之一，不仅将对我国经济发展产生深远影响，而且也将成为许多国家税制改革的蓝本。究竟“营改增”之后，将对我国房地产市场产生怎样的影响？是积极的还是消极的？本文将重点以南京地区为例，深入二手房市场，从购房者和中介两个角度进行探讨和浅要分析。

【关键词】营改增 二手房 税制改革

中国自“十二五”时期以来，“营改增”成为税制改革的重要举措，2015年，中央提出要力求全面完成“营改增”，将“营业税改征增值税”的范围扩大到房地产业领域。2016年3月末，财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，明确自2016年5月1日起全面推开“营改增”试点。即在全国范围，将房地产业、建筑业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入到试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。“营改增”具体细则的出台，将促使最后四个试点行业施行营业税改征增值税。房地产行业的“营业税改征增值税”即刻引起了社会各界的关注。

房地产行业是国家经济的主要血脉，也是近些年来国民经济的主要增长点。然而，我国房价这些年以来的巨大幅度的波动，已经对社会民生问题产生了一定的影响。而二手房作为房地产产业中一个重要的组成部分，其因营改增带来的变化值得关注。

一、“营改增”对于二手房市场的意义与内涵

第一，目前我国的经济发展重点之一，是推进从制造型经济向服务型经济的转变，增值税改革是我国经济转型的一个重要组成部分。按照经济发展新形势下从深化改革的总体部署出发做出的重要决策，加快财政改革，减轻企业赋税，成为了政府现下工作的重要内容。在目前看来，营业税改增值税具有十分积极的作用，之前的全额征收营业税往往会引发税制效率低下，重复征税的问题。而增值税的对象是货物、劳务及相关服务中的“增值部分”，而巧妙地避开了营业税的不合理之处，影响有限，且只针对消费者。可见，相较营业税体制，增值税体制对我国现代服务产业的发展的作用是不言而喻的。

第二，“营改增”税制改革之后，中国将采用统一的增值税制度，隐瞒交易这种行为造成的偷漏税会相应减少。改革后的二手房交易税务办理地点由地方税务局改变为国家税务局，国家统一标准，提高办事效率，客观上提高了政府税收征管能力，并且进一步推进二手房市场有序化，规范化。

第三，二手房税款对个人来讲将减少，无疑减轻了想要购买二手房的群众的负担，百姓的利益将受到更多的维护。

二、2016年南京二手房市场情况

（一）2016年二手房成交同比涨59.58%

从销售量上看，参照图1，纵向和其他年份相比，2016年南京二手房交易量显著增加；横向和商品房相比，不仅缩小了原先的差距，甚至反超了新建商品房的交易量。

从具体月份来看，参照图2，2016年1～7月南京二手房交易量总体上呈下降趋势，8～12月基本保持稳定。而2015年同期南京二手房成交量总体上一直处于上升趋势。但是这并不意味着房地产营改增对于南京二手房市场的直观影响是交易量的下滑。2016年1～7月交易量的减少，受多个因素的影响，包括政策、市场环境等等，主要可概括为以下四点。首先，4月二手房实施“网签”政策，新政策的出台往往需要一定的磨合期，实施初期买卖双方一开始会比较谨慎。且“网签”政策在细节上还存在一些不成熟的地方，让某些交易停滞甚至是流产。其次，在差别化住房信贷政策逐步实施的背景下，南京越来越多的银行下调首套房个人按揭贷款利率，下调幅度从5%到10%不等，甚至有银行推出了8.5折优惠，且放款时间明显加快，为新建商品房个人刚需购买者带来利好，分流了二手房的部分购买者。再其次，据走访中介满堂红的数据统计显示，4月份二手房交易中，改善型购房者比例最高，占到整体的60.95%。购房者和业主的心态都比较稳定，购房者趋于理性，业主处于观望态势。这也一定程度上影响了二手房交易量的持续上升。最后，根据政策，2016年5月1日在房地产行业全面实施营改增，交易双方对于营改增的政策尚且有一个熟悉和适应的过程，在对于营改增政策的全面了解和解读后，可以看到，从2016年7月开始，南京二手房市场交易量开始小幅回升。

2.二手房挂牌均价涨幅超4成，四季度涨幅放缓。

由图3可见，尽管，南京二手房市场交易量起伏很大，均价却在全年继续保持上升趋势。

三、“营改增”对个人购置二手房的影响

（一）“营改增”前后政策在二手房市场的对比

财税[2016]23号文——财政部调整房地产契税、营业税政策的通知内规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收5%营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。（不适用于北京市、上海市、广州市、深圳市，上述四个城市仍按照财税[2015]39号执行。）

“营改增”后，财税[2016]36号附件中有一条规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人非住房（如商铺）转让仍按差额缴纳增值税。

因此，从2016年5月1日起，试点范围内出售不足2年的二手房，按房屋全款的5%繳纳增值税；2年以上（含2年）的二手房依然免税。过渡期内，南京市内个人购置二手房税负没有特别大变化。

（二）利用简易计税法计算营业税改征增值税的税负变化

增值税=含税销售额÷（1+征收率）×征收率。

根据上述增值税的算法，我们需要先计算出销售额！

销售额=含税销售额÷（1+征收率）

销售额×征收率=应缴纳税

举例来讲，一套鼓楼区售价三百万的（含税，不足两年）二手房，其销售额：

销售额=300÷（1+5%）=300÷1.05=285.714（万元）

应交增值税=285.714×0.05=14.287（万元）

若按照营业税下的全价5%的税率征收，300×0.05=15（万元），应该征收15万元的营业税。

因此，经过计算得出，营业税改征增值税后，南京市内个人购置二手房所要负担的税负还是有轻微的减少。

2016年南京楼市持续火爆，交易业务稳定快速增长。根据南京市地税部门2016年6月发布的数据，营改增新政实施一个月以来，仅南京市区就办理房地产交易15362笔，同比增长近一倍，其中二手房占到了七成以上。由此可见，在过渡期内，南京的二手房市场群众带来了更大的信心。

四、房地产营改增对房地产中介企业的影响

（一）代表纳税

根据《试点实施办法》的规定，固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。[2]这就意味着一家有分布甚广、分支甚广的房地产中介企业可以由总机构统一申报纳税，无疑简化了纳税手续，节约了申报时间。

（二）纳税人身份的选择

营改增改革之后，以500万应税销售额为准，高于500万为一般纳税人，低于500万为小规模纳税人。主要需要考虑分析的是500万左右的纳税人该如何选择的问题。由于房地产中介行业属于现代服务业中的经纪代理服务，按一般纳税人进行纳税的话，适用税率为6%，可准予进项抵扣，且支付佣金后可开具税率为6%的增值税专用发票；若按小规模纳税人纳税，适用税率为3%，不准进项抵扣，由税务机关代开增值税专用发票。至于具体纳税身份的选择还需要考虑企业自身的情况和代理经济业务的性质，例如企业的规模和业务情况，因此必须在选择前将两类增值税纳税人的综合税负进行对比。此外，企业需要测算业务流程中的税负变化，把握好税收政策，找到重点抵扣项对现有业务进行成本管理；同时在签订业务合同时可以多考虑税收因素，例如：服务的收费和价格以及折扣可能带来的税收影响等。

（三）税负的变化给经纪人实际操作带来的影响

一方面，房地产营改增政策实施以后，个人购买者的税负有所减轻，二手房交易量有小幅提升，对于房地产经纪人是利好；另一方面，为了给客户提供更好的服务，房地产中介企业应及时掌握必要的税收新政，以更专业化的水准为客户提供服务。

综上可见，房地产行业“营改增”对于南京二手房市场总体影响不大，但在一定程度上减轻了个体购买者的税负压力，降低了他们的购房成本；缓解了重复征税的问题，有利于税收制度的规范；促进了二手房市场的良性发展。

参考文献

[1]南京网上房地产[DB/OL].http：//www.njhouse.com.cn/2016/.

[2]徐兢，马燕，李冲.南京首套房房贷利率最低可打9折[N/OL].新华报业网-扬子晚报，2016-04-05.

[3]房地产营改增试点实施办法[S].

[4]張旭锋.“营改增”给房地产中介行业带来的挑战和机遇.[Z].

[5]黄波，程继平，王晓慧，徐志军.“营改增后个人二手房交易如何纳税》[J].《审计与理财》2016（9）.

[6]罗惠方.浅析“营改增”后对二手房交易的影响[J]《全国商情·理论研究》2016（23）：61-62.

[7]应届毕业生网《南京2016年营改增实施细则》[N/OL]http：// www.yjbys.com/news/425080.html.

[8]南京市区房地产交易同比增长近一倍 二手房占7成以上_频道——荆州——腾讯网[N/OL].http：//jingzhou.house.qq.com/a/ 20160612/014259.htm.

[9]南京5月楼市火爆仅市区就卖出过万套二手房——新浪江苏——新浪网[N/OL].http：//jiangsu.sina.com.cn/news/general/2016- 06-08/detail-ifxsvenx3623088.shtml.

基金项目：南京审计大学大学生创新创业训练计划资助。