一个净“赚”数百万，一个被迫走老路

南方周末特约撰稿 林志伟

冼敏强没有想到，当初迫于无奈，选择的自管之路，却是柳暗花明又一村。

今年52岁的他，担任其所在小区——广州海珠区祈乐苑业主委员会（以下简称“业委会”）主任一职。就在三个月前，祈乐苑又一次“火”了。从2015年小区实行自管以来，物业管理费一分未涨，并净“赚”了五六百万。一时间，祈乐苑成为国内社区自治的典范，被媒体广泛报道。而四年前，祈乐苑因更换物业公司的矛盾，触发激烈的维权冲突。彼时见诸报端的祈乐苑，还是一个环境差、设施老旧、治安管理混乱的“问题小区”。

而在2013年，山东济南的重华苑小区却注销了业主合资注册的物业公司，以亏损八万余元的业绩结束了7年的自管历程。这个曾经的“明星小区”，在全国城市幸福文明指数测评等活动中，都作为窗口小区接受各种检查和评比。

社区自治管理，这一在政府和市场外的第三条社区治理的道路，在中国仅有二十多年的历史，一切都处于探索阶段。祈乐苑的未来，同样未有定数。

“物业做得好， 就没有自管”

“如果第二家物业公司做得好，就没有后来的（社区）自管了。”冼敏强告诉南方周末。

早在2013年，祈乐苑原有的物业公司因管理不善，“小区环境差，还要提高物业管理费”，进而引起业主们的不满。为了更换物业公司，同年6月，祈乐苑召开业主大会，成立了第一届业委会。

更换了第一家物业公司后，业委会并没有将自管作为第一选项，而是采用酬金制，继续聘请了另一家物业公司。但事与愿违，第二家物业公司管理了一年，服务水平同样无法令人满意，并且存在谎报在岗人数的行为。“没办法，只好走自管的路了。”冼敏强说道。

深圳市物业管理学会理事万吉生表示，目前很多小区都是为了维护自身某些受损的权益，才选择自管这一道路。走上自管之路的小区，一开始往往伴随着维权和抗争的使命。中山大学社会学与人类学学院教授朱健刚表示，在中国的公共文化中，人们缺乏一种自治的冲动，个人因为付出的成本高，往往不愿意出头。

1978年，中国进入社会转型期，计划体制下的城市住宅制度发生变革。从福利分房，到市场化的商品房，住宅的所有权从单位，转移到了购房者个人。在此基础上，业主的概念开始兴起。

针对业主委员会的原则性规定，最早见于建设部1994年颁布的第33号令《城市新建住宅小区管理办法》，当时称为“住宅小区管理委员会”，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成。2007年的《物业管理条例》明确规定业主委员会是业主大会的执行机构，同年的《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，该法赋予了业主委员会自管的权利。

业主通过召开业主大会，选举业委会作为业主大会的执行机构，从而实现自治。而业主自管，则是业主在自治条件下，行使物业服务方式选择权的一种形式，即不委托物业服务企业或其他管理人，自行管理物业区域。目前，在全国范围内，约20%的小区成立了业委会。朱健刚表示，在成立了业委会的小区中，选择自管的仍是少数，而自管成功的案例更是少之又少。山东社会科学院研究员，同时兼任重华苑业委会主任的张志慧将自管成功的几率比作中彩票，“全国能够数得上来的自管成功的小区不超过半百”。

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“要有一个好的 带头人”

祈乐苑业委会的第一任主任是中山大学的一名教授，由于不堪业主骚扰和家人的劝阻，不到一年，他便主动卸任。2015年6月冼敏强上任时，已经是第三任，此间不过两年。

万吉生表示，小区自管要成功，首先要有出于公心的热心人。目前，业委会成员大多数属于义务服务，不收任何报酬。“自己住的小区，当然希望它越来越好。”冼敏强自物业风波起，便一直在参与小区的事务。

此前，张志慧则拒绝过加入业委会的邀约，原因是“工作太忙了”，而业委会的工作需要额外占据一定的时间和精力。直到2013年，第二届业委会到期应换届，临近退休的她，才接下了业委会主任的担子。

业委会成员的年纪偏大，是一个较为普遍的现象。“年轻人有家庭、职业等各方面的压力，没有精力做这些。”今年7月，张志慧参加了在广州举办的华南和谐社区高峰论坛。和其他地方的业委会碰面，他们都有这个感慨，“很多都是退休之后才干（业委会）的，年龄在八九十岁的都有。”

“光热心还不够，同时要具备一定的专业能力。”万吉生表示。目前，祈乐苑共有一千四百多户业主，这意味着业委会的工作牵涉了上千户业主的利益，若处理不当，则容易引发纠纷。冼敏强的本职是企业管理，其余的业委会成员分别从事律师、公务员等不同职业。

然而，和冼敏强熟悉的企业管理不同，业委会的工作颇有挑战性。“管理企业，你只需要对股东负责；但当你面对一千四百多户业主时，就需要面对一千四百多个不同的想法。”

自管伊始，冼敏强参照企业管理的模式，搭建起了自管的组织架构。业主委员会由10名业主组成，下设直属于业委会的物业中心，中心共设有保安部、工程部、清洁部等部门。

与此同时，业主大会相继通过了《业主公约》《祈乐苑自行车管理办法》《小区车位竞拍方案》等一系列管理条约。遇上墙面处理、道路改造等事宜，业委会也会将情况进行通告，以征求业主们的意见。

冼敏强告诉南方周末，小区之前有个业主拖交了半年的物业费，屡次沟通无效后，业委会直接拿着《业主公约》，将其起诉到法院。最后法院判他如数补交一千多元物业费，外加一千多元滞纳金。

车位竞拍方案在祈乐苑实施已有三年，在解决公共车位的管理问题的同时，也为业委会带来了一笔不小的管理费。实行这一竞拍方案的初衷，是由于小区的公共车位较多，拿出一部分车位给愿意出高价拿到固定车位的业主。张贴在小区公告栏的《2017年祈乐苑小区车位竞拍方案》显示，小区现共有66个公共车位，将采取集体统一竞拍的形式，一次拍出，单个车位的起拍价为500元/月。冼敏强表示，车位费和车辆管理费约为15万元/月，一年能为业委会带来近180万的收入。

祈乐苑业委会每个月都会将收支情况进行公示。根据公示，2017年4月，祈乐苑小区共支出了三十二万余元，最小的一笔开支是一名清洁部员工外出就医的车费报销，共20元。

而重华苑小区自管之路的开端，则相对曲折。重华苑有三百四十余户业主，共八栋楼。同样因为与物业公司的矛盾激化，2007年，重华苑小区在业主大会上决定“自己注册一个物业公司，进行自我管理”。随后业主交了上半年的物业费，业委会用50万元注册了隶属于小区的物业公司。

“原来以为物业的事很简单，捎带着就能干了，不会费多少工夫。”张志慧告诉南方周末，由于不了解物业运作的成本，业委会将原本1.2元的物业费降到了1元，经营了不到一个季度，就发现入不敷出。与此同时，第一任业委会主任独断的行事风格遭到了其他委员的反对，提出重选的要求。直到第一任主任辞职，其他委员另请了第二位主任，小区的治理才慢慢进入正轨。

“提高物业费 是一道坎”

然而，重华苑小区的自管之路没有走过七年之痒，原因在于一次物业费的提价。提及此事，张志慧始终觉得有点不可思议，“自管七年了，大家都以为步入正轨了”。

2013年，由于小区1.4元的物业费覆盖不了成本，据测算，当年的物业成本为1.73元。业委会为了不频繁调价，提议将物业费提高至1.8元，经业主大会书面投票，超过三分之二的业主同意了此方案。

然而仅过了一个月，小区里便传起了流言。“业委会的人都不交物业费”“物业自治又没有利润为什么还要用这么高的费用？肯定这里边有猫腻”。个别业主在各栋楼的门口张贴小字报，质疑业委会的提价行为，并挨家上门签名反对提物业费。

最终，他们征集到了一百五十多张反对票，并将签名册送交居委会和办事处，要求改选业委会和更换物业经理。张志慧不明白：“为什么一些将自管引以为豪的业主会跟着反对这次提价？”一问发现，大部分人不反对提价，只是反对提得太高。

根据物业公司的说法，物业费提高至1.8元的原因在于员工的社保费用和电费的上调。张志慧提议业委会和物业经理准备好账本，与业主进行一次沟通。然而，理解物业公司的只有少数，多数人仍然心有疑问，更有甚者质疑“这账你想怎么做就怎么做”。

争吵至此，张志慧发现，问题的本质不仅在于物业费，多数人反对物业费提得太高，而少数反对派则是因此前积累下来的矛盾，为反对而反对。最后，有的业主写了一张倡议书，建议双方让步，物业费降到1.6元，马上就交。物业公司和业委会表示尊重大多数业主的意见，物业费暂按1.6元收取。

然而，数年自管造成的八万亏损却不知该由谁承担。业委会感到，自管的风险难以独自承担，更对少数业主的不理解感到失望。最终业委会和物业经理集体表示辞职。彼时，业委会已经到期，应当换届。张志慧被选为第三届业主委员会主任，随后以1.6元的价格招聘了新的物业公司。交接完毕后，业委会注销了重华苑物业公司，以亏损八万余元的业绩，结束了7年的自治历程。

祈乐苑同样面临着这道坎。为了提高服务质量，业委会注重对物业人员的待遇。除包吃住外，工资也高出附近的其他楼盘，人工开支大概为20万/月。然而，物业管理费却仍然维持在十几年前的水平。不带电梯的低楼层每月的物业费为0.7元/月/平方米，带电梯的高楼层为1元/月/平方米，停车月保费甚至从过去的1000元下降到500元至600元。

“自管三年，净‘赚六百万”的报道让同样拥有自管经历的张志慧感到纳闷，“为什么我们管得那么费劲，（祈乐苑）却能盈余那么多？”2017年5月，张志慧去了一趟祈乐苑小区，和业委会交谈后，发现其他收入相差无几，盈余的关键在于广州的车位占用费收入较高。

有多少能够产生收益的公共资源，成为实行自管的重要条件之一。张志慧表示，自管的小区一般物业费较低，要靠公共收益来补充。如果资源不足或者业委会不能开源，所需费用与外聘物业一样甚至更高，自管的优势无法显现，那么就会招致业主的抛弃。事实上，业委会向张志慧透露，祈乐苑目前的物业成本约为2元/月/平方米。“本来计划在7月份涨物业费，但媒体这么一报道，反而不好提了。”

除此之外，祈乐苑的自管之路能走多远，冼敏强也没有肯定的答案。

自管三年，冼敏强表示，祈乐苑整个自管的体系运作已慢慢步入正轨，但未来有无另外的热心人士接替业委会的工作，他也不清楚。“有热心的人就接着自管，没有那就不自管了。”

朱健刚同样也表示，祈乐苑自管仍然是一个有待时间考验的过程，中间可能伴随着波折和冲突。在自管这个问题上，不是所有人都有同样的动力，有些人积极，有些人不那么积极，甚至有些人排斥这一做法。

“往后的路只能走到哪一步，就算一步。”冼敏强说。