简析人民币贬值对我国房地产价格产生的效应

胡佩佩 王 帅

(1.云南民族大学 云南 昆明 650500；2.西南财经大学 四川 成都 611130)

简析人民币贬值对我国房地产价格产生的效应

胡佩佩1王 帅2

(1.云南民族大学 云南 昆明 650500；2.西南财经大学 四川 成都 611130)

人民币汇率和房地产价格一直是关乎国计民生的两大热点问题，二者既独立又关系紧密，直接影响到老百姓的生活水平与幸福感。人民币汇率代表人民币价格，是连接、调配国内外两个市场资源的结点。由于我国人民币国际化和资本项目开放的逐步推进，汇率将加强对国内一些行业企业的影响，比如房地产业、证券业、出口企业。而房地产是我国老百姓最常用的，最重要的投资方式之一。房地产市场的变数、房价的波动涉及居民的切身利益，因此一直是受重点关注的问题。

2014年以来，人民币持续大幅贬值，打破了长期以来人民币升值的预期。差不多与此同时我国房地产市场也进入下行通道，量价齐跌。基于该现实，本文将重点讨论人民币贬值对我国房地产价格的影响。本文主要分析人民币贬值将直接产生预期效应、财富效应、流动性效应以及成本和价值效应，此四种效应又直接对房地产需求和供给产生影响，进而影响房价走势。但是人民币贬值并不是直接决定房价走势，仅仅是对房价产生下行的压力，尤其是在当前房地产供求关系逆转的情况下。

人民币贬值；房地产价格；影响

一、人民币贬值现状

2005年汇改之后，人民币汇率就一路攀升。截止2013年最后一天，人民币值共上涨35%。跨入2014年，人民币却表现为持续大幅贬值。

表一 2014年各月及全年人民币涨幅表①

从表中我们可以看出2014年人民币汇率(中间价和即期汇率)大致经历了下跌、上涨、下跌的走势。总的来说，全年人民币兑美元的中间价和即期汇率二者都下跌了，这也是汇改以来二者首次双双下跌。2014全年最高人民币对美元中间报价6.0930出现在年初的1月14日，创汇改后的新高,即人民币相对美元价格最低。在6月3日那天，出现了全年人民币对美元最低的中间价，也就是当日人民币相对美元最高价格6.1710。

继2007年和2012年央行两次扩大人民币日内波动幅度区间之后，2014年3月15日，其宣布其自当日起，日内波幅由原来的1%扩大至2%②。两日后，美元兑人民币即期汇率波幅也变宽了。受波幅扩大的政策影响，紧接着一周后(3月24日)人民币就升值了0.58%，创2011年10月以来单日升幅的最大纪录,之后汇率又保持下滑趋势。由于人民币汇率将在更宽的幅度内波动，在市场经济的作用下，汇率双向波动将会司空见惯。

从1994年人民币与美元非正式挂钩到2014年，在前后跨越达20年的时间里，人民币贬值持续时间如此之长、幅度如此之大的情况前所未有。此次贬值当真是出人意料，也使得大众对20年以来人民币持续升值的预期瞬间破灭。

二、我国房地产市场现状

2014年对于房地产业而言的确是一个特殊年份。年初，我国的房地产市场销量与价格双双跌落与2008年以来土地市场的火爆、房价迅猛飞涨形成巨大反差。从前楼市火爆，而今投资者对全国楼市普遍表现出观望心态，呈现空头趋势。整个市场表现处出投资增速减弱、交易量紧缩及房价下跌的特点。

(一)量价现状

表二 2014年全国房地产业部分指标及增长率一览表③

由表可知，虽然2014年房地产的投资额比上年增加了不少，但是比起前几年百分之二十几的增速，2014年的投资同比上年增速显著地放缓了。新开工房屋面积呈大幅下跌，相应新建的房屋也大大减少了。不仅新建房屋少了，所销售出的商品房面积也一改往日雄风，进入下降通道。有数据显示，至2014年末我国商品房库存量约为同年销售量的6.18倍，这充分表明2014年商品房开发与销售都双双萎缩。

对于国内70个大中城市，2014年上半年的每个月，就有一个城市新建的住宅用房销售价月环比下跌。这70个城市全年新房销售价格涨幅为-0.6%，二手房价格涨幅为-1.5%。大约有100个城市在从5月到12月的每个月里价格环比都下跌，共计全年下跌2.69%。在2014年的大背景下,全年商品房平均销售价环比去年很可能会下跌，实际上却上涨了1.34%，尽管增幅很小。因为不同地区的商品房价格各有其特点。一线城市房价涨幅为0.58%，二线城市房价下跌5.53%，三线城市房价下跌4.87%。其中河北石家庄、保定及福建的厦门等全国15个城市房价在下跌大潮中逆流而上大幅上涨，如保定的房价上涨幅度已经超过12%。实际上，我国房价自2008年后历经5年多的猛涨已经积累了大量的泡沫。2014年房地产市场同时存在房价下跌与上涨两方面因素在进行博弈，因而当前房价就显得比较敏感。

从非金融领域外商直接投资房地产业的企业和非金融领域对境外房地产业的直接投资额这两个指标看出，曾投资于我国房地产的很多企业都将大量资金撤出投向境外。

(二)现状原因

1.商品房供求关系逆转

首先，2014年的商品房供给量大于2013年的供给量。鉴于2008年以后房价疯狂上涨的情况，国内外民众普遍认为中国商品房的需求量远远超过供给量。其中国内房地产商也看到了房地产市场尚存在巨大的利润空间，所以从前几年开始，开发商们就疯狂的买地皮，增加商品房的供应量。这充分体现了市场经济的内在规律，即商品供不应求从而推高了售价，生产者为逐利就会加大生产，增加供给。

同时2014年二手房供应也增多了。由于很多城市的房价相继下跌，很多投资者、炒房者的心态就会受到影响。房价迅速下跌往往给他们一种房地产市场将走下坡路的感觉，因而他们也会迅速从该行业抽离出资金来，具体表现为大量抛售二手房。加之，国家还出台了不动产登记的政策，又致使一批人迅速缩减了其房产持有量，所以市场上商品房供应量进一步增加。

其次，因为今年的商品房需求量(有效需求)小了。由于前几年房价持续上涨，使得购房者对房价持上涨预期。在这种预期下，即使房价已经很高了，甚至大大超出了其购房能力，他们也会当机立断买进房屋，或唯恐未来买房会付出更多的代价，或为了享有未来升值的差价。以2013年为例，尽管房地产业已经非常火爆了，但是大部份人都预期房价上涨，当时就已经疯狂的买房了。有效需求并非是无限的，前期的需求过多，就会导致后来需求大大减少，房地产市场也是如此。因此，到2014年老百姓对于房地产的需求就缩减了。

再次，由于一些城市房价下跌，普通购房者会猜测和预期房价会进一步下跌，此时不采取购房行动，转为观望、等待。这种心理在很大程度上影响了房地产的需求。

以上分析了房地产供给和需求两个方面，不难看出，2014年的商品房市场出现了供过于求的情况。当一种商品供不应求时，会致使价格快速上升，然后生产者就会疯狂的加大供应，最后供大于求，价格下降，这是市场经济内在规律的表现形式，也反映了市场经济所具有的自发性和盲目性的特点。商品房供过于求，价格会下降也是意料之中的事。房价下跌影响民众价格预期，而价格预期下降反过来又会影响供求。所以，对于房地产业来说，预期是一个很致命的东西。预期价格下降，会直接影响投资需求和二手房的供给，这时就会供大于求，价格下降。正如浙江温州，商品房从2013年的供不应求迅速变为2014年的供大于求。

2.宽松的政策

政策方面，鉴于房地产业链对我国经济发展具有重要影响，各级政府都十分关注土地的开发利用问题。虽然2014年，我国政府已尝试让市场去发挥其配置资源的决定性作用，尽量减少对房地产行业的干预。但是各级政府为了维持当前房地产业的健康发展态势，暂不大希望房地产市场出现较大调整的现象。所以中央及地方政府都出台了支持房地产业发展的相关政策，推出了“9·30”房贷新政,放宽房贷条件，以及在全国40个城市取消限购。政府的积极扶持有助于扩大需求，在一定程度上改善了民众对房地产市场的预期。正是因为政府这样的举措对房价产生一股上推的力量，所以房价才不至于跌得太惨。这也可以从商品房平均价仍然是微涨的事实看出。

三、人民币贬值对房地产价格的影响

(一)人民币贬值影响房地产价格的四大效应

一国汇率代表了一国货币的价格，是国际投资环境的重要影响因素。房地产行业是一国经济发展中的重要行业。因此，无论汇率还是房地产价格，都会对国际贸易和国民经济有重要意义。而汇率作为一个变量，其波动又会对对房地产价格产生影响，且影响途径和产生的作用是复杂的。前面已经从房地产供给和需求关系出发分析了房价，而本节主要从人民币贬值的角度出发，分析人民币贬值所产生的效应是如何直接影响需求和供给的，进而由供求关系影响房价。下面主要分析货币波动情况下，人民币汇率下跌对房价的影响主要包括四大效应包括：

1.预期效应

首先，过去国内住房的价格之所以持续大幅上涨，从表面来看，主要是供求关系不平衡，即建造的住房不能满足市场的需求，但深层原因就在于国内居民一直把买卖商品房当做投资赚钱的手段，类似于炒股，低买高卖赚取增值利差。商品房作为像股票那样的投资工具，那么房地产市场兴衰几乎就取决于投资者，特别是投资者的预期。投资者的预期往往决定了他们的投资决策。而当绝大多数投资者持有一致的预期时，那么会对房地产价格乃至整个房地产行业产生巨大影响。而房地产供应商和需求者双方的预期很大程度上是受了国内外金融市场上的某些因素的影响。

人民币的突然贬值打破了汇率改革以来人民币持续升值的预期。在人民币呈升值走势时，国内居民会更愿意持有人民币及人民币计价的资产。若一旦人民币贬值，人民币持续升值的预期被打破，那么民众会预计未来人民币值也会持续下降，而其所持人民币和人民币资产都将会贬值，因此国内居民会将把人民币换成升值的货币，而且也会将以人民币计价的资产转换成以升值货币计价的资产，即减持人民币资产，增持升值货币资产。

同理，人民币贬值所引起的预期的逆转将使国内居民当前不会愿意投资于房地产市场，反而会卖掉已有房产。而且因为居民前期的购房需求并不全部满足居住使用，对房地产的需求会大大超过了正常的居住需求，剩余大量投机炒作需求。人民币一贬值，一来居民的住房需求会骤然下降。二来投机炒作者的操作方向会突然转向，即抛售房产，从而供给也增加很大一批。此时，供给大大超过于需求，必然会令房地产市场的价格下滑。

这种情况对于整个房地产业也令人堪忧。因为进入房地产市场国内投资者多是以借贷的方式，当房地产价格全面呈下行走势，房屋贬值且难以售出，但其持有的人民币计价的债务会随着人民币一天天的贬值而增加，那么这类投资者将要偿还的债务负担会越来越重，相对的偿债能力也越来越弱。而房地产商因销售量停滞无法收回资金偿债，将很可能面临严重的破产风险。那样的话，我国房地产市场里人心惶惶，也将会波及其他行业。

2014年房地产供求关系出现逆转，呈现供大于求的形势，打破了房价单方面持续升值的预期，由于目前中国的房地产业仍主要以投机炒作为主，量价齐跌会立即产生价格的下行预期，若再加上人民币贬值，那么贬值带来的效应更会强化这种预期，从而整个房地产市场都会弥漫着看空情绪。在全国房价总体回落的背景下，人民币贬值会继续恶化房价的跌落。

2.财富效应

通常居民消费支出的多少主要取决于其拥有的多少财富。C.哈伯勒提出财富效应(实际余额效应)，认为金融资产价格的变化会对居民的财富增减产生作用，进而改变居民消费需求，最后对国民经济造成影响。居民的财富主要有两种，实物资产和金融资产。如果把购置房产当做是投资手段或投机手段，则这部分房产应该归属金融资产。按照这种理论，当人民币贬值时，房地产价格下跌最终会抑制房地产业发展。

再从另外一个方面来看财富效应，本币贬值则境外购买能力减弱，国内会减少对境外商品的进口，也会减少对国外的投资。同时由于出口商品价格相对较低，一段时期后，大规模的出口会减少国内商品供给，促使国内商品开始涨价，带动普通物价水平的上涨，居民会觉得自己拥有的财富相对少了。由于财富的减少，居民会减少消费支出，对房地产的投资需求也会受到抑制，使得房地产价格可能开始下跌。其传导过程为：人民币汇率下降——国内商品价格上涨——个人财富减少——消费减少——房地产需求减少，房地产消费需求不足，最终对房价形成下跌压力。

3.流动性效应

首先，对于国内居民而言，本币贬值所引起的流动性效应(资产调整效应)主要是指居民将资金撤出房地产市场，或投向其他行业，或投向国际市场。而存在于国际间的“热钱”，又叫游资(投机性短期资本)，由于前几年我国经济高速发展，房地产市场火热，居民的需求很大，投资回报率很可观，便大量涌进国内房地产业。这类游资一直依赖各国汇率或利率变动，致力于赚取汇率差价和投资回报双重利益。

人民币的贬值意味着要用更多的人民币才能兑换数量一定的外币，这对于活跃在中国投资市场的外来资本无疑是一种打击。加上市场对人民币贬值的预期，这会刺激大量投资于国内房地产业的国际短期投机性资金流出境内房地产市场，同时造成二手房供应量又增加一批，令房地产业雪上加霜。房地产供需都收缩的情况下，资本密集型的房地产业将会举步维艰。从前面的表中也能清晰看出这一事实。再如一个实例，2014年李嘉诚将投资于国内的房产资金转而投向英国。

4.成本和价值效应

首先，由于我国房地产行业尤其是其中的中高档住宅、写字楼等所需的一些建筑材料、住宅设备是从国外进口的，所以，人民币贬值会增加开发商的进口成本和建设成本，会挤出一部分房屋供给。同时对于国外投资资本来说，人民币贬值导致各类成本都会增加，最后撤资时换成的外币数量就会减少。

面对人民币贬值，本打算新开发房产建筑的企业或个人考虑到土地价值的流失，很可能会止步。当处于正在建造中的工程随着人民币贬值而贬值时，开发商往往进退两难。若开发商大量库存商品房滞销，如前所述，前景堪忧。人民币贬值不仅打击了房地产供给商的开发信心，也打击了外资进入中国房地产领域的信心，直接削弱国内外房地产企业的合作关系。一些实力雄厚的企业甚至进行直接撤资，从而在一定的程度上减少了房地产行业的资金来源，最后房地产供给会直接减少。

另外，人民币贬值会导致已经进入国内房地产业的境外资本逐渐撤走，还会导致国内房地产企业从国际市场上融资时面临更高的融资成本。更严重的情况是，一旦房屋销量与价格都下跌，房地产企业无法顺利收回资本金，而融资成本上升使本来负债率就很高的房地产企业承受资金链断裂的风险。

(二)四大效应的关系

上述四种效应并不是彼此孤立的发挥作用的，而是相互联系共同作用的。人民币贬值也并不是按照某种先后顺序产生这四种效应。但是预期效应往往会放大财富效应和流动效应的作用，这也反映了投资者的心理因素对于房地产价格走势的重要影响力。综合此四种效应，不难看出，人民币贬值会导致国内外对房地产的需求收缩，房地产供给量将相对增多，从而产生对房价的下压力量。

四、结论

根据上述分析，人民币贬值会使房地产价格走低。但我们必须要理解的一个很重要的问题是，实际上汇率与房价的关系是间接的，且并非总是呈正相关的。因为除了汇率以外，房地产的政策、利率等因素也同样影响着房价。而且人民币贬值带来的各种效应也并不是永恒的。例如，2007年人民币贬值后，外资依然流进国内。再如，汇改之前的2001至2003年，即使人民币是贬值的，但外资也大量涌入楼市，房价仍然快速上涨。人民币贬值通过流动性效应、财富效应、预期效应、成本与价值效应仅仅是对房价形一种向下的压力，并不是直接决定房价的走势，更不是说房价必然会下跌。

此外，2014年人民币的贬值仅仅是相对美元而言的，其贬值的所产生影响的程度也是有限的。人民币贬值对房价的影响仅仅是由于我国目前房地产供求关系的逐渐转变而更加明显。房价的上涨和下跌最关键的是在于经济健康发展的程度，并不在于汇率这单一因素。根据市场经济的价值规律，房价上涨主要是房屋的内在价值提升了，这些价值又主要归属于地皮的价值。而地皮的价值除本身的地理位置和面积等外，还在于周边环境。若房产建筑周边的景观大大改善、新建了一批交通设施、餐饮和服务业也较发达、大型商场和零售商也进驻本区、医疗教育相距不远，或者该地正在开发旅游资源等都会使处于该地的房屋或多或少地升值。随着中国经济发展，其国际地位也在逐步提高，一些大中城市的经济、文化、教育价值都在增加，也就是所说的蕴含的内核更多，尤其是国际性的大城市。处于上述城市的房地产用地价值也必然会上升。

此处只是简单预测未来人民币走势和房价走势，不对二者作具体分析。汇率影响房地产价格是市场机制发生作用的一种形式，其产生的效应实际上是在对资源进行重新配置，从而影响房地产市场的运行。人民币贬值使得房价单边升值的预期被打破，此以缓解房地产泡沫越累越大，有利于房地产市场降低泡沫破裂的风险。同时，此次房价回调是市场力量自发调整的结果，反映了市场在我国资源配置中的逐步发挥决定性作用，为此后政府根据市场力量出台政策提供空间。但是如果人民币贬值严重恶化的话，可能会使我国房地产业积累多年的资产泡沫迅速破裂。一旦破裂，中国房地产业必定元气大伤，同时也会引起经济萧条、国内消费锐减、失业增加等问题，严重的还可能引发政治问题，进而影响整个国家和谐与稳定。

针对当前人民币相对美元贬值的情况，对于国内外房地产投资者、投机者以及房地产供应商来说，最首先也是最重要的就是尽可能认清国内基本经济形势，当然同时也要关注国际市场的形势，看看人民币贬值的动力是否强大，以及看其具体贬值到什么程度在采取行动。重点要关注人民币贬值后的市场预期是如何逐渐转变的。对于中国房地产市场而言，若市场预期逆转了，要想调整房价艰难而漫长。投资者应该着重把握市场预期，一旦误判而行动，很可能就会损失惨重。若预期房价未来会上涨，就立马进入房地产市场大量购置房产，但现实的情况是房价持续下跌，则投资者很容易就被套牢。总归来说，投资房地产跟买股票一样，投资者再谨慎都不为过。

【注释】

①表中数据均来源于新华网，2014年12月31日

②该数据来源于新华网,2014年3月17日

③表中数据均来源于2014年国民经济和社会发展统计公报(全文)，国家统计局网站，2月26日

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胡佩佩(1995-)，女，汉族，四川岳池人，硕士，云南民族大学经济学院，证券市场与投资研究；王帅(1992-)，男，汉族，贵州兴仁人，硕士，西南财经大学金融学院，商业银行信用风险管理。