租购同权下一步

文 《法人》记者 赵青

特别报道

租购同权下一步

文 《法人》记者 赵青

广州首发“租购同权”政策，其示范意义远大于实际效果。在资源配置不均衡、教育等政策不匹配的情况下，“租购同权”的落地突破并不轻松，反而可能引发租价暴涨，给楼市带来新的问题

“租购同权”在国内首次落地。

7月17日下午，广州市政府办公厅印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（以下简称《方案》），明确提出了“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。

在住房问题上，中央一再强调，“房子是用来住的，不是用来炒的”。那么，有没有产权就不是最主要矛盾，重点在于能不能满足居住需要。很显然，广州的探索以及对其他城市的示范意义，应当可以看成是一种创新、一种改革。

有专家表示，“此举在中国住房租赁史上颇具里程碑意义”。新政不仅把租房的价值提高了许多，而且对于住房租赁体系的建立有着不可估量的影响。

同时，为了避免因房屋供求关系变化而带来的房租大幅提高的隐患，《方案》还补充了相关处理办法，分别从土地、商业用房、个人改造房三个维度来提供租赁住房。

开启租赁市场改革新篇章

众所周知，在大城市，尤其是在北上广深这样的一线城市，买房越来越不是一件容易的事情。而房价贵的重要原因是附着在其上的优质资源，比如优质的学校、医疗等资源。这些资源往往具有独占性（按片划分的择校体系），也就是说，只有买房子的人，拥有产权的人，才能够享受。稀缺就会导致溢价，因此最贵的房子往往是所谓的学区房、医疗房。

在我国，租客长期处于相对弱势的地位，而房东却相对强势

在这样的情形下，租房成了不少人暂时的选择。

据有关统计分析，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，这当中以新就业的大学生和外来务工人员为主要群体。对大部分租房一族来说，因为缺乏足够多的财富和收入去支付首付与按揭，所以只能暂时靠租房居住。一旦经济条件允许，大家又会快速转向购房，造成这种现象的重要原因，就是身为租客无法享受到房屋产权人同等的公共权力。

广州此次试水“租购同权”引发舆论大讨论，正是击中了当前租赁市场的痛点。

财经专栏作家肖磊在接受《法人》记者采访时表示，对于“租购同权”的解读，这两天正在发酵，一些分析认为，如此一来买房需求会下降，租赁市场会火，房价会下跌，房租会上涨等；还有一些分析认为，“租购同权”存在着很多的不确定性，具体细节执行非常难，对租户的保障一时半会还是难以落实的，况且如果过于保护租户利益，很多业主就不愿意出租了，毕竟租金占整个房价的比例（租售比）过低。

“讨论‘租购同权’对房价的影响，确实是很有意义的，因为这是自1998年房地产市场化改革之后，又一个重要举措。如果说前20年中国房地产市场是以满足市场购买为主，那么以后可能要转入满足租赁为主。”肖磊认为。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《法人》记者表示，广州在租赁市场发展方面相对超前，这也暗示了此次广州租赁市场的改革实际上带有“打前阵”的政策含义，即率先在全国进行较早的租赁市场改革。

“所以广州作为地方性的租赁市场改革，很多政策内容会成为后续中央制定租赁市场规范性条例的模板，也有望成为全国积极推进的一个重要的可借鉴模板。”严跃进表示。

在严跃进看来，本次《方案》主要有以下几点实质性内容：

第一，保障租购同权。对外来人口来说，租房可以就近入学的条件变得成熟，当然有一个前提条件，即符合广州积分入学安排学位的条件。

第二，租赁目的的公积金提取额度提高。其提取标准为职工工资两倍的40%的比例，相比此前30%的比例有所提高。

第三，租赁参与的税负减轻。比如对于个人出租房屋的，在增值税缴纳方面，征收率从5%降低到1.5%。

第四，商业用房租赁权益增加。商业用房后续改造成为租赁用房的机会和支持增加，但前提是不允许销售。

第五，城中村租赁市场获支持。对老旧社区和城中村的住房项目来说，后续租赁市场发展会受到规范，但大方向是支持的。

第六，成立租赁发展投资公司。组织架构搭建有助于后续发展更为健全和科学的租赁市场，此类公司的组建也是市场化发展租赁市场的一个重要举措。

平衡权利均等问题

北京建豪律师事务所主任周雷律师在接受《法人》记者采访时表示，租购同权从法律角度解释为，这个房子无论你是通过购买所得还是通过租赁占用，你就同时享有业主作为房主的所有权利。同权，指的就是基于房子所享受的法律上的物权，包括社会福利、公共事业方面的以及和房子所配套的公共性的权利，例如上学、养老、就业等等。

租赁者本身在法律上享有物权上的优先权，这里的物权包括所有、占有、使用、处分、收益，尽管他的所有权是不完全的。租赁是通过支付对价来获得合同期限的物权，也就是占有权，并且在占有期限内，对于物的权利，除不能处分外，享有和所有者一样的权利。所以物权本身具有优先性，因为租赁权本身是一种物权。

在我国，租客长期处于相对弱势的地位，而房东却相对强势。但是，在民法制度比较完善的国家，租客往往比房东更强势，房东甚至不可以随意赶走租赁者，随意提高租金毁约，随意收回房子。这样相对在合同的纠纷上、在法律的考量上，对租赁者有一个充分的保护。因此，“租购同权”已经在西方国家施行了多年。

周雷表示，广州市推出这次新政的意义主要是配合两方面，一是住房供给侧的改革。目前很多房子，附着了太多的房产之外的配套上的公共福利和权利，大家都去持有，必然使得资源紧张。通过租售同权，鼓励发展租赁市场，以免房价过高，让大家理性购房，同时通过租赁来获得房产的相关权利。但是，要辅助相关的配套政策，避免造成相关地区租赁价格过高。

二是进行住房价格的长效机制改革，来发展完善中国的住房租赁市场。从这个角度讲，它的意义在于，让人们知道住房不是必须买房，也完全可以租房，从而使房地产市场更加稳定。因此，房地产行业从法律上破清以后，“租购同权”，在房地产市场的培育上，也提供了一个很好的制度上的配套。

根据《方案》，具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，可安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。

有专家分析称，租购同权必然导致“更多的人”追逐“总量基本不变”的优质资源，其结果必然是优质资源涨价。如果政府扭曲价格，必然产生腐败。这是市场决定的、无法改变的事实。

对此，中国奥地利经济学50人论坛研究助理张林在接受《法人》记者采访时表示，广州市推行租购同权“赋予符合条件的承租人以就近入学等公共服务权益”，意在通过权益平等来消解附着在住房或户籍上的社会利益，压制房价。可是，从经济学的道理出发，租购权益平等意味着允许更多的人去争夺附着在房产上的社会利益，从而只能增加学校和医疗等资源的稀缺性。

张林说，将社会保障、福利收益和户籍状况、有无住房等社会属性捆绑在一起，是一种通过行政规章来配置资源的方式。凡是通过行政手段配置资源，其本质都是转移支付和收入再分配；凡是要通过行政手段配置的资源，其本身也都是稀缺的资源。租购不能同权，来源于教育和医疗资源的供给短缺。教育和医疗资源如果稀缺，按照市场的方式，学校和医院便会遵照高价者得的原则获取收益。但是，公立教育和公立医院由于戴着公有的帽子，便采用行政规章的方式将这些资源就近配置给有房者或本地户籍居民，即便如此，也还会难以避免资源哄抢的事情发生。

“这就是说，那些本该由学校和医院获得的潜在收益，此时按照行政配置资源的方式转移给了有房的人。市场的计算能力是无处不在的，当有房者通过房屋买卖变现这些收益时，就形成了所谓的学区房、医疗房。更不幸的是，如果有房者同时又多半属于高收入或者富裕人群时，这种收入再分配就是穷人补贴富人。”张林直言。

所以，从纯粹经济理论的角度来分析，无论是采取市场原则还是行政原则，总是富有的人群更有机会获得稀缺的教育和医疗资源，只不过渠道不同，看上去人人机会平等的“公立性”，实际上很难经得住推敲。

看上去很美？

“这只是一个看上去很美，而真正操作起来根本不可能实现的政策。”独立经济学家、央视财经评论员马光远在接受《法人》记者采访时表示，“原因只有一个，那就是优质教育资源的供应相对于需求，将长期处于稀缺的状况，在优质教育资源稀缺的情况下，要实现真正的租购同权，操作难度之大超乎想象，这是一个基本常识，根本无须太多的论证” 。

马光远认为，新政中的“符合条件的承租人”究竟什么样的承租人符合条件，需要什么样的条件，这里面大有名堂，如果最后细化了，当初的规定会面目全非。坦率而言，这样的政策在没有优质教育资源的地区好办，一旦某个片区有优质教育资源，几乎不可能实行。如果真的一体对待推行，最后只有通过抓阄来决定谁能上学了。在不考虑各种特殊通道的情况下，这个政策不一定使得学区房房价下跌，倒很有可能使得优质教育资源所在地区的房租再次暴涨。

此外马光远认为，鉴于房价上涨的预期、国人的习惯以及长期以来中国在住房租赁公共政策层面的缺失等原因，导致在公共服务的获得上，特别是在教育资源的分配上，房屋所有权相对于租赁权，具有独特的不可比拟的优势。

“住房公共政策给房屋所有权赋予了很多远远超越居住功能的价值。这是住房租赁市场长期以来难以发展的原因，也是大家宁可选择高位接盘也不愿意选择租房的根源。” 马光远告诉《法人》记者，“就此而言，广州的‘租购同权’就是个夸大的伪‘同权’，因为它只说了孩子入学的权利，但附着在房子上的还有其他福利。中国房地产市场化十多年来，公共政策对租房市场极其冷漠，因为政府在其中无利可图。”

“鼓励租房的措施很多都是隔靴搔痒。”马光远强调，租赁政策真正要落地，起码要在几方面有突破，比如，把买房和孩子入学脱钩。买房可以入学，租房也应该有入学资格。

对于舆论关心的在名校附近租房是不是就意味着可以给孩子一个好学位的问题，山东新亮律师事务所王新亮律师在接受《法人》记者采访时谈道，“租购同权”本身就有着一定的门槛限制，“具有广州市户籍、人才绿卡持有人子女、符合积分入学条件的来穗人员随迁子女”，才算“符合条件”。

从目前的实际情况看，政府文件里的“租购同权”，更准确的含义是在教育资源分配有剩余的前提下，“租房”和“购房”享有相同的权利。倘若现有的教育资源不足以全部分配时，“购房”的先享有，有剩余的再分给租房的，而不是买房租房无差别地一起分配现有的教育资源。现实问题是优质的教育资源，“购房”的都不一定可以享受得到，更何况是“租房”的。

此外，王新亮还表示，租购同权并不能解决教育公平的问题。教育公平问题的根本原因是尖端教育资源的稀缺性，优质的教育资源是固定的，不管以什么形式分配，都注定只有少数人可以享受到，且租购同权本身其限制门槛相对比较高，更加导致了大部分人不能公平地享有这些优质的教育资源。

事实上，疯涨的学区房是教育资源严重不均衡诞下的怪胎，小孩入学难、进好学校难已经成为涉及民生的一大困扰，而推动教育平权是一项系统工程，仅靠“租购同权”是不够的。全方位推进教育改革，加大公共财政在教育方面的投入，缩小“牛校”和普通学校、都市和不发达地区尤其是农村、偏远地区之间的差距，改善整个教育大环境，赋予无房市民平等权利，才能让更多孩子得到教育公平的机会。

对楼市影响几何

不少专家认为，“租购同权”也伴随着一个隐忧，就是这种拥有好教育资源的地块，房租可能也会因为供求关系的变化，有较大幅度的提高。有人开始担忧，如果以后租房者和购房者享有同等权利，学区房或将成为历史。随着更多地方政府政策和细则的出台，将来会有多少人选择购房？这对房价和住房租赁市场将造成怎样的影响？

对此，严跃进分析称，对于房价的影响，理论上是会有的，毕竟涉及分流部分购房需求。当然实际情况要看具体的推进过程，很多市区的租赁房源是私人房源，推进是有难度的，但类似长租公寓或自持型公寓项目反而是有较好的机会，从这个角度看，后续对于此类房源是可以和入学等进行挂钩的。

另外，若后续积极推进，房价也会有下跌的可能，至少是一种很有力的力量，这也是当前房地产市场全面深化改革的重要导向。学区房炒作的现象会减少，但要警惕租赁型房源价格炒作的现象。

对“租购同权”来说，当前存在过度解读的说法。

对“租购同权”来说，当前存在过度解读的说法。从实际情况看，这也是加大租赁权“深度”的一个体现，体现的是人文关怀精神，也是对租赁市场的一个非常好的完善。虽然从法律上说，此类权利本身是应该具备的，但实际落实中其实是有点难的，所以广州此次规定在落实房地产市场方面也是有一定积极意义的。

王新亮也发表观点认为，“租购同权”在降低人们对“学区房”的购买热情上具有很大作用，在未来一段时间内会抑制“学区房”的房价上涨问题。但楼市的价格上涨，为了子女入学的考虑并不是最主要的，炒房的巨大利益空间，实现财产的保值增值，才是大多数人的主观动因。

所以“租购同权”并不会给楼市带来巨大的冲击，甚至可能会导致房屋租赁价格的急速上涨，尤其是在优质资源集中的中心地带，如果不对租金有所限制，很多人会从一开始的买不起房变成连租都租不起，这无疑违背了这一政策出台的本意，并对社会产生负面影响。

马光远说：“近日，住建部等九部委有发文《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并且选取了广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点单位。撬动租赁市场，弥补租赁市场公共政策短板的方向无疑是正确的，但仔细研读了政策本身，仍然很难看到力度非常大的鼓励措施，租房的好处在政策里面体现得不多。”

马光远强调，未来解决租赁住房的问题，一定主要靠市场，而不是政府。然而，我们现在开出的药方是要求开发商拿地后建了房不许卖，要自持。在租售比失衡的情况下，这种政策对开发商来说无任何吸引力。

此外，新的政策要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

马光远进一步谈到，“坦率而言，国企在这个市场上真的没有任何有为可言，政府可以鼓励国企从事公租房等政府提供的产品供给，但大量的租赁房肯定是通过市场解决的，把这一希望寄托在国企上恐怕连国企自己都会觉得很奇怪。”

“确实，房价已经太高，但美好的愿望不能掩盖残酷的事实。我支持真正的‘租购同权’，但我知道这很难，因为这需要大量的配套政策和真正操作性的细则，要打破很多利益格局，不要动辄把房价的下跌寄托在这些口惠而实不至的政策上。”马光远说道。