“生存死亡”陷阱——小小物业纠纷的一波三折

石菲 刘芳

“生存死亡”陷阱
——小小物业纠纷的一波三折

石菲 刘芳

再次审查了一下刚出炉的撤诉裁定书，刚入员额开始办案的小刘法官长吁一口气。

“So easy”的陷阱

说起物业服务合同纠纷，10个法官9个都会说简单。为什么呢？相对其他纠纷来说，物业纠纷的法律关系清楚、权利义务相对明确，争议点也较小。小刘法官也是这么认为的，虽然刚刚加入员额法官，但是鉴于自己有多年的法官助理经验，物业服务合同纠纷不过是小菜一碟。特别在审理了十几起物业纠纷后，小刘愈发觉得物业纠纷没有挑战性，简直是“so easy”。

然而，随着审理物业纠纷案件的增多，小刘法官开始遭遇物业纠纷中的“难题”了。公共维修基金在实践当中如何有效及时启动？物业服务公司维修的范围如何明确界定？顶楼业主随意建造违章建筑侵害其他业主权利时，物业公司该不该有所作为，如何作为？物业公司服务有瑕疵时如何酌减物业费，酌减的标准是什么？各种专业性、实践性极强的问题迎面扑来，小刘开始觉得，“so easy”下处处埋着陷阱啊！物业纠纷并没有像看起来的那么简单。

不过，还有一种“生存死亡”陷阱，无关法律知识和审判经验，但却会让一件简单的案件变得一波三折。

“一切都是那么寻常”

和往常一样，小刘法官将分到的物业纠纷串案先行委托给立案庭的常驻人民调解员调解。同以前没什么差别，人民调解员陆续将案件调解结果反馈给小刘法官。某日下午，人民调解员又找到小刘，将法定期限内未能调解成功的案件交回。谈起A物业公司诉B先生的案件结果时，人民调解员特别强调说：“刘法官，这个B先生啊，我打电话约了好几次，每次都说会来参加调解，但每到调解时间就不来，打电话询问只说自己有这事儿那事儿的，你还是直接给他发传票吧。”小刘法官默默点头，想着这可能又是“被告故意拖原告”的一个典型，还是发传票保险。

于是，小刘法官安排书记员给B先生邮寄了开庭传票。书记员按照诉状上的地址和电话填好邮单并寄出。一周后，邮寄回执就反馈回来了。小刘法官特别欣慰：“不错不错，邮局的回执终于快了一次。”核对好B先生案件的邮单，小刘法官的书记员告知：“B先生的家人签收了传票，我再通知一下物业公司，就可以如期开庭了。”这一切看起来都那么寻常——同无数的案件一样——送达合法、如期开庭。

“就是这么凑巧”

开庭前，小刘法官秉持谨慎态度，特地前往区不动产登记大厅查询了B先生的房产登记信息。

看到区不动产登记查询部门出具的查询结果，小刘法官有点傻眼，该物业纠纷所涉的楼房居然没有不动产登记信息。根据《物业管理条例》的规定，房屋的所有权人为业主。因此从该查询结果来看，B先生是否能作为本次物业纠纷的被告尚待证据证明。小刘法官赶紧通知A物业公司的代理人，告知其查询的情况并向其释明，除非其能够证明B先生是涉案房屋的所有权人，否则法院无法确认B先生为本案的适格被告。就是这么凑巧，原告恰好属于开发商前期委托的物业公司，开发商将所有的业主材料包括业主的购房合同、业主身份证复印件、业主首付款的交款收据、房屋测绘报告都留给了原告。

开庭当日，小刘法官和A物业公司的委托代理人都按时到达法庭。然而，等了将近10分钟，B先生也不见人影。出于对被告诉权的尊重，小刘法官现场给B先生打了几个电话，但是却都没有打通。基于送达结果，小刘法官依法缺席审理了此物业纠纷。第一次审理没有房屋所有权登记信息且业主缺席的物业纠纷，小刘法官倒也不担心。原来，小刘法官在审理物业纠纷案件前，就查询并研究了很多物业纠纷的判例，业主没有所有权登记信息的案件，小刘法官早已熟知哪些证据才可以作为“适格被告”的有效证明。

小刘法官根据庭审查明的事实以及相关证据，结合查询的已经生效的相关判例，其认为，B先生虽未取得房屋产权证，但根据原告提供的商品房预售合同、购房收据以及法院依职权查询的不动产信息，结合B先生与原告签订的《前期物业管理服务协议》及交费发票、收据等证据，足以认定B先生是原告物业服务的相对方。B先生有义务缴纳物业费。

“B先生”说“B先生已死”

看着日历上渐渐逼近的速裁程序结案期，小刘法官在周末加班完成了A物业公司诉B先生的判决书，小刘的书记员也抓紧完成了判决书的校核工作，很快盖着鲜红法院印章的判决书摆在了小刘法官的桌上。

小刘法官从事法官助理工作多年，有个特别的“习惯”，就是发判决书前给被告打电话，询问原告、被告是希望通过自取还是邮寄方式拿到判决书。这一次，“B先生”的电话终于接通了。电话那头传来一个中气十足的声音。

“你好!”

“你好，你是B先生么？”

“嗯。”

“我是法院立案庭的，你与A物业公司的判决要发了，你是自取还是邮寄？”

“他早就死了，不收你们法院的东西。”说完，“B先生”愤怒地挂断了电话，丝毫不给书记员核实问题的时间。

听着“嘟、嘟、嘟”的电话挂断声，书记员呆住了。小刘法官看到书记员诡异的表情，赶忙问发生了什么事。书记员茫然地说明了情况，小刘法官有点“崩溃”。此时，小刘法官满脑子想的不是开过庭、做过的查询、写过的判决是不是成为“无用功”，而是这个物业纠纷中的被告是否真的死了？

为什么小刘有这般疑问呢，因为小刘有个习惯，发判决前都要重新通过身份查询系统查询一下当事人的身份信息，以避免当事人在判决作出时出现“户口注销”或者“工商登记注销”的情况。可身份查询系统的信息都是正常的啊？如何确认电话中“B先生”陈述的真实性呢？小刘陷入了沉思。上门去问？如果B先生已去世，法官上门的行为肯定会激起B先生家人的再次伤感，这样不妥。好吧，看来她和书记员两个弱女子只能亲自去火葬场一次，看看能否查到信息吧。长这么大，小刘法官还从没去过那个地方呢。

黑暗的尽头是黎明“倒霉”的尽头大概就是好运吧

小刘法官就自己的奇葩遭遇讲述给与其私交好的老法官，老法官向她建议道：“你可以先电话联系一下原告，问问原告的意见。”怀着复杂的心情，小刘拨通了A物业公司委托代理人的电话。

在小刘法官说明了相关情况后，A物业公司的委托代理人抱歉地说：“你说B先生啊，我也是昨天才知道他在我们起诉前就已经去世了。因为昨天他爸来我们公司交了物业费，但是违约金他不同意交。我们考虑这个案件你已经操了很多心了，所以违约金我们也不主张了，免得给你添麻烦。我明天就去交撤诉申请。这两天比较忙，就忘记和你们说这事儿了，非常抱歉！”

第二天，A物业公司的委托代理人递交了撤诉申请书。A物业公司的代理人感激地对小刘法官说：“刘法官，你真负责。我和我们经理说，你们要去火葬场查询B先生的死亡证明，经理特别震惊，说你们这两个小姑娘胆子真大、真有责任心，为了一个小小的物业案子都这么拼。我们真的非常感谢你！”至此，本案终于画上了一个圆满的句号。

后记

“生存死亡陷阱”笔者之前见过两次，第一次是在美剧中，一起刑事案件的被告人，为了让指证他犯罪的证人丧失证人资格，买通黑客将证人的身份信息篡改为“死亡”状态，导致法官取消了该证人的证人资格，被告人成功脱罪；第二次是在一起申诉案件中，被告的父亲作为被告的代理人代理申诉，在进行主体资格审查时发现，被告在当年案件起诉时就已经去世了，其父亲却一直以其代理人的身份代理应诉、开庭、上诉、申诉……

“被生存”还是“被死亡”，作为法官，当然有责任依法核实，但是这却不是法官一人之责。打破信息的壁垒、保障信息的安全，实现医院、殡葬、公安户籍的信息统一对接及对接安全，才是解决该问题的根本之策。