合法房屋买卖协议，却隐藏损害他人合法权益

案例：2015年2月10日，原告卫某与被告崔某签订了房屋买卖合同，合同约定被告收款后将出售的房屋交付给原告，待甲方办理房产证后3个月内为原告办理房屋过户手續。同年11月30日，被告办理了房产证，原告知道后多次催促被告办理房产证过户手续，但被告未为该房办理过户。综上，为维护原告合法权益，提起诉讼，请求法院依法判令被告立即办理房屋过户手续。诉讼中被告同意原告主张，本来案件到此应该结束，然而法院在庭审中发现，第三人王某、王玉某、周某、赵某共同述称，原告被告属于虚假买卖，恶意诉讼转移财产，原被告有恶意转移财产的行为。涉案房屋早已经通过抵账的方式由双方签订房屋买卖协议，被告将房屋交付第三人王某，王某目前已经实际对房屋进行装修和控制，他本打算提起诉讼要求被告履行协议的约定办理过户手续，在立案时得知原告提出了类似的诉讼，我们才以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，第三人的诉讼目的是要求确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效，判令被告将争议的房屋过户到第三人名下。经法庭释明，第三人均同意变更诉讼请求为被告向原告返还借款并在涉案房屋拍卖价款中优先受偿。

主持人：河南省鲁山县人民法院经审理后认为，本案争议的焦点为：一、卫某与崔某于2015年2月10日所签订的房屋买卖合同是否真实有效，该合同是否应该履行？二、王某等人与崔某签订的房屋买卖合同是否有效，是否应该履行？

本案的特殊之处在于有两份所谓的《商品房买卖合同》，特别是原告卫某以2015年2月10日的房屋买卖合同首先提起诉讼，其间案外人王某等欲起诉要求被告崔某履行交付房屋义务时发现，案外人转而以有独立请求权第三人身份加入到原诉讼中，从而将两份商品房买卖合同置于“一房二卖”的尴尬境地中，两份商品房买卖合同是否真实有效，如何取舍成了首要解决的关键性问题。首先，卫某与崔某签订合同当天，崔某向卫某出具收到条一份，载明现金交付，但通过审理查明，卫某并没有在当天向崔某交付现金，而庭审中原告卫某提供证据证明已经履行交付购房款义务，2011年11月19日和2011年12月29日的18万元，是卫某之前租用崔某房屋缴纳的租金。2013年9月1日的“借条”仅能证明崔某借卫某现金26万元整，以上三份证据不足以证明卫某履行交款义务，可以认定崔某向卫某出具的“收到条”属于恶意串通损害其他债权人利益的行为。2015年5月1日的“债权债务转让协议书”上也没有约定此款抵作欠崔某购房款，反而该债权债务转让协议书上，有明确约定崔某向卫某还款的期限。2015年11月12日、11月21日、11月22日原告连续向崔某转款四笔合计106万元，也不足以证明是否系履行2015年2月10日的合同价款。同时，崔某与卫某于2015年5月16日签订“补充合同书”，也印证了原被告之间存在的是租赁合同关系，而非房屋买卖合同关系。综上，原告卫某提供的证据不足以证明原被告之间存在真实的房屋买卖合同关系，故原告请求崔某履行合同义务的理由不成立，本院不予支持。

本案争议的另一焦点为：第三人王某等人与崔某签订的房屋买卖合同是否有效，是否应该履行？庭审可以查明，在第三人与崔某签订房屋买卖合同之前，崔某合计拖欠第三人借款85万元不能偿还，为还账，崔某才和第三人签订了房屋买卖协议，虽然以房抵债协议系双方自愿签订，不违反法律规定，被告崔某也不能举证证明系受到胁迫签订的，但从双方买卖房屋的价值看，与第三人的欠款差距较大，且从买卖合同两次推迟生效时间看，第三人签订合同的真实目的是为被告偿还借款作担保，故本院认为，该房屋买卖合同系为履行第三人债务提供的担保符合实际情况，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能偿还，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。故第三人请求被告履行合同，本院经释明后，第三人变更诉讼请求为，请求被告崔某还款本金85万元及相应利息，并请求在合同标的物价款范围优先受偿，于法有据。

栏目主持：王保军 娟子

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案源提供：河南省鲁山县人民法院 刘志强