基于与中部省会其他城市比较的长沙房价探究*

□ 袁黄颖倩

（中南财经政法大学信息与安全工程学院，湖北 武汉 430074）

基于与中部省会其他城市比较的长沙房价探究*

□ 袁黄颖倩

（中南财经政法大学信息与安全工程学院，湖北 武汉 430074）

在全国房价普涨的今天，作为中部第二大省会的长沙，却一直被人们称作省会城市中的“房价洼地”。对长沙房价的现象进行分析，根据新古典经济学的价格理论，从供给和需求两方面入手，得出房产供过于求、产业结构调整不当导致缺乏吸附人口的能力，是导致房价与其他中部省会城市相比较低的两个重要原因。基于以上分析，政府应放慢城市扩张速度，完善城市配套设施；打造专业的产业集群，加快调整产业结构，提升城市吸引力，让长沙市房地产市场更加健康稳定地发展。

房价；供给；需求；长沙市

房地产价格一直是关系到大众生活质量、反映社会经济发展状况的重要指标之一。改革开放以来，随着我国经济的飞速发展，房地产价格也跟着急速上涨，近几年来涨势尤为猛烈。以北京、上海、深圳为代表的经济发达地区为例，截止到2017年4月，三市的房价相较于2010年平均上涨了145．01%，上涨最快的北京涨幅达到了惊人的198．96%。在全国大范围内的房价普涨的浪潮下，我们发现有几股“清流”——生产总值表现不俗的几个大中城市，房地产价格却表现得异常“冷静”。而长沙，作为中部城市中GDP排名第二的省会城市，就是这股“清流”的典型代表之一。

笔者收集了2010年以来长沙市的房地产价格和城市发展相关数据，分析近几年来长沙市的房价走势及其背后的原因。为了让数据有一个更清晰的比较，笔者还收集了中部其他五个省会的相关数据，通过对其的比较研究，找出长沙的发展差异，以探究其低房价背后的深层原因。

一、影响房价的综合因素

根据新古典经济学理论，在市场经济条件下竞争的价格和数量取决于供给和需求的均衡点。在我国，房地产市场虽然不像证券市场那样有一个明确的交易所，有公开的信息披露制度，但是其价格也同样是由供需关系所决定的，取决于供需曲线的均衡点。而我们所常说的房价并非单指房屋价格，而是土地使用权与房屋建筑所有权的整体价格，也就是房地产的价格——即由土地成本和地上房产价格组成［1］。房地产市场上供给和需求曲线的移动导致房价均衡点的变化，房价的涨落反过来又刺激和抑制房产的供给和需求曲线的变化。

（一）供给

房地产开发是要建立在有一定的土地供应的基础上的。由于土地供需与房屋供需存在同一性，房价和地价两者之间是互相兼容、互相统一的。房价的涨跌与地价的涨跌其实是一致的。2004年土地使用权实行“招拍挂”的公开交易制度，采用市场竞争机制以显化土地的真实价格。房地产开发商通过公开的竞标购买土地，取得土地使用权，从而购买土地等相关的费用便体现为土地成本进而体现在房价中。当政府投入到市场的土地供应量减少时，市场竞争激烈，土地价值上升，购买土地的成本相应增加，开发商为了保证预期的收益，不得不提高房地产价格从而保持较高的利润；反之亦然。

除了土地供应对房地产的供给产生影响外，房地产开发建设成本、行业政策和市场预期等多种因素也对房产供给产生不同程度的影响。房地产项目自身的品质高，配套设施优良，其背后一定是有着巨大的开发建设成本的，开发商出于收益和项目品质的保证，必然也会减少项目的数量，做到少而精；从行业政策的角度来说，当国家实行积极的财政政策，在基础建设和公共设施建设等方面加大投入，就势必推高对建筑业的需求，供给也会逐步增加。

但是，房地产建设具有周期长和地区性的特点，也使供给具有明显的滞后性，这就使得房地产市场的供求关系具有不对称性。表现为在短期内市场的供给量不能随多样性需求的变化而随时调整。房地产商品的供给弹性较小，因而，房地产均衡价格的形成主要由需求量的变动所决定［2］。

（二）需求

影响房地产需求的因素很多，从长期来看主要包括：人口和家庭情况；家庭收入水平；地区经济发展水平；房地产投资；政府对房地产业的消费政策；住房消费选择和消费者对未来的预期等［3］。

在经济发展水平较高的大中城市，相应的居民收入水平较高，而且对外来人口的吸引力更强，随着城市人口的不断增加，经济的增长使得对住房的要求增加。特别是一些中心城市，作为地区经济中心和文化中心，经济发达、文化进步，公共服务设施更加完善和普及，人口聚集的速度更快，导致对房地产的需求更为明显，从而使房价上涨。若在一段时期内，当地居民的收入水平提高速度明显快于房价的上涨速度，就会有越来越多的居民具有购买第一套甚至是更新住房需求的出现，当地的住房需求迅速增加，预算约束上升，从而推动当地房地产价格的上涨。

以上是城市经济发展水平提高，居民收入增加，城市人口扩张而带来的刚性需求的上升。随着经济的发展，家庭和个人的财富有一定的累积后，人们利用闲置资金进行投资，以获得额外的收入。在中国金融市场上投资产品稀缺的背景下，现货市场价格波动大，需要投资者花费大量时间来研究和预测，而房地产市场便利的融资工具与金融杠杆，给投资者带来了巨大的机会。当房地产作为投资市场时，政府对房地产业的消费政策（如房产税、限购令等）、消费者对市场价格走向预期等都会影响房地产需求。房地产投资者预期房地产市场价格会快速上涨，消费者对于房地产的投资需求随着预期也会增加，那么就会有更多的投资者涌入房地产市场。投资需求越旺盛，其房价也跟着水涨船高。而随着近期多地政府出台的限购令，极大限制了外地“炒房团”的购房热潮，从而对供求关系产生影响，让房价上涨的速度有所减缓。

二、长沙市房价的现状分析

长沙市作为湖南省的省会，亦是长株潭城市群的龙头和核心，经济实力在中部省会城市中排名第二，仅位于武汉之后。长沙既是国家“中部崛起”战略的核心、重点城市，又是国务院批准的“资源节约型和环境友好型”社会建设综合改革试验区。2016年，全市GDP达9323．7亿元，居全国省会城市第6位；在交通方面，长沙位于华中、华南地区多条国家交通命脉的交汇之处，同时也开通了多条国际航班，海外贸易便捷。科教方面，长沙坐拥3所国家“211”、“985”工程高等院校，负有“四大名校”之称的四所重点中学更是名列全国前列。然而就是这样一个经济发展状况良好、科教水平优渥的城市，其房价却连续几年在省会城市中位列末端。根据中商产业研究院的数据显示，截至2017年4月，长沙市房产样本平均价格为8795元／平方米1。为了有一个更直观的比较，笔者将长沙市近几年来房价变化与全国百城房价作对比，如图1所示：

图1 全国（百城）房价与长沙市房价变化对比图

由图1可以看出，长沙市的房价远低于全国平均水平，且差距在近几年还在逐渐扩大当中。2017年4月，全国商品房售价平均为14974．61元／平方米，相当于长沙市同期水平的1．7倍。再来看看中部六省中各省会房价的对比情况，如图2所示：

图2 中部六省会房价走势比较（单位：元／平方米）

图3 中部六省会房价增幅比较

从上述图表中我们可以看出，与中部其他五个省会比较，除了2011年到2013年稍稍高于太原，长沙的房价一直处于垫底位置；从2017年相较2010年的房价增幅情况来看，长沙房价的增长率排在倒数第二，南昌稍逊。但需要注意的是，南昌房地产的均价早在2010年就比长沙高出了2777．57元／平方米，远不是长沙房价能够企及。

表1 2010～2016年中部六省会人均购房面积及七年总和单位：平方米／人

表1描述的是2010年至2016年间中部六省会每年人均购房面积及七年总和。从生产总值的角度来看，长沙市的GDP产量一直是稳居六省会的第二位，仅次于武汉；从人均购房面积来看，唯有长沙在七年间一直处于2平方米／人的水平之上，除了2014年的数据稍低于武汉之外，长沙的人均购房面积一直稳居六个城市的第一，七年购房面积总和也是远超其他省会城市。根据前面所陈述的理论，经济发展程度越高的城市，相应的居民收入水平较高，而且对外来人口的吸引力更强，特别是中心城市，作为地区经济中心和文化中心，经济发达、文化进步，公共服务设施更加完善和普及，人口聚集的速度更快，导致对房地产的需求更为明显，从而使房价上涨更快。长沙市的人均购房面积在中部六省会中是最高的，如此看来长沙市民的购买能力和消费水平也是在一个较高的水平，在高需求和高消费的情况下，房价很容易被助推上涨。但从以上数据和分析可以看出，长沙的房价并不遵循这个规律，在生产总值和人均购房面积均靠前的情况下，长沙的房价却始终处于较低价位，且增速缓慢。

三、结合长沙市房地产特点分析房价原因

按照西方主流经济学均衡价格理论，商品的价格取决于供给和需求之间的关系。对于长沙市房产价格低增长率的问题，我们依旧可以从其供给和需求着手，分析低增长率背后的具体原因。

（一）城市扩张速度过快，人口和城市规模不平衡

从城市人口与用地变化状况来看，长沙市在2010年至2014年的五年时间里，全市的建成区面积由272．39km2扩张到336．25km2，增幅达23．4%，远远高于全国平均水平。城市用地规模增长弹性系数达6．1，同样远高于城市用地增长合理弹性系数1．12的水平。

表2 2010～2014年长沙市建成区面积及常住人口环比增幅单位：平方米／人

从表2可以看出，长沙市城市建成区面积的增长幅度远远大于常住人口的增长幅度。这反映了一个严峻而又必须面对的事实，凸显出人口与用地面积之间的巨大矛盾，进而反映出长沙市的城镇建设用地存在规模上非理性扩张，导致人口与城市的规模不平衡。

图4反映的是中部六省会在2010年至2014年这五年间人均新开工房屋面积和人均待售房屋面积的比较。为了扩大城市规模，进一步加深城镇化的进程，城乡空间进一步融合，政府有意将城市建设用地不断地扩张。伴随着建成区面积的扩大，市区内新增房屋面积也在不断增长。从图4中我们可以看出，长沙市的人均新开工房屋面积达到了16．63平方米／人，居六省会的首位；由于新增住房面积的增速要快于常住人口增速，使得剩余住房率也随着增加；五年间排在首位的长沙人均待售房屋面积更是明显高于位于第二位武汉的数据，是武汉的1．82倍。

图4 2010－2014年五年间中部六省会人均新开工房屋面积及人均待售房屋面积（单位：平方米／人）

从以上数据可以得出结论，较高的城市扩展速度和较低的人口增长率使得城市的区域面积和人口数量不平衡，过多的建设用地直接导致地产商的过度开发。由于人口增长的速率跟不上房屋的开发速率，继而使得更多的新建房产被囤积，房屋的闲置率日益增加。由新古典经济学的价格理论我们可以知道，当供给大于需求时，过多的供给使得商品的竞争力下降，供应商不得不降低商品的价格来吸引消费者。长沙市城区出现房产供过于求的现象，这也是使得房产价格一直增长缓慢，房地产市场一直保持平稳温和状态重要原因之一。

（二）人口增长率过慢，城市吸引力不够

一方面，长沙城区内过多的房屋供给不能给房地产市场带来足够的上升空间，另一方面，在供给的另一方——房产的需求上，长沙的表现同样也显得力不从心。从理论上讲，人口因素是居民住房需求的重要决定因素。当城市化的水平不断提高，经济不断发展，完善的配套设施、充裕的发展机会、便捷的交通条件会吸引更多的人口向经济发达的中心城市聚集。当城市人口不断增加时，住房需求也随之增加，继而推动房地产市场价格的不断攀升。

从表2中我们可以发现，除了2010年常住人口有着较大增幅外，近几年长沙的人口增长率多维持在1%左右的增幅，2016年年末常住人口仅比2010年增长8．59%。再对比中部其他五个省会，除太原和南昌的人口增长率比长沙稍低之外，其余城市的人口增长率均超过长沙。特别是合肥，人口增长率达到37．99%。较低的人口增长率，加上近几年长沙市政府推出了许多保障性住房、经济适用房、拆迁补贴等，两因素共同削弱了房地产市场的需求量。

（三）产业转型缓慢，就业机会少

长沙市较低的人口增长率，可归结为长沙缺乏回流和吸附人口的能力。就教育资源来说，长沙市绝不逊色于其他五个省会城市：截至2016年底，拥有普通高校51所，在校学生59万人。其中隶属国家“985”、“211”工程的高等院校有湖南大学、中南大学和国防科技大学3所。应该说，在教学培养人才方面长沙一直属于中部乃至全国的领先地位。但遗憾的是，长沙并没有因为其优渥的教育资源而给其带来更多的人口流入。相反，由于珠三角地区经济发展态势较好，工作机会更多，尤其是武广高铁给交通上也带来了很大的便利，更多的求职者会选择离开长沙，到发展前景更大的沿海城市寻找机会。

长沙市回流和吸附人口能力差，归根结底是人们对于长沙经济发展预期较低。近几年来，长沙的经济增速逐渐放缓，经济发展显出疲软态势。尽管长沙以消费和休闲著称，但长沙的经济贡献主要依靠以重工业为主的第二产业，是一个典型的工业城市。近年来，长沙的工业产值逐渐开始呈下降趋势，具体表现为第二产业的产值占GDP贡献规模不断缩小，而第三产业的比重虽不断加大，但暂未形成明显的产业优势及成熟的产业链，导致长沙的经济增速一直呈缓慢爬升的趋势。

图5 三次产业占比逐年变化图

相反，作为中部第一的武汉，发挥自身工业的独特优势，以完善的交通基础和能源供应，在工业改革方面取得重大的进步。在中国的过剩产能问题还没有爆发之前，武汉就开始主动缩减产能，将传统重工业向新型工业转变，不断丰富产业结构，发展可持续的新型工业，例如光缆产业、化学制药、汽车产业等等，形成了许多带动经济发展的支柱产业。对于中小企业，武汉市政府一直起着鼓励和引导其创新创业的作用，真正实现了相对稳定有活力的增长。反观长沙的工业企业，主要集中在相对传统的产业模式，并以几家大型私企国企为主，主要依赖重工业机械制造来带动经济，而中小企业的发展较为缓慢，缺乏活力，第二产业增长乏力。图6为近七年来规模以上工业企业的利润总额增幅变化图，可以看出，从2010年到2012年增幅直线下降，从37．82%骤降到6．77%，之后呈波动是下降。在2016年更是出现负增长。

图6 2010～2016年长沙规模以上工业企业利润总额增幅变化

2015年长沙第三产业占GDP比重为43．4%，在全国省会城市中居第23位。目前，长沙已陷入在第二产业增速放缓的情况下，第三产业无法跟进互补的尴尬局面，这就造成了长沙无法形成专业的产业集群，没有支柱产业的带动，无法形成良性的经济循环。如此一来，一个产业结构落后、缺乏创新、增长乏力的城市，消费者和投资者对未来的经济失去信心，自然对于长沙房地产的发展预期降低；城市本身缺乏吸附和回流人口的能力，人口增长率较低，购房的刚性需求和投资需求同时得不到提升，房价也就缺少了上涨的动力。

（四）长株潭半小时生活圈，提供更多的居住选择

从1997年开始，湖南省政府就开始推进长株潭三市一体化进程。长株潭三市沿湘江呈“品”字型分布，结构紧凑，经济产业各有优势同时又互相促进弥补，是中部六省市中全国城市群建设的先行者。2016年底，长株潭城际铁路正式建成通车，与高速公路、城市公路、水路共同连接着长株潭三市的经济、贸易和生活，三市的联系更为紧密，进一步加深了长株潭城市一体化的进程，从真正意义上实现了长株潭“半小时生活圈”的构想。而随之带来的还有三市人民的居住观念和就业观念的改变，人们在购房时有了更多的居住选择。相对于省会长沙，株洲和湘潭的房价普遍较低，根据中商产业研究院最新数据显示，2017年4月，长沙商品住宅售价均价为8795元／平方米，而株洲和湘潭两市的均价分别为4504元／平方米和4133元／平方米，长沙房价为两市房价的两倍。在交通快速便捷，出行畅通的前提下，外地的消费者不会再将落户长沙作为一个既定目标，而更多的考虑在株洲、湘潭购置房产。长株潭三市的一体化建设，将一部分人口分流，从而降低了长沙城区内住房的有效需求。

（五）长期的生活、消费习惯

作为唯一一个跻身中国大陆城市消费水平前十名的中部省会城市，长沙人通常被认为是热衷于吃喝玩乐的高消费人群，长沙这座城市也常被人们冠以娱乐消费型城市之称，其实质是长期以来的生活习惯、经营习惯所造成的产业现状。位于中部地区的长沙人，没有许多发达地区领先的消费观念，更多的停留在基于经济水平之上的生活消费。所以，人们更愿意将自己的收入分配到基本的生活娱乐方面，让自己的生活更加充实快乐是长沙人务实的根本。这并不能代表长沙经济的软弱性，而恰好是长沙市民文化的一个缩影，大部分市民相对比较务实，且缺乏一定的投资理财观念，没有疯炒楼市赚取投资利益的投机需求。这种务实的消费习惯，也使得长沙的房地产市场缺乏有效的投资需求，房价不会被套利的投机者过分抬高。

四、政策建议

笔者依据新古典经济学的价格理论，从供给和需求两个方面分析讨论了长沙房价持续低增长率的原因。一方面，政府过多的土地供给，城市扩建速度过快，使得房屋供过于求，长沙房地产业去库存压力较大；另一方面，城市经济发展速度减缓，产业转型不成功，缺乏就业发展机会，使得长沙回流和吸附人口的能力较弱，房地产市场缺乏足够的有效需求。笔者针对以上这些问题，提出自己的一些建议和看法。

（一）放慢城市扩张速度，完善城市配套设施

基于快速城市化与社会经济高速发展的需求，近几年来，长沙不断扩大其城市面积，处于快速发展建设之中，取得了巨大成绩。但同时也忽略了土地与人口之间的平衡关系，过大的房屋供给量给城市造成去库存量的巨大压力。政府应科学预测城市规划，划定增长边界，合理预测规划城市及周边新城的建设发展规模，综合地块各项开发条件，进行因地制宜式的开发，从而形成各具特色、错落有致的城市空间形态，而不是为了政府财政利益，一味地将土地拍卖转让，任地产商肆意开发；基于目前长沙市新开发房产多分布在城市边缘地区，政府应尽快完善周边配套设施，将公益性公共设施建设、基础设施建设与保障放在首位，让配套设施跟进地产的开发建设速度。

（二）打造专业的产业集群，提升城市吸引力

基于长沙缺乏回流和吸附人口的短板，必须要从根本问题着手——即快速提升长沙经济首位度，以提升城市吸引力。2015年，长沙市第三产业对GDP的贡献比重为43．3%，在全国省会城市中排名第23位。作为老工业城市，在第二产业增速放缓的前提下，第三产业的相对落后成为了长沙经济增长的软肋，政府部门需要重点加快第三产业的发展建设。利用长沙的区位优势，着重发展信息技术、金融投资、物流运输等生产性服务行业，借鉴武汉“一港、六园、八中心”等物流项目和武汉中央文化区等服务业升级项目经验，完善生产性服务业的配套设施；加快产业转型的道路，逐渐摒弃传统的工业模式，大力培育创新型工业企业；跟上以新能源、新材料和智能制造为代表的第三次工业革命浪潮，把科技创新优势转化成经济竞争优势，推动战略新兴产业发展，培育新的增长点和产业集群，创造更多的就业机会，掌握未来发展主动权；根据国家新型城镇化发展要求，优化产业结构，完善城市的基础设施，优化医疗、教育等方面公共服务综合配套，结合国家改革的大方向，在社保、医疗、户籍、就业等方面走在改革前列，在减少人才流失的基础上，也要不断提升对外来人员的吸引力；利用长沙文化传媒产业的优势，提升城市的知名度和影响力。

（三）政府应合理调控房价，使之稳步上涨

尽管长沙一直被人们称为“房价洼地”，但从中国房地产指数系统2016年的数据来看，从下半年开始长沙的房价“异军突起”，九、十月份的环比涨幅达到4%以上，均排在全国前列。政府应适时采取宏观调控政策，防止房价过度上涨，避免外地“炒房团”哄抬价格的现象，造成房价的非理性上涨，产生房地产泡沫，给当地的金融体系的健康造成威胁。

注释

［1］［2］刘妹荣．长沙大河西先导区房地产现状分析及调控研究［D］．湖南农业大学，2014．

［3］黄石松，陈红梅．房价之谜［M］．北京：社会科学文献出版社，2009．

［4］傅红春，金俐，金琳．幸福框架下的最优城市规模［J］．城市问题，2016（2）：14－24．

［5］曾群华．长株潭一体化进程中的同城化研究［J］．求索，2016（2）：128－132．

［6］陈源．商品住宅价格的相关因素分析及预测——以长沙市为例［J］．商，2015（41）：269－270．

［7］贾春梅，葛扬．城市行政级别、资源集聚能力与房价水平差异［J］．财经问题研究，2015（10）：131－137．

F293．30

A

1008－4614－（2017）03－0025－06

2017－4－28

袁黄颖倩（1995—），女，湖南长沙人，中南财经政法大学信息与安全工程学院管理科学与工程专业硕士研究生。