深圳房地产经纪人员身份验证的初步实践

徐枫

2007年来，深圳市房地产市场发展迅猛，尤其是二手房交易量逐年攀升，市场自此进入了“存量房”时代。根据深圳市房地产中介协会的行业管理经验和数据统计，深圳市的房地产经纪行业从业人员流动性高，且从业人员社会背景复杂，素质良莠不齐，随着房价达到高位，经手的钱财金额也逐渐增长。建立相对完善的房地产经纪人员风险预警机制是完善深圳市房地产经纪行业监管的当务之急。而从业人员身份验证是建立房地产经纪人员风险预警机制从的一环。本文旨在探索如何建立深圳市房地产经纪人员的身份验证机制，这在目前的国内市场也是行业自律的创举。

一、人员身份验证机制的内涵

个人信息包含个人信息的内容、数量、范围、类型、敏感程度，其中包括了身份信息。身份信息属于个人信息里敏感度最高的级别，因此个人信息还包括信息主体是否同意信息被使用，及使用的内容和范畴。

二、深圳市房地产经纪人员身份验证机制的缘由

（一）从业的进入门槛相对低，需将人员风险管理前置

随着2014年中央政府将全国房地产经纪行业人员的从业门槛由准入制改为水平评价体系，意味着短期内行业的准入门槛不再有取得全国房地产经纪人证这个硬性指标。纵观全球，房地产经纪行业没有行业门槛的国家类似英国。在英国，任何人都可以从事房产经纪这一职业，不需要官方许可或证书。同时这个行业本身也没有任何政府机构直接监管，全靠行业协会管理和行业自律。但与我国不同之处就在于，其行业协会和行业自律处于强势地位。首先，英国房地产经纪通常是自愿加入行业协会，如英国皇家测量师学会等，因为这代表着自身的信用资质。其次，自律体系可以用来监管行业，最后通过法院来裁决。而我国在这两方面显然与英国还有很大的不同。

（二）法律法规不健全，无强制约束监察手段

我国房地产的法律法规体系由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方政府规章、规范性文件和技术规范等构成。与开发企业相比，涉及到房地产经纪领域的法律法规体系屈指可数（见表1）。

其次，部门规章对房地产经纪机构和人员管理、经纪活动规范、监督管理以及违反相关规定的法律责任等方面都做出较为全面系统性的规定，但行业服务方面的法律法规还处于框架构建过程中，完整性尚待完善，且规定过于笼统，缺乏可操作性。

再次，现行的法规对行业协会与政府、与其他行业协会的关系没有界定，对行业协会职能定位、运作模式和管理体制等方面的规定也是空白。

（三）交易过程“穿堂入户”

房地产经纪服务的特点决定了从业人员需要带领客户看房、托管房屋钥匙甚至代为管理房屋等，这些都为从业人员接触客户的财产、隐私提供了便捷的条件，如为不法分子利用，则会给客户的财产甚至生命安全带来极大的隐患。

2016年，深圳市房地产中介协会对深圳市的房地产经纪交易进行了规范，具体明确了居间服务的内容，此举为规范交易行为，减少客户交易风险起到积极作用。居间服务的内容具体如图1所示。

（四）社会治安管理的补充和完善

行业管理是公安机关治安管理工作的重要组成部分。尤其从业人员多的行业管理对预防犯罪、促进刑事案件的侦破起至关重要的作用。2004年开始施行的《行政许可法》规定，凡可以采用事后监管和间接管理方式的事项，一律不设前置审批。公安机关的行政许可权被大刀阔斧地削减。行业数据对公安机关的治安管理具有越来越重要的作用。

三、行业内人员身份验证机制的可行性和难点

方案实施的可能性方面主要有以下几点：

（一）政策支持

1.国务院及市政府鼓励建设政务信息平台，强化大数据和诚信机制建设

《深圳市政务信息资源共享管理暂行办法》第一条规定，“支持业务协同，降低行政成本，推动政务信息资源的优化配置，增强政务信息资源的服务能力，拓宽服务范围，充分发挥电子政务在建设服务型政府中的作用”。

《国务院办公厅关于运用大数据加强对市场主体服务和监管的若干意见》（国办发〔2015〕51号）第八条指出，“引导专业机构和行业组织运用大数据完善服务。发挥政府组织协调作用，在依法有序开放政府信息资源的基础上，制定切实有效的政策措施，支持银行、证券、信托、融资租赁、担保、保险等专业服务机构和行业协会、商会运用大数据更加便捷高效地为企业提供服务”；第十二条说明，“充分发挥国家人口基础信息库、法人单位信息资源库的基础作用和企业信用信息公示系统的依托作用，建立国家统一的信用信息共享交换平台”；第十六条进一步要求“应充分运用大数据，建立科学合理的仿真模型，对监管对象、市场和社会反应进行预测，并就可能出现的风险提出处置预案”。这些为探索和建立深圳市房地产经纪人员身份验证机制提供了更为具体的指导意见。

可见，从国家到深圳市对于规范和促进政务信息资源共享，加强市场主体的服务和监管，都是积极倡导的，并愿意给予相应的政策倾斜。

2.政府支持向社会组织购买服务工作

2014年12月15日财政部、民政部工商总局发布的《政府购买服务管理办法（暂行）》第三条提出，“充分发挥政府主导作用，探索多种有效方式，加大社會组织承接政府购买服务支持力度，增强社会组织平等参与承接政府购买公共服务的能力，有序引导社会力量参与服务供给，形成改善公共服务的合力。”这为充分发挥行业协会优势，完善房地产经纪行业诚信建设和预警机制，给予了政策指引。

（二）技术可行性分析

例如公安局等相关技术部门与协会技术部直接对接，建立数据接口，依据双方协定，对数据进行加密传输。

深圳市房地产中介协会已经成功和市规划国土委建立了数据交换机制。可以复制市规划国土委的建设方式：配备专用的接口服务器和防火墙，使用成熟的IPSec协议，基于应用广泛的Web Service标准，通过政务外网连接市公安局服务器；如有必要，可和公安部门约定算法，对传输的内容进行加解密；不保存接口传送的内容，通过接口获得的数据即用即弃；对接口调用情况记录日志。

（三）数据安全性分析

从数据传输上来说，传输的数据仅需提供当事人的部分信息及预警程度即可，此部分信息通过数据加密的形式传输的，安全可以保证。深圳市房地产中介协会已建立数据管理的责任机制，可确保数据的安全性。同时建议双方在合作协议中明确相关责任。

方案实施的难点主要有以下几点：

（一）对个人身份信息调用必须保护公民合法权益

对身份信息的调用必须平衡国家安全、社会公共利益、个人合法利益之间的关系。例如新加坡在2012年通过《个人信息保护法案》，美国也有《联邦信息安全管理法案》等，对保护个人信息的合法权益均有明确说明。随着公民维权意识的增强，中国行业管理对管理部门的监管手段提出了新要求。

（二）需要政府部门“放下身段”

身份验证需要调用系统数据。如何利用行业组织已有的行业管理平台与政府公共部门建立信息交互机制对入行及从业人员身份核验，建立及时、准确的从业人员风险预警机制，不仅有技术实施上需要统一的协议，也需要政府公共部门放下身段，积极和各类组织沟通和协调。

四、行业内身份验证机制的实施路径

如前文所述，身份验证的内容首先应涉及犯罪记录，这是预防行业犯罪的重要环节。因此与公安机关建立行业从业人员身份验证机制是首要步骤。

从表2的比较结果来看，建议行业协会与公安部门的数据互通为首选举措。具体到身份验证的两种传送方式，如表3所示。

五、结论

目前，深圳市房地产中介协会已经和市公安局建立了房地产经纪人员身份证数据验证及预警机制，对保障消费者财产及人身安全，加强对深圳市房地产经纪行业的监管，稳定房地产市场及社会秩序，维护社会秩序和谐稳定起到了积极作用。