超1/4集合信托流入房市

初霁

【事件】

5月份，集合信托市场回暖，房地产信托更是呈现强劲的发展势头。数据显示，5月份房地产信托募集资金235亿元，环比增幅近四成。

火热房地产信托的背后，恒大集团、融创、华夏幸福等多家地产大鳄潜伏其中。3月17日-5月24日，集合信托市场上共计有150个房地产信托项目。其中，恒大集团参与的信托项目共19个，且多集中于二三线城市，融创、华夏幸福与信托合作也颇为紧密。

【述评】

据统计，2017年5月，集合信托成立规模达906.75亿元，其中，投向房地产领域的信托资金为235.59亿元，占信托资金总额的25.98%。这表示，5月份集合信托超1/4的信托资金投向房地产领域。房地产信托市场自3月份楼市严调控以来，首次开始回暖。

5月份房地产信托的再次升温具有一定的客观因素。一是近期银监会一系列强监管政策限制了银行资金向信托的流入，房企融资渠道受限；二是市场行情看好，融资需求旺盛；三是债市收紧，房企融资成本上升，此形势下，信托融资优势凸显。

但鉴于银监会监管力度进一步加强，楼市调控或再度升级，房地产信托市场火热的行情或将难以为继，将持续下滑，应该不如前几个月的行情。

就在近期，银监会向各地银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，房地产信托业务被列为检查要点之一。虽此后银监会表示，此次只是对部分信托公司进行的例行检查，并非发布新的监管政策。然而，今年以来，银监会密集发文要求银行业金融机构按相应主题开展自查与整治， 监管严厉程度空前，主要针对同业、投资、理财等业务，重点关注杠杆、嵌套、监管套利等领域，集中整治“三违反” “三套利” “四不当”，要求防范“十大风险”，强调“监管补短板”。

由此可见，一系列监管政策不仅限制了银行资金向信托的流入，还加强了对以规避监管为目的的通道业务整治。这一方面会影响信托业务的资金端，包括限制信托资金来源，银行的理財或同业资金投资于包括信托在内的各项资管计划监管趋严，并加强信托公司的募集监管。另一方面作用资产端，通道业务、资金池业务空间将收缩，房地产业务监管持续加强，政府平台的业务难度也在加大。

房地产信托回暖的背后，大型地产商的助力不可忽视。主要原因在于信托具有融资的便利性，尤其是民营背景的地产公司在银行的融资相比国资企业来说较为困难，因此民营背景的地产公司更倾向于通过信托融资，比如恒大集团、碧桂园等。然而，随着调控力度的不断加大，调控手段的不断翻新，房地产信托市场的前景同样令人堪忧。对于房地产企业而言，拓宽融资渠道，加快回笼资金，方为正道。