浅谈建立房地产长效机制

范坤宝

一、深刻理解房地产长效机制的目标定位

“房子是用来住的、不是用来炒的”，这是建立房地产长效机制的目标定位，简明扼要的表述，其涵义十分深刻。

首先，立足居住属性。“房子是用来住的”，这是建立房地产长效机制的出发点、立足点和归宿。住房用于居住，本来无可非议。然而，在市场经济条件下，住房作为一种特殊商品，也具有投资功能。于是，住房就同时具备居住和投资双重属性。建立房地產长效机制，就是要稳定和巩固住房的居住属性，并让住房的投资功能更好地服从和服务于居住属性的发挥。

其次，引导理性投资。在商品房开发建设和住房流通中，房地产投资发挥着极其重要的作用，这是房地产市场不可或缺的一个主要因素。但是，投机炒作所引发的非理性投资，严重损害了住房居住功能的发挥，也危及经济发展和社会稳定。要彻底解决住房“住”与“炒”的矛盾，关键在于对房地产投资行为加以引导和规范，营造理性投资的良好环境。

再次，消除投机炒作。投机炒作是房地产市场大起大落的直接原因。“房子不是用来炒的”的定位，表明了中央打击投机炒作房地产，规范房地产市场的鲜明态度。在房地产市场运行中，政府先后采取了一系列的调控措施，为稳定房地产市场发挥了积极作用，但在某些时期的局部地方，房地产市场大起大落的现象屡有发生，究其原因，主要是短期措施多、长效机制弱。历史的经验教训告诉我们，要从源头上消除投机炒作房地产，必须建立房地产长效机制。

二、牢牢把握房地产长效机制的基本特性

房地产具有关联产业多、建设周期长、实物价值高、使用寿命久、不可移动性等特性，房地产长效机制也必然具有自身的特性，只有牢牢把握这些特性，才能建立一套科学有效的机制。

1.运行方式的稳定性

房地产长效机制是融行政与计划、指导与服务、监督与服务于一体的综合运行方式，其稳定性源于房地产的诸多特性。对于房地产管理，不仅要体现即时的成果，更要检验未来的有效性，是一个连续的、长期的管理过程。它要求运行体系内的管理体制、制度规范、关键要素、技术参数具有相对的稳定性。

2.制度规范的系统性

房地产市场的制度规范，涉及土地、金融、财税、投资、城市规划、人口规模、社会保障、经济发展、消费能力等众多方面，是一项复杂的系统工程，单一、零散的制度难以驾驭房地产大局。因此，在建立房地产长效机制时，首先要进行各个层面的顶层设计，构建完整的、系统的制度框架。

3.关键要素的协调性

房地产长效机制是由多项关键要素有机结合所形成的科学体系，各要素之间相互关联、相互作用、相互影响，关键要素在体系内的集合运行，产生了房地产长效机制的实际效果。因此，关键要素的协调性是十分重要的，它直接影响着房地产长效机制的有效程度。

4.技术参数的区域性

房地产的不可移动性，城市经济社会发展水平与城市规模的不同，决定了房地产市场管理的技术参数各有差异。近几年来，因城施策的房地产市场管理方式也收到了良好的效果。理论和实践证明，房地产市场管理技术参数的区域性特征是显而易见的。以城市为单位，研究和测算房地产市场管理的技术参数，深化完善因城施策，建立切合当地实际的房地产长效机制。

三、精心设计房地产长效机制的关键要素

房地产长效机制是由众多要素构成的有机整体，精心设计关键要素的内容、标准和措施，这是建立房地产长效机制的实质性环节。

1.完善住宅供应体系

我国已经初步构建了符合国情的住宅供应体系，但从长效性来看，需要深化改革。一是深化土地供给侧结构性改革，建立与人口增量和城市规模相适应的长期供地规划，优化增量，盘活存量；二是进一步明确住宅供应方式，科学划分市场供应与政府保障的界限，鼓励购买和租用商品房；三是创新政府保障机制，紧抓实物保障和货币补贴两条主线，细化住房保障政策。

2.强化市场交易管理

在“保障住”和“管住炒”的问题上，房地产市场交易管理可以大有作为。首先，采取调节空置房交易成本等措施，使各类空置房始终保持在一个较低的水平；其次，采取鼓励租赁、调换使用、改善性买卖等措施，搞活住房流通，调剂余缺，提高房屋的使用效率；再次，采取经济制约和政策限制相结合的措施，让炒房者付出巨大代价，营造“逢炒必亏”的氛围。

3.精确运用技术参数

房地产管理的技术参数，直接影响房地产市场的调控力度，是确保房地产市场平稳健康发展的主要技术工具。在建立房地产长效机制中，选用哪些技术参数？参数值为多少？调节的区间范围有多大？需要深入研究和精确测算，如人口总量与增量、土地供应量、商品住宅与保障性住宅的供应量、房地产税、信贷规模与利率、住宅价格的控制区间等。

4.稳定市场长期预期

消费者的恐慌情绪，容易引发非理性购房，造成市场大起大落。稳定市场长期预期，是消除恐慌的有效办法。首先要稳定制度预期，确保制度的连续性、长效性。这些年来，围绕房地产市场宏观调控，各地先后出台了一系列政策，在一定程度上，发挥了稳定市场的积极作用。但一些地方的房地产调控政策，执行时期过短，政策变化过大，应急成分过多，让消费者无法把握，达不到稳定预期的长期效果。从长远看，必须建立符合房地产长效机制的制度体系，让消费者吃上“定心丸”。其次是市场信息公开的常态化，让消费者知道过去的、现在的、将来的房地产市场真相，从而对房地产交易行为作出理性的判断。房地产市场天然存在信息的不对称性，由于信息的公开程度不够，借机操纵价格的行为也屡见不鲜，对此，我们应当深刻吸取教训。