房贷利率加息倒逼房企“以价换量”

张宏伟

据报道，4月以来，上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷出现利率上调。其统计数据显示，在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%。目前二套房贷主流利率是基准上浮10%，并有12家银行已经停贷。

首先，银行为什么收紧房贷利率？

主要从三方面来分析：一是，从楼市调控角度来看，控制房贷额度，收紧房贷利率是迎合本轮楼市调控的需要，并且是调控信贷环节中非常重要的一环；二是，从银行的角度来看，银行也是企业，是企业就要盈利，既然自去年10月开始房贷的放贷额度大幅缩水，那么，对冲放贷额度缩水导致的利润损失的方法也只有提高利率，也就是银行的房贷盈利由去年10月之前的“薄利多销”转为“厚利少销”，这样保证银行的利润不至于降低那么多；三是，从“控风险”的角度来看，2015-2016年的过度放贷导致房价上涨过快，如果继续大规模放贷，有可能会引起资产泡沫，当前适度收缩放贷有利于平稳房价，化解由于房价上涨过快而带来的资产价格预期跌价的风险。

那么，银行收紧房贷利率对楼市有哪些影响？

在限购、限贷等多重政策叠加影响的市场背景下，京沪等大多数银行又收窄甚至上调首套房贷利率、二套房贷利率，房贷利润率也开始“加息”。单纯从市场流动性控制、银行房贷量控制的角度而言，上调房贷利率的“加息”措施会直接导致购房成本增加，无论是对于首次置业的首套房还是改善置业的二套房，“加息”确实可以起到通过抑制需求放量与为市场降温的作用。

笔者认为，如果放贷缩水、利率“加息”这样的政策扩容并且一直持续执行，势必会影响到房企的正常销售（事实上各地预售许可证审批从严、网签从严已经放缓了交易节奏，导致房企结算周期拉长），导致企业的回款周期进一步拉长。此外，今年下半年房企资金兑付压力窗口期即将到来，届时，房企资金压力越来越大，“加息”等多重政策有可能还会倒逼开发企业“以价换量”，以通过各式各样的“策略性降价”或直接降价弥补上调房贷利率对于市场成交量的影响。如：

第一，高速周转企业通过高速周转的市场策略，为了快速回笼资金减轻公司财务压力、调节在一定时期内市場库存，下半年或采取“以价换量”策略，进行策略性的降价，达到市场成交的目的。

第二，直接降价。如2011年、2014年楼市调整期，均有企业在做直接性的价格调整，通过价格让步直接激活市场成交，达到回笼资金的目的。