企业党建联建参与公房住宅小区综合治理

文/肖力才

企业党建联建参与公房住宅小区综合治理

文/肖力才

2014年，上海市委市政府为转变城市治理模式，提出要进一步创新社会治理，加强基层建设。黄浦区委强调，要把社会治理的重心落实到基层，通过在街道社区整合各种资源力量，更好地解决群众的“急难愁盼”和城市管理等问题，进一步强化党建引领，推进更多的社会力量和群众参与社会治理，在加快发展社会组织上下功夫，实现物业服务的共治自治和依法治理。在直管公房住宅小区，应使管理服务施力于小区基层，推动小区与驻区单位共建互补，建立健全以小区党组织为领导核心、居委会为主导、居民为主体，业委会、物业公司、驻区单位、群众团体、社会组织、群众活动团队等共同参与的小区治理格局。

一、卢湾公房物业企业通过党建联建，参与公房住宅小区综合治理

（一）构建三级协商平台

作为公房住宅小区综合治理的参与者，物业企业与其他参与者相互合作、平等协商、责任共担、利益共享，加强与其他参与者的协商沟通，构建三级协商平台，形成区域化党建联建格局。

1．集团公司党委与街道党工委层面。根据区有关部门的政府实事项目安排，集团公司党委每年与街道党工委沟通商议公房住宅小区物业服务的重大问题，如全年旧住房综合修缮、卫生设施改造、两次供水设施改造，厨房工程等综合改造项目，制定具体实施方案，明确物业方配合事项，提出物业服务的专业意见，供街道党工委决策参考，配合街道做实老旧公房住宅小区综合管理联席会议制度，做到工作跨前一步，形成街道区域化党建大格局。集团公司党委要求公房物业企业党组织主动自觉地接受街道党工委的领导，置业公司要经常向街道党工委汇报工作，参加街道住宅小区综合治理的工作会议，落实工作任务。

2．置业公司与街道职能部门层面。置业公司党支部与居民区党组织、驻区单位签署协议，强化社区党建联建，开展共建活动。保持经常性工作联系沟通，定期或不定期召开工作会议，通过党建渗透等方式协调解决公房住宅小区物业“四保”服务中的具体困难，协同研究小区内违章搭建拆除、楼道堆物整治、增建便民服务设施等具体事项，依托街道网格发现物业服务中存在的问题，如小区居民房屋装修垃圾清运、小区秩序维护、大树修剪与绿化养护，补齐小区综合治理短板，推动城市网格化管理向小区延伸。

3．公房住宅小区层面。物业小区协同居委会、业委会组织召开居民听证会、协调会、座谈会，搭建小区内协商议事平台，针对房屋大修、两次供水改造、电力设施“光明工程”和污水管外延等小区实事项目，征求居民意见和建议，并将意见和建议提供给街道和房管部门决策参考。在公房住宅小区形成以居民区党组织为核心、居民为主体，业委会、驻区单位、群众团体、社会组织等共同参与的治理构架，推动居民住宅小区内各类问题实现“就地发现，就地解决”。

（二）在物业服务中开展党建联建工作

物业企业党组织与所属居民区党组织、居委会建立日常工作联系制度，置业公司小区责任人每周三到居委会听取居委会对物业企业参与老旧住宅小区综合管理的意见，听取居民对公房租赁、保安、保洁、保修专业服务的建议，居民理解和支持，研究具体事宜，沟通居民诉求，通报物业企业工作动态。在居民区党组织的领导下，物业企业与居委会、业委会组成小区的“三驾马车”，信息共享，参与居民居住矛盾纠纷调解，协同各方力量整合资源，联动互补，为居民解决烦心事和日常居住难题。

1．共建联动，排除安全隐患。2016年，永嘉物业党支部针对复兴中路553弄70号居民房屋现状，与思南社区党总支沟通，签订创建平安社区协议，共创社区安全环境。该房屋为五层的混合结构，房屋总建筑面积为3692平方米，住有居民96户。房屋底部一至三层始建于上世纪30年代，房屋原设计为旅馆（翁州饭店），后改为居民住宅，1976年房屋上部又加建两层住宅。3年前，物业企业对该房屋进行例行检查时发现，房屋北面二楼夹层走道处局部楼板存在开裂现象，地坪、平顶有裂缝，便及时对房屋进行了修缮排险。物业企业加强在小区日间巡视、房屋查险、专业房屋质量检测各个环节，便及时与居民沟通，接受居民报修。2015年，作为维修养护的重点，接受了70号楼居民的维修要求347件，解决了居民日常居住困难。结合居民信访诉求和大修工作进展情况，区房管局、瑞金街道、永业集团到现场接待居民代表，通报房屋加固工作的进展情况和下一步计划。根据工程设计方案，物业企业与区房管局和瑞金街道共同细化居民临时搬迁过渡方案，召开居民听证会，将房屋加固修缮方案和临时过渡方案与居民保持沟通。在瑞金街道牵头下，物业企业配合做好居民临时搬迁工作，在居民的支持下，2016年下半年居民搬迁完成，目前正在进行房屋的加固排危，预计2017年下半年房屋排危完成竣工验收通过后居民可回搬。在政府主导下，居民区各方协同共建，物业企业党建联建，完成老旧小区排危，保证房屋安全。

2．整治小区环境卫生。公房住宅小区楼道堆物不仅影响卫生，而且有消防隐患。有的居民高空抛物，废弃家具乱扔乱放，在建筑垃圾上放置生活垃圾，夏天时垃圾上蚊蝇乱飞，臭气熏天；有的居民垃圾没有袋装化，而是随手扔，尽管保洁员每日上下午两次清扫，将垃圾集中送至垃圾厢房，由环卫部门来清运，但是还是难以做到小区垃圾不落地，“脏乱差”的环境带给居民负面情绪。为此，物业企业会同居委会组织志愿者开展“清洁家园我先行”活动，引导居民文明居住，不乱扔垃圾，不在楼道堆物，不占共用部位。志愿者行为对居民有所触动，居民说：你们物业企业这样爱护环境，我们居民受到教育，要注意保持环境卫生。由此激活了居民保护环境的内生动力。

(三)党建联建促进小区综合治理

物业企业党组织与居民区党组织分别隶属于集团公司党委和街道党工委，工作的着重点有所区别。物业企业党组织主要服务于企业中心工作，围绕企业发展稳定大局来开展工作，居民区党组织主要服务于居民区的退休党员和居民。找到两个党组织之间的工作交集，可通过党建联建，有力地提升社区居民在小区秩序维护、违章处置、绿化养护方面的获得感，不断提升物业企业为社区居民服务的水平，促进小区综合治理。

例如：绍兴路18号金谷村小区基础设施薄弱，没有地下机动车库，车辆与车位比例失调致使居民停车困难。此外小区临近瑞金医院，看病车辆常停进小区。为此，物业企业引进车牌识别系统，会同居委会召开居民听证会，公开收费方案，小区保安按照规定收取停车费，做好车辆台账，通过互联网管控车辆，做到有序停放，减少车辆停放对小区秩序的影响。2017年，将逐步在卢湾区域有条件的公房住宅小区安装车牌识别系统，以维护小区秩序。

再如：瞿溪路904弄违章建筑较多，居民改变房屋用途、群租等现象突出。有的居民想方设法搭建违章建筑，具体表现为屋顶晒台或者庭院天井的违搭；有的居民改变房屋用途，特别是底楼居住用房改为非居住，用作商业经营开店；有的居民将房屋出租，对租客管理缺失，群租现象突出，影响居民正常生活。对于这些小区治理顽症，物业企业发现违章便向相关部门报告，尽到物业企业的发现与报告责任。在接到物业企业报告后，五里街道城管、房办、工商等部门会同物业企业协同作战，采取联合行动，拆除违章搭建，整治商业经营，恢复房屋居住用途，做到信息共享，措施配合。2016年底对瞿溪路904弄进行综合治理，物业企业对小区房屋进行“平改坡”大修，小区面貌焕然一新，受到了居民的好评。

也有居民数年前在自家门前栽种小树，如今已成参天大树，楼上居民为解决采光问题，要求物业修剪树枝主干，业内俗称“剃头”，栽种的居民则不允许，双方对修剪作业标准意见不统一。为此，物业企业提出大树修剪标准，请求居委会出面协调统一居民意见，便于绿化养护单位确定施工作业方案，按照居住区绿化养护标准进行修剪，实施养护作业。大树修剪得当，受到了居民的肯定。

（四）发挥党员在党建联建中的作用

物业企业的党员不仅在企业里发挥党员作用，开展责任区和党员示范岗活动，而且要参与社区活动。永嘉公司党支部的党员加入瑞金二路街道锦江社区“党建先锋站”，为居民提供房屋维修保养专业服务，关心居民，承诺并践诺，向居民提供物业服务清单，树立服务标杆。永嘉公司参与的锦江社区党建联建平台，成为物业企业党员的加油站、房管政策的宣传站、民情的收集站和群众的服务站，永嘉公司成为锦江社区党建联建协调委员会的成员单位。2016年，卢湾公房从打浦街道引进两位社区党总支书记到卢湾公房所属置业公司担任党支部副书记，永理公司经理进入打浦街道社区党委，成为社区党委委员。通过党务干部引进和置业公司经理到街道社区党委任职，密切了关系，推动了工作，互相取长补短，促进干部成长。

位于马当路278弄的西成里建于1926年，小区厨卫设施不配套，管线零乱，居民停车难，房屋本体结构、设施设备配置严重滞后，基础设施薄弱。永民和永善公司支部会同西成里居民区党总支和驻区的律师事务所签订协议，发挥联建单位党员的先锋作用，社区志愿者到居民家中了解居民关于厨卫设施应装尽装、管线入地或整理、原始建筑风貌恢复的意愿，参与西成里住宅小区综合治理，通过公房大修和政府的实事项目，解决居民最直接、最关心、最现实的厨卫等居住问题，提升居民安全感、满意度，增强居民获得感、幸福感。

二、物业企业通过党建联建参与公房住宅小区综合治理的思考

直管公房物业管理成为公房住宅小区综合治理的重要组成部分，物业企业通过与社区党组织和驻区单位开展党建联建，有以下几项成果：实现物业管理和住宅小区综合治理同步协调发展，直管公房居住矛盾逐步缓解，惠及民生；直管公房住宅小区综合治理的各方资源和力量得以协调，实现共治；引导居民文明居住，实现居民自治；物业企业主动与各方对接，形成区域化党建格局；参与方依法治理，促进住宅小区综合治理。

（一）公房住宅小区综合治理通过物业企业的党建联建惠及民生

物业企业与社区党组织党建联建，通过居民区党组织牵头，物业、业委会、居委会等共同参与的小区联席会议，发动党员职工和居民楼组长逐户了解意愿，征询居民对直管公房物业管理的意见，如屋面翻修、外立面粉刷、楼道内公用部位整治、厨房综合修缮、电气设施修缮、水表分装、白蚁防治、卫生设施改建、马桶工程等老旧小区房屋维护修缮，排摸情况，集思广益，群策群力，不断优化惠民方案，按照政府对直管公房修缮管理要求和居民意愿，缓解居民居住困难，提高物业管理水平以尽量满足居民生活需求，化解居住矛盾，促进社会和谐。

（二）公房住宅小区综合治理需要通过物业党建联建实现共治

物业企业与社区党组织搭建党建联建工作平台有以下几个好处：有利于加强物业企业与社区党组织、驻区单位的联系与沟通，整合社区资源，为居民和业主服务，实现住宅小区共治；有利于业委会、居委会和业主代表对物业企业的主要工作进行阶段性评价，加强物业管理工作疏漏的即知即改；有利于物业企业与驻区单位通过定期和不定期召开协调会议，建立共商沟通机制，协调解决物业管理服务中出现的问题，为建设美丽家园而共同努力；有利于居民区党组织加强对社区各项工作的领导，提高凝聚力、影响力和号召力，发挥对驻区各方的领导核心作用。

（三）公房住宅小区综合治理需要通过物业企业党建联建实现居民自治

物业企业提供保安、保洁、保绿、保修的“四保”专业服务，是为了给居民创造安全舒适的生活环境，打造美丽家园，需要居民自治。它要求居民：高空不抛物、垃圾不乱扔、车辆按规定停放、楼道不堆物、不占用公共空间、宠物不扰邻，做到文明居住、文明生活；物业企业党建联建，通过居民区党组织发动社区党员和楼组长，动员广大居民业主参与住宅小区治理，激活居民内在的文明基因，不断提升文明素质，实现居民自治。居民自治能促进物业企业更好地提供专业服务，实现住宅小区综合治理的良性互动。

（四）公房住宅小区综合治理需要通过物业企业党建联建形成区域化党建格局

住宅小区综合治理作为基层社会治理的重要组成部分，需要物业企业通过党建联建，会同街道社区构建不同层级的党建联建协商平台，协同整合各层级力量，协同多元主体形成合力，从各层面与区域化党建紧密对接，形成区域化党建格局，有利于物业企业借力发力，解决直管公房小区居民的居住困难，也有利于发挥政府相关职能部门、驻区单位的作用，做到不同性质主体的“协商、协调、协作、协同”，破解街道“1+10+X”环境综合治理顽症。

（五）公房住宅小区综合治理需要通过物业企业联建实现依法治理

通过物业企业党建联建平台进行住宅小区综合治理，居民需要增强遵守住宅物业管理法律法规的意识，物业企业需要提升依法服务意识，街道政府部门需要提升法治思维、增加法治知识、依法行政和依法管理的能力，加强对执法辅助人员的规范化管理。对于公房住宅小区综合治理顽症，参与方需要逐事逐项制定治理方案，有效提升党建联建平台依法治理效能，把党的组织优势转化为各方依法治理的优势，坚持党建联建与参与方依法治理相统一，不断提升住宅小区综合治理水平。

（作者单位：上海市卢湾公房资产经营管理有限公司）