供给侧改革中的房地产去库存

文/管明明 王珊

供给侧改革中的房地产去库存

文/管明明 王珊

一、引言

2015年是“十二五”规划的收官之年，由于经济结构的调整，我国经济由过去的高速增长步入中高速增长的新常态阶段，全国房地产开发投资增速日渐下行，全国房地产市场总体供需逆转。自2014年初以来，我国城市房价总体上告别快速上涨，显现疲软态势。2015年10月，商品房待售面积已增至6.96亿平方米，同比增长14%，再创历史新高。

2015年11月，习近平总书记主持召开中央财经领导小组第十一次会议，首次提出“供给侧改革”，强调在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系的质量和效率，增强经济持续增长动力，推动我国社会生产力水平实现整体跃升。从此，“供给侧改革”被确立为中央政府宏观调控的政策取向。对于房地产行业而言，供给侧改革成为房地产去库存的一剂良药。

二、中国房地产市场现状

1998年中国住房分配正式实行货币化，开启了房地产的市场化道路，住宅类商品房销售面积在当年首超1亿平方米。此后，销售面积呈现快速增长的态势。2002年实现销售面积2.37亿平方米，2007年销售面积达7.01亿平方米。2008年受国际金融危机冲击，当年销售面积锐减至5.93亿平方米，政府随后出台“四万亿”刺激政策，2009年住宅类商品房销售面积反弹至8.62亿平方米。2013年商品房销售面积高达13.05亿平方米，创历史峰值。强劲的住房需求带动供给上升，房屋新开工面积从1998年的2亿平方米攀升至2013年的20亿平方米，15年间增长10倍。房地产市场的繁荣带动上游产业如钢铁、水泥等的固定资产投资的增长。根据住建部的数据，房地产业及相关产业链贡献GDP的比重超过1/3，成为中国经济增长最重要的引擎，经济“房地产化”特征明显。为维持GDP在合理区间平稳运行，各级政府高度重视房地产业的发展，在政策支持下，房地产市场迎来了十余年的黄金时期。

（一）全国房地产库存数量巨大

就目前而言，房地产市场供需结构发生变化，面临较大调整压力。当前商品房库存处于历史高位。国家统计局日前发布的数据显示，2015年10月商品房待售面积已增至6.96亿平方米，同比增长14%，再创历史新高。更让人心惊的是，这一统计数据只包括竣工后未售出的现房，但大量已建设但未竣工以及还未开工的潜在库存并未被计算在内，“一旦计入，中国楼市的库存可能倍增”。而2013年新开工面积高达20.1亿平方米，商品房项目建设周期通常为2-3年，近两年为竣工高峰，尽管新开工面积已同比呈现负增长的态势，但商品房库存仍将被动增加。按照我国人均住房面积35平方米计算，6.96亿平方米的待售面积住房可供2000万人口居住。如果将全国各地的小产权房，以及一些没有被纳入统计口径的住房计入，则全国住房过剩的状况将会更加明显。其中，商业地产库存严重程度甚于住宅，是去库存的 “痛点”、“难点”。截至2015年底，全国主要城市商业综合体存量面积达3.6亿平方米，2016年更是突破了4.3亿平方米，受宏观经济下行、网络购物冲击等因素影响，商业地产经营模式遭遇挑战，消化难度较大。以四川省为例，商业、办公用房可售周期已达50个月左右。

（二）库存量区域差异显著

2016年，全国住房交易量稳步增加，中国指数研究院数据显示，2016年2月份全国50个代表城市新建商品住宅成交量增长32.6%，百城住宅价格同比上涨5.3%。但与过去几轮楼市回暖不同，本轮房价上涨非并 “普涨”，而是呈现出持续分化的态势。2月份，在一线城市房价同比上涨21%的同时，二线城市房价仅上涨1.5%，三线城市房价仍未扭转跌势，下跌0.5%。住房和城乡建设部监测数据显示，在销售持续回暖的带动下，90个重点城市商品住宅库存已连续5个月减少，2月份消化周期缩短至13.4个月，已接近12个月左右的健康水平。由于经济发展水平、人口流动走向等关键变量的差异，本轮房地产市场回暖总体是由低库存地区向高库存地区、由中心城市向周边区域渐次回暖。目前，一、二线城市住房库存基本已降至合理水平，部分一线城市库存甚至出现紧张，但三、四线城市消化周期仍然偏长，局部人口净流出地区还面临 “无人买房”的窘境。中国指数研究院数据表明，一线城市库存平均消化周期为8.4个月，二线城市平均为10.7个月，而三线城市平均仍高达21.7个月。此外，据克尔瑞信息集团统计，2月份长春、沈阳、大连等地库存消化周期环比增幅仍高达20%以上。如果将三、四线城市开发商已购置而未开发的土地也纳入其中，则“隐形”库存将远高于目前统计，三、四线城市存量土地消化周期将长达4.3年，部分城市甚至超过5年。

（三）需求减少

在需求端，人口结构的变化导致刚需增长放缓。15-64岁的劳动年龄人口是购房主体，其中15-34岁人口购房需要主要为消费性住房需求，35-64岁人口购房需求主要为投资性住房需求。部分购房者将投资房产作为一种储蓄，待退休后将房产出售作为养老资金。老龄人口比重越高，购房意愿相对不足，存量房、待售房越多。而随着计划生育的推进和人口寿命的增加，中国已于2011年迎来人口结构拐点，总劳动年龄人口占比从2010年的74.5%下降至2014年的73.41%。近5年房地产的供需乖离现象越来越严重，距离供给平衡点的位置越来越远。日本和欧洲部分国家和地区在“人口拐点”到来前后，经济危机如影随形，首先冲击的就是房地产业，中国亦是如此。

三、房地产市场供给侧改革的内容

供给侧即市场的供给方面，需求侧即市场的需求方面，就供给侧和需求侧的关系而言，供给侧和需求侧是相生相伴、相互联系、相互影响的。需求侧主要是通过投资、消费和出口三驾马车来直接刺激经济增长，而供给侧则是通过劳动力、土地、资本和创新四个要素进行改革，满足潜在的需求，创新需求，进而刺激潜在的经济增长，最后结果也是促进经济显性增长。供给侧结构性改革，是从提高供给质量出发，用改革的办法推进结构调整，矫正要素配置，扩大有效供给，提高供给结构对需求变化的适应性与灵活性，提高全要素生产率，更好地满足广大人民群众的需要，促进经济社会持续健康发展。实际上，供给侧改革，是改变政府公共政策的供给方式，使之更好地与市场导向相协调，充分发挥市场在配置资源时的决定性作用。总而言之，供给侧改革是按照市场导向的要求规范政府的权力。

我国房地产市场处于库存严重的状态，但又拥有大量的购房需求者。这些现象说明，市场的需求结构已经发生变化，中国现在并不缺乏消费动力，而是供给的产品不能很好地满足消费者的需求。中央提出供给侧结构性改革，一方面是因为现行的需求侧管理对中国经济发展的影响效果并不理想，另一方面是针对中国目前表面需求不足、实质供需错配的现状进行改革，以此促进经济的可持续发展，提升中国的国际竞争力。因此，房地产业供给侧结构性改革的重点是以需求为供应的基础，以供应满足需求，即在生产领域加强优质供给，减少无效供给，扩大有效供给，使供给体系更好地适应需求结构变化。

四、房地产市场供给侧改革的对策

房地产高库存的现实性和结构性特征，决定了其去库存的复杂性、艰巨性和中长期性。因此，房地产的去库存关键是切忌全面刺激各地的购房需求，而是需要按照供给侧结构性改革的思路，兼顾短期和中长期的需求，切实使市场发挥作用，做好打一场相对持久的去库存战役的准备。只有“开源”与“节流”相结合，才能完成“去库存”的艰巨任务。

（一）棚户区的货币化安置

货币化安置，是在拆迁棚户区住宅房屋时，拆迁人将应当用于安置的房屋按规定折算成安置款，由被拆迁人选购住宅房屋进行自行安置的方式。货币化安置主要有三种方式。方式一：居民自行购买。政府搭建平台，在市场中组织房源并确定指导价，引导房地产开发企业将库存商品房转化为安置房，供棚户区改造居民自行选择购买。方式二：政府直接购置。政府通过采购的方式集中购买普通商品房，用于棚户区改造安置，房屋购买价格一般不高于相应区域内同类商品房的平均市价。方式三：货币直接补偿。对已有住房保障而不需要安置住房的棚户区改造居民，本着自愿的原则，直接给予货币补偿。

无论何种安置方式，都是在现有房源基础上进行购置，不再进行新的开发，这对于消化房地产市场的库存有极大的促进作用。以货币化安置比例在2016年内逐步达到目标值（50%）为例，我们假设棚改货币化安置的比例在2016年从当前水平21%增长至政府目标水平，在2017年维持在目标水平，即2016年各季度末货币安置比例分别为28.25%、35.5%、42.75%和50%，2017年货币安置比例保持在50%。若棚户区改造在计划年限内匀速推进，则按照棚户区改造的“三年计划”，截至2017年末，货币化安置每季度可带来的商品住宅平均需求约为4077.5万平方米。换言之，与实物安置不同，棚户区改造的货币化安置就是变实物分房为货币分房，在政府引导、居民决策、市场运作的原则下，被拆迁人根据自身需要，用安置款自主选购住房。目前，各地实践情况表明，与实物安置相比，货币化安置通过对存量房的利用，能够满足被拆迁人多样化的住房需求。实物安置通常由安置房承建方根据被拆迁房屋群的面积统一设计若干标准户型。被拆迁人选择安置房时，一般根据被拆迁房屋的面积挑选标准户型。而选择货币安置的被拆迁人在获得安置款后，可以在市场上选择区位、面积、设计等更加贴近自身需求的住房。

（二）开发适销的住房产品

近十年来，在快速城镇化的进程中，房地产脱离其居住的基本属性，市场投机现象十分严重。政府运作土地、开发商运作项目、买房人炒作楼盘均是低进高出，将房地产视作投资产品。各个利益主体并不关心楼盘的质量，而是在意其增值与否。因此，在许多城市，尤其是三四线城市，开始出现“空城”、“鬼城”现象，其交通、医疗、教育、商业等公共配套不全，居住项目品质品味低下，几乎是钢筋混凝土森林，可居性、宜居性均较差。

虽然目前国内经济形势呈现下行态势，但城市居民的消费却在升级，消费者对住房的需求不再仅仅停留在一座好房子、一个好地段、一种好户型的层面，而是需要享受优质品牌楼盘，包括高品质的建筑、配套设施和高品位的生活，即追求便捷的生活配套服务、绿色环保的生活理念、与众不同的人文情怀。因此，地方政府和存有滞销楼盘的开发企业要卯足劲做好改进产品质量的“功课”。首先，地方政府要调整规划，完善滞销楼盘周边的交通、商业、教育、医疗等公共资源的配套；其次，地方政府还应通过直接收购或兼并重组，及时盘点、清理、整合因受资金困扰而无力追加投资的僵尸企业、僵尸产品及烂尾楼，将其转让给优质企业进行以优化升级为目的的再次开发或重新开发，督促和扶持开发企业追加投资，根据不同城市不同地域的地理、人文、民俗等特色和消费需求，通过嵌入文化、科技、绿色等宜居要素，调整和优化其所开发的滞销楼盘，因地制宜地配置各类共享设施设备，改善社区环境；最后，地方政府还要对购买其楼盘的业主提供综合运营配套服务，利用轻资产的模式，提供专业从事社区服务的贴心管家，吸引消费者的住房需求。尤其是二三线乃至四线城市，其产业萎缩、失业严重现象较为明显，导致人口净流出，这些城市应根据当地历史脉络、文化特色、资源禀赋等人文与自然条件，重新规划设计，改造、优化滞销楼盘乃至烂尾楼，做出自己的特色，用以创造需求，使本地尤其是外来人口在旅游、养老、商业、文化等特色地产上萌发需求，消化库存。

（三）减税降费去库存

我国房价居高不下也是房地产行业的重要现状，其最为本质的原因在于各种税费过高。房地产涉及的税费中土地费用占较大比例。此外，营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等各类税种也对房价产生了一定的影响。房产税、营业税、附加税、企业所得税等房地产相关税收在整体税收收入中占到30%，开发商受制于拿地成本及税费支出，产品价格下降空间有限。基于此，税收政策不可避免地影响到房地产投资的各个环节，最终都会对房价产生影响，其后果则由消费者买单。

税费过高是房价居高不下的重要原因，因此，国家层面应积极研究相关税费问题，通过免税和去税的手段切实减轻房产企业税费压力，降低商品住房的成本，从而切实解决我国房价居高不下的问题。国家应加大财税体制改革力度，并结合“营改增”，科学合理分配税源，建立中央和地方政府与事权相匹配的财税体制，消除地方政府对土地财政的过度依赖，为降低房地产行业整体成本及去库存提供前提条件。

（四）调控供地结构和布局

房地产库存主要在三四线城市，而城镇化的未来趋势是人口流入特大城市群，这导致房地产供给的区域错配。化解高库存，如果着眼于中长期改革，从供给侧改革方面考虑，则要从总量和结构上进行考量。我国房地产市场在整体“供过于求”的大环境下形成了“供不应求”的小气候。2015年年中，北、上、广、深住房库存消化周期即已降至12个月以内，2016年2月份全部降至10个月以内。其中，上海的库存消化周期仅为4个月。一线城市这种库存偏低、供求偏紧的状况在 2009年、2011年都曾引发房价上涨。此外，这些一线城市可供开发的土地后备资源较少，土地储备明显不足。深圳在2013-2015年间仅供地8宗。中国指数研究院数据显示，一线城市住宅用地平均储备量仅能满足开发1.1年，这导致土地价格的非理性上涨甚于房价。而2016年6月8日下午，深圳公开出让光明新区一宗商住地块，建筑面积50.9万平方米，底价54.12亿元，最终，龙光以总价140.6亿元竞得地块，溢价率159.79%，折合楼面价27620元/平方米，刷新2016年全国总价地王纪录，新成交土地价格普遍高于周边房价，造成“面粉贵过面包”形势。而我国房地产库存主要存在于经济欠发达、缺少吸引力的三四线城市。中国指数研究院监测的典型城市库存数据显示，三线城市消化库存平均周期是21.7个月，约三年时间。以唐山市为例，该城市作为河北省GDP产值最高的城市，距天津130公里，距北京200公里，其楼市存量接近100个月。由于距离北京、天津两个直辖市较近，唐山市的流入人口较少，反之，多数唐山市的年轻人都奔向了大城市，因此对于楼房的需求量趋于稳定。由此看来，三四线城市经济增长动力不足，就业机会有限，当地的就业岗位规模和收入水平无法形成消化当地房地产存量的有效需求，去库存压力很大。

建设用地紧张的一线城市应加快改革，增加住宅用地供应，将部分工业用地转变为住宅用地，还应加大城市旧改力度，提高地块容积率。房地产企业要主动参与城市更新工程，投身城中村改造建设，推动老旧小区住房改造，从单纯注重开发数量向注重质量和功能转变，改善房屋质量，优化住房结构，提升人居环境，不断改善居民居住条件和环境，从而实现企业的社会价值和市场价值。而三四线城市房地产业在供给结构性过剩的情况下，需要通过市场手段减少供给，这样才能逐步缓解库存压力。在前些年，为了促进市场，政府出台了许多政策以加快房地产建设速度，如要求土地在规定时间内完成开发等。目前需要在三四线及以下城市放宽这些政策，使开发商能够根据所在城市特点控制供给。中长期而言，为化解三四线城市的房地产危机，需要在中西部地区加大城市群建设力度，将空间开发的指导思想从区域开发向城市群建设转移。通过城市群辐射周边，使中西部城市缺乏中心的网状格局向星形格局转变，以中心带动周边，促进市场繁荣。

五、结论

房地产高库存“病症”的产生是多年房地产政策积累的结果，也是市场扭曲、脱离实际的表现。打好去库存的“组合拳”，政策起着至关重要的作用。在房地产市场整体下滑的当下，要紧密结合国家提出的供给侧改革思路，针对高库存的房地产市场现状，通过棚户区货币化安置、开发适销对路的住房产品、减税降费、调整供地结构和布局等措施来确保去库存工作有序推进。

（作者单位:华东师范大学城市与区域科学学院，长安大学地球科学与资源学院）