浅析新经济形势下的房地产成本管理

2017-06-19山东银丰文创谷房地产开发有限公司赵自军

财经界(学术版) 2017年5期

关键词：分摊成本核算管理制度

山东银丰文创谷房地产开发有限公司赵自军

浅析新经济形势下的房地产成本管理

山东银丰文创谷房地产开发有限公司赵自军

随着我国改革开放的深入，我国经济进入了一个高速发展的阶段。在这个过程中，离不开房地产业的发展，房地产业的蓬勃发展在一定程度加快了我国经济的发展，但是房地产行业竞争也比较激烈，这也就对房地产行业的成本管理提出了更高的要求。

房地产成本管理竞争力

目前，房地产成本管理已经成为了备受关注的话题之一。对于企业做好成本管理可以为其发展打造坚实的基础，同时也可以提高企业的竞争力。在企业发展中，经营利润是企业发展的主要目标，也是关系到企业生存的主要问题。

一、房地产开发企业成本管理存在的问题

房地产开发企业一般会先进行成本的预算，才会进一步开发和运营。另外后期也是根据合同来执行具体的开发事宜。但是在后期开发和经营中，很多开发商会成本控制做的不到位，大都只关注经济效益的情况，对于建设成本和销售成本没有足够的重视，对于人员的成本控制也不足，往往就会造成企业成本管理的缺失。

(一)任意设立成本核算对象

企业成本核算工作对于成本控制有着重要的意义，其中成本核算对象的选择是其主要的内容。对于房地产企业来说，进行项目开发时，必须要首先明确成本核算对象，从整体进行科学合理的分析，指定有效的控制方案。但是我国很多房地产企业没有设立明确的成本核算目标，或者设定了目标但是执行力度不足，这就对成本控制造成了影响，甚至对企业的盈利也造成了很大的影响。

(二)随意分摊或者未分摊成本

成本摊销在成本控制中有着重要的作用，在房地产项目开发中，一般通过合理的分摊，来达到控制成本目的，进而还可以增加企业的经济效益。就目前来看，很多企业对于成本分摊重视程度不够，随意分摊或者未分摊成本的现象较多，这就容易导致项目后期企业成本控制中不能进行合理分配，影响到整个项目的顺利进行，也会影响到企业的经济效益。

(三)实际工作量与财务成本结算不一致

在拆迁旧房、建造新房等过程中，因为管理上的混乱，容易导致成本管理可靠性较差，成本核算的数据与实际不符，例如在拆迁差价中，直接将调房收入对冲拆迁成本等，这就容易使得房地产企业中书面账目和实物数量不一致的现象，同时也会造成企业的损失。

二、加强房地产企业成本管理的对策

(一)建立合理的成本管理制度

在房地产企业成本管理中，合理有效的制度是其前提，通过在企业发展的各个阶段，建立与之对应的成本管理制度，更好的控制企业成本，提高企业的收益。在制定成本管理制度时，必须要由专业的人来做或者找专家进行指导，这样才能做出契合企业实际的制度。房地产企业往往项目比较分散，有时会在同一地区有多个项目同时在建，可以将每个独立的项目分别建立管理部门，进行矩阵式管理运营，在成本管理时，各个项目的管理人员既要做好本项目的成本管理工作，又要与其他的项目之间做好协调工作。若是企业只开发一个项目，就需要多个部门配合进行，做好这个项目的成本管理。另外，采用集中化与差异化相结合的手段，从整体着手制定高效的、有针对性的成本管理制度，更好的为企业发展服务。

(二)建立目标成本管理制度

及时做好项目策划工作，做好各项工作的预算准备。通过更为精准的投资估算来为企业决策提供依据。房地产企业大都在投资估算的基础上进行编制目标成本，这也是防止目标成本混乱的有效途径。在企业经营阶段，随时将实际成本与目标成本进行比对，适时进行调整。目前目标成本主要包含一下几部分：准备费、土地价款、基础建设费、管理费和财务费等等，这些费用可以分类整理成指定科目。在房地产企业日常运营中，直接将发生的费用归类到相应的科目中。在之后根据成本制定出目标成本后交付给公司，有决策部门进行审核和处理，在其通过之后，及时的将项目目标通知到相应的部门，然后从整体制定出目标成本控制书。成本审核部门需要对每个部门的项目成本执行情况定期检查，同时还要负责制定、修改成本制度，及时的就出现的问题进行处理，对相关人员进行警告。另外，在项目完成之后，成本核算部门还需要对目标成本和实际成本进行核算，若是有偏差需要进行分析，同时针对性的提出修改方案。

(三)企业全面执行预算管理理念

企业预算的编制必须要围绕企业的情况进行，同时也根据企业的发展目标进行。在预算编制过程中进行组织各部门都能参与，这也是确保预算落实的途径之一。同时在预算审批通过后，各部门必须要将其细化到每个岗位和人员上，所有人必须要认真负责执行。在全面编制预算的过程中，必须要有实事求是的态度，通过将年度预算分割为季度预算来分散执行。

同时在执行过程中，各个部门需要定期汇总，将相关的情况进行分析，出现的问题及时的解决。