浅析怎样合理解决我国小产权房问题

张伟杰

摘要：小产权房是我国城市化迅速发展和商品房价格快速上涨过程中出现的特定产物。小产权房的出现和发展对整个经济社会的效益实现了提升，其存在具有某种程度上的必然性和现实合理性。从经济均衡角度分析，小产权房问题的解决必须综合权衡法律、社会和经济因素，强制拆除和不利管制的极端作法都是不可取的，而选择最优的解决策略，即将小产权房问题与保障性住房建设有机结合，实现社会效益和经济利益最大化。这是协调处理的好法律、经济、社会问题的可行路径。

关键词：经济均衡；小产权房；问题分析。

小产权房是我国在特定时期，特定条件下的一种特定产物。我国小产权房是在1998年住房货币化改革后出现并迅速发展起来的，小产权房的土地使用没有经过国家的规划和审批，没有缴纳土地出让金等相关费用，没有获得国家房管部门颁发的房屋所有权。小产权房

由乡镇政府或村委会

自行开发建设，面向社会公开销售，产权证由乡政府或村委会颁发，相对于一般商品房而言，其产权证不具备国家认可的产权法律效力。因此，所谓小产权，实质上没有构成真正意义上的法律产权。对于小产权房问题学者有诸多研究和论述，本文拟从经济均衡角度探析我国小产权房问题的根源及解决对策。

一、小产权房的内在发展动力

小产权房不符合国家有关法律法规，它违反了我国《土地管理法》、《物权法》和《城市房地产管理法》等相关法规，也违背了国务院等有关部门的政策条例。但是，有着巨大法律风险和政策风险的小产权房却蓬勃发展，目前全国小产权房建筑面积已累计超过7.6亿平方米，大约相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。从发展趋势看，小产权房具有巨大的发展空间。虽然不符合法律法规，但小产权房迅猛发展，是因为小产权房的开发建设能提升整个经济社会的效益，其存在具有某种程度上的必然性和现实合理性。小产权房的出现和发展，存在内在驱动力，这就是微观经济主体追求利益最大化。下面从需求和供给两方面进行分析。

（一）从需求角度分析。一方面，我国正处于工业化和城市化高速发展时期，目前中国城市化率是46.6%，整体上正是处于加速推进的阶段，未来.20年，中国城市化率会以略高于1%的速度提升。城市化的过程會产生大量的住房需求。另一方面，高额的房价超出了很多购房者的经济能力，按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间。据中国社会科学院的2010年《经济蓝皮书》，85%以上城镇家庭无能力购买当前房价高企的住房。因为，城市居民的房价收入比已达到8.31倍，农村居民的房价收入比更是高达29.44倍。而小产权房不需缴纳土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费。其开发成本较低，售价仅为同区域商品房的1/2甚至1/5左右。城市低收入阶层、外来务工人员以及刚毕业大学生因房价高涨无法释放的住房刚性需求，自然转向小产权房。

（二）从供给角度分析。乡镇集体、村民个体和房地产开发商在经济利益驱使下都愿意开发和建设小产权房。小产权房的发起人乡镇集体由于在小产权房的开发建设中不用交纳土地出让金和各种税费。小产权房即使销售价格相对低廉，仍可获超额利益。这个数额是征地拆迁补偿费相的几倍甚至几十倍。这部分收益可以发展集体经济，增加乡镇医疗和教育支出，建设各类公共服务设施。房地产开发商不需缴纳土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，相比商品房的开发，投入资金少。虽然小产权房售价低，但是成本低，扣除成本后仍可获得丰厚的利润收益，因此，房地产开发商愿意和乡镇集体合作开发建设小产权房。在经济社会需求和供给共同作用下，小产权房迅速发展，时至今日，小产权房问题不仅是一个法律问题，也是一个经济问题和社会问题。

二、小产权房问题的解决策略

小产权房的出现和发展对整个经济社会的效益实现了提升，乡镇集体和村民个体通过小产权房建设获得的土地收益，远远高于征地制度下低廉的土地补偿费，大大的增加了集体的财产收入和个体的支配收入；房地产开发商，则增加了一种投资渠道和市场选择；从政府角度分析：虽然表面看来，与征地制度相比政府从大的受益者成为了收益为零的“局外人”，俨然小产权房的最大“受害者”。但仔细分析发现，这样的代价是以政府不再管理、执行征地收入的专款专用为条件的，这些活动在小产权房现象下，以市场方式得到了解决，因此可以说政府的利益并没有因此受到损害。

（一）将小产权房强制拆除。综合社会效益和经济利益，将解决策略分为优、中、次，将小产权房强制拆除，则是次级解决策略。目前全国小产权房数量众多，强制拆除的成本和损害太大。据统计，目前我国住宅总量在186亿平方米左右，其中高达66亿平方米面积的住房属于小产权房，占比超过11/3。而在深圳，这种情况更为突出。产权房建设涉及国家、农村集体、农村个人以及小产权房购买者等多方利益，将小产权房作为违法建筑强制拆除，只看到小产权房的非法性，而忽视了小产权房的必然性和现实合理性。强制拆除小产权房直接损害了房地产开发商、乡镇集体、个体村民的经济利益，造成大量在建、已建的住房建设资金和建筑材料被浪费，激化社会矛盾，严重影响社会稳定。拆除后的小产权房所占有的农村土地未必能很快复耕，且复耕质量也未必能保证与建房前一样好。

（二）对小产权房不予管制，则会出现两大问题。一是不能保护农地利用整体效用；二是实现房产的有序开发和规范布局。为保护农地公共利益即农地利用整体效用

的最大化，尤其是国家粮食安全，中央政府对农地非农化和土地开发必须从总体上严加管制，并通过土地开发利益的分割和平衡，弥补农地使用所产生的正外部性的损失。但是我国对小产权房的开发管制处于失灵状态。小产权房开发是一种游离于政府土地管制之外的“市场化”的城市蔓延，如不从源头上解决问题，对中国的农地保护势必构成严重的威胁和挑战。因此，对小产权房不予管制，是中等解决策略，政府应该合理引导，正确规划，不能出现对小产权房的开发管制处于失灵状态的情况。

（三）将小产权房问题与保障性住房建设有机结合。当前，我国城市房地产市场供需结构性矛盾较为突出，中高档商品房供应相对充足与中小户型、中低价位普通商品住房供应相对不足并存。因此，小产权房问题解决的最优策略是与保障性住房建设有机结合。具体措施是：第一淡化、而不应过于纠结小产权房建设用地的集体所有而非国有的性质，承认集体土地上建设小产权房长期存在，从法律法规上予以认可。第二在房价较高的一线城市进行小产权房入市试点，使小产权房转变为可合法交易的、以自住为主的、特殊性质的“商品房”，从而扩大城镇住房供给来源，进一步丰富城市住房供给体系。第三有关部门在研究制定房地产业发展和城镇居民保障性住房发展中长期规划时，要科学分析预测小产权房建设规模，并将其中一部分作为保障性住房。从小产权房的户型面积、建设标准、购房（租房）者准入条件和转让条件等方面作出明确规定。